Minister De Jonge opent Dag van de Projectontwikkeling: “Onze opdracht is betaalbare woningen voor iedereen”

Praktijkverhaal | 25-05-2022

De DVDP wordt jaarlijks georganiseerd door de koepelvereniging van projectontwikkelaars, de NEPROM. Het evenement ging van start met een inleiding van voorzitter Desirée Uitzetter en een inspirerende ‘spoken word performance’ van Lisette Ma Neza. Daarna was het woord aan de minister. Hij haakte in op ‘Een beloofd land’, het thema van de dag ontleend aan een toespraak van voormalig president Barack Obama. De Jonge: “Obama zei ook: ‘we are the ones we’ve been waiting for, we are the change that we seek’. U en ik, wij zijn degenen die de dringend gewenste verandering in de woningbouw tot stand kunnen brengen. Daarom wil ik hier vandaag alle aanwezigen, inclusief mijzelf, de opdracht meegeven om deze belofte waar te maken: betaalbare woningen voor iedereen.”

Eerlijk zijn

De Jonge voegde er meteen aan toe dat dit een enorme klus is. “Laten we eerlijk zijn. De woningbouw staat er slecht voor. We komen 300.000 woningen tekort en dat raakt aan de bestaanszekerheid van mensen. Onderzoek wijst uit dat Nederlanders dit momenteel als hun grootste zorg beschouwen. De NEPROM doet terecht een beroep op de overheid om meer regie te nemen. Daarom grijpen we nu terug op onze traditie van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. We hebben te lang geloofd dat de optelsom van decentrale besluiten als vanzelf voldoende zouden zijn voor onze nationale opgave. En te lang geloofd dat de markt als vanzelf de oplossing zou brengen. Dat is niet zo. Er is een meer regievoerende overheid nodig. De markt kan niet zonder een overheid die sturend en beschermend optreedt. Maar, de overheid kan ook niet zonder de markt. Zonder de creativiteit, zonder de innovatie en zonder de uitvoeringspower vanuit de markt zal het niet gaan lukken.“

Er is tot 2030 behoefte aan ongeveer 900.000 nieuwe woningen. De productie moet dus opgeschroefd worden. Daarvoor is een veel betere planning nodig, die bovendien jaarlijks wordt bijgesteld. Ongeveer tweederde van die woningen moet betaalbaar zijn voor gewone mensen. “Ik zie u denken: dat kan niet uit. En toch zal het moeten. Als gewone mensen, met een gewoon inkomen, geen gewoon huis meer kunnen betalen, dan is er echt iets mis. Dus het moet. Wat zal helpen, is industrialisatie. In hoog tempo woningen bouwen in de fabriek, met steeds meer mogelijkheden voor kwaliteit en variatie.”

Concrete woondeals

De minister kondigde concrete stappen aan om de woningbouw te versnellen. Discussies, bijvoorbeeld tussen provincies en gemeenten, die bouwprojecten tegenhouden gaat hij versneld helpen oplossen. Ook wil De Jonge processen en procedures in de voorfase van gebiedsontwikkelingen inkorten. “Wat mij bij procedures stoort, is dat het vaak gaat om bezwaren van mensen die al een woning hebben. Inspraak moet er zijn, maar de stem van mensen die geen woning hebben moet ook gehoord worden. Ik vraag de projectontwikkelaars mij te helpen om deze situatie te doorbreken.” Tot slot gaf de minister een planning af. In juli verwacht hij plannen van provincies over aantallen woningen, inclusief het percentage ‘betaalbaar’. Hij hoopt dat projectontwikkelaars deze plannen bij wijze van ‘reality check’ willen doorlichten. In oktober worden de plannen vastgeklikt en in het vierde kwartaal volgen concrete woondeals met provincies en gemeenten, met specifieke locaties en aantallen te bouwen woningen.

Versnellen: hoe dan?

Na de toespraak van de minister wezen Uitzetter, Ma Neza en gastspreker Ruud Veltenaar op de urgentie om de woningbouwopgave snel op te pakken, in combinatie met de opgaven op het gebied van energie- en landbouwtransitie, stikstofproblematiek en klimaatadaptatie. Veltenaar sloot het plenaire ochtendprogramma van de DVDP af met de woorden die een jong Afrikaans meisje jaren geleden tot de Verenigde Naties richtte: “If not you, who? If not now, when?”.

Het vervolg van de DVDP bestond uit een groot aantal sessies, waar de circa 900 aanwezigen in kleine groepen in gesprek gingen over specifieke onderwerpen. Eén daarvan bestond uit de presentatie van het rapport ‘Versnellen voorfase gebiedsontwikkelingen: hoe dan?’. Bij woningbouw duurt het gemiddeld 7 jaar voordat de eerste paal de grond in gaat. Dat moet sneller om de in 2030 benodigde 900.000 nieuwe woningen gerealiseerd te krijgen. Het bureau SITE Urban Development deed in opdracht van NEPROM, het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) en de andere partijen van de Actieagenda Wonen praktijkonderzoek naar factoren die processen en procedures kunnen versnellen. In een bomvolle zaal, voornamelijk gevuld met vertegenwoordigers van gemeenten en projectontwikkelaars, presenteerden Geurt van Randeraat en Jonathan de Veen van SITE hun bevindingen.

Vertragingsfactoren

De vraag aan aanwezigen om factoren te benoemen die gebiedsontwikkelingen vertragen, was niet aan dovemansoren gesteld. Een selectie:

• het ontbreken van het juiste gevoel van urgentie;
• de vierjarige cyclus van gemeenteraadsverkiezingen, waarbij in het laatste jaar politici al geen besluiten meer durven te nemen en het politieke perspectief op plannen steeds opnieuw kan verschuiven waardoor onderdelen van plannen opnieuw ontwikkeld moeten worden;
• teveel wisselingen van de wacht gedurende een project: bijvoorbeeld onder projectleiders en wethouders;
• te weinig politiek leiderschap/lef en de gewoonte om steeds opnieuw te willen overleggen met de achterban voordat besluiten kunnen worden genomen;
• de beeldvorming bij burgers dat ontwikkelaars voor eigen gewin bezig zijn, terwijl duidelijk gemaakt zou moeten worden dat ontwikkelaars samen met de overheid aan de publieke zaak werken.

Ook kwamen enkele praktische tips uit de zaal naar voren. Zo werd geadviseerd om voorstanders van een project te organiseren en hen bij elke relevante raadsvergadering aanwezig te laten zijn en om een externe adviseur aan te stellen die de voortgang van een project bewaakt en zo nodig vlot trekt.

Investeren in vertrouwen

De aanbevelingen van het rapport vallen uiteen in het voorkomen van vertraging en het realiseren van versnelling. In de eerste categorie gaat het om aspecten zoals een goed gevulde gemeentelijke gereedschapskist, het behoud van de balans tussen vraag-fysieke situatie-middelen, het opstellen van een flexibele strategie (in plaats van een in beton gegoten masterplan) en het werken aan de cultuur en de ‘menskant’ (investeren in transparantie, vertrouwen en in daadwerkelijk begrip van wat partijen beweegt). In de tweede categorie, de versnelling zelf, gaat het om aspecten zoals prioriteit voor projecten die de belangrijkste doelstellingen vervullen, het organiseren van capaciteit/expertise en, in het grillige proces dat gebiedsontwikkeling vrijwel altijd is, gebruik maken van momentum om grote sprongen voorwaarts te maken.