Woningcorporaties kopen verpauperde particuliere woningen op in Heerlen-Noord voor een leefbare wijk
Vrieheide, Heerlen-Noord. De onlangs gerenoveerde en verduurzaamde modelwoning aan het Unescoplantsoen staat er fier bij. Het is een ruime woning uit de jaren 60 met veel lichtinval, een speelse indeling en een mooie voor- en achtertuin. Het is moeilijk voor te stellen dat de woning één van de 51 verpauperde particuliere woningen is die woningcorporaties Weller Wonen en Wonen Limburg onlangs opkochten van een vastgoedmaatschappij.
Dit zogenaamde inponden gebeurde met hulp van het Volkshuisvestingsfonds en de Regio Deals van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, en is onderdeel van de aanpak van het Nationaal Programma Heerlen-Noord (onderdeel van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid) om de leefbaarheid en veiligheid in het gebied te verbeteren.
Het plan begon bescheiden met de aankoop van 5 woningen in 2021. “Er was bij bewoners angst voor de komst van huisjesmelkers, aangezien een ingeschakelde tussenpersoon de woningen op een veiling kocht”, vertelt Barry Braeken, directeur-bestuurder bij Weller Wonen. Tot opluchting van de bewoners werd de huur verlaagd en werden de woningen met spoed door Weller gerenoveerd. Braeken: “De woningen waren in zeer slechte staat. Denk aan schimmel, bomen die op het dak groeien, geen cv-ketel en ga zo maar door.”
Vier energielabelstappen: van E naar A
De kosten van de renovaties liepen op tot 200 duizend euro per woning. Zo bestaan de woningen uit 70 vierkante meter glas. “Dat is bijna 3 keer meer dan een gemiddelde eengezinswoning”, vertelt Harry van Dijck, adviseur Publieke Waarde bij Weller. “De daken kozijnen en vliesgevels zijn bovendien gebouwd zonder enige vorm van isolatie. De energierekening was voor renovatie dan ook gigantisch.” De modelwoning maakte na renovatie maar liefst vier energielabelstappen: van label E naar A. Dankzij de nieuwe daken is het temperatuurverschil binnenshuis nu 7 graden.
“We realiseerden ons: als we echt het verschil willen maken in Vrieheide, dan hebben we een strategische positie, en dus meer woningbezit nodig”, vertelt Braeken. Vastgoedonderneming Newomij had in 1994 in totaal circa 670 sociale huurwoningen in Vrieheide-De Stack aankocht en heeft ze daarna massaal uitgepond (verkopen in plaats van opnieuw verhuren, red.). Toen in 2022 de ‘restportefeuille’ van 51 woningen beschikbaar kwam, zagen de corporaties Weller Wonen en Wonen Limburg hun kans schoon om een bredere impact in de wijk te maken.
In Vrieheide staat de leefbaarheid en veiligheid namelijk al jaren onder druk. De wijk bestaat uit 837 woningen en werd in de jaren 60 ontworpen door de Hongaarse architect Peter Sigmond. Het is door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed in 2011 aangedragen als één van de 30 voorbeeldwijken in Nederland van de ‘wederopbouw-architectuur’.
Alleen nog een frituur over
Braeken groeide er zelf op, hij werd exact één jaar na de sluiting van de laatste mijn geboren, en zag hoe Vrieheide langzaam afgleed – net als andere wijken in Heerlen-Noord na de mijnsluiting. “Eerst verdwenen de snoepwinkel en supermarkt, tot er alleen nog een frituur over was”, vertelt hij. “Veel woningen kwamen in handen van huisjesmelkers of vastgoedmaatschappijen of beleggers die vaak nauwelijks investeren in het onderhoud.” Hierdoor raakte Vrieheide steeds meer in verval.
Het hielp niet dat Vrieheide door Elsevier werd uitgeroepen in 2021 tot beleggingsparadijs, wat zorgde voor een aanzuigende werking op beleggers. De meesten verhuren de woningen voor woekerprijzen, vaak aan arbeidsmigranten en andere kwetsbare groepen.
Investeren op meerdere fronten
Van Dijck ziet dat het renoveren van verpauperde woningen ervoor zorgt dat bewoners, zoals ook Michel Cnoops, zich meer serieus genomen voelen. Van Dijck: “Jarenlang was er in Vrieheide sprake van een terugtredende overheid. Het signaal aan bewoners was: de overheid geeft niet om deze wijk. Nu investeren we samen met de corporaties, gemeente en het Nationaal Programma Heerlen-Noord langjarig en op meerdere fronten in het gebied.” Naast het verbeteren van de woningvoorraad wordt ingezet op minder criminaliteit, meer baankansen en een betere gezondheid voor de bewoners in Heerlen-Noord.
Wel waren er kortdurende projecten in Vrieheide om het tij te keren. “Zo kwamen er drie dames drie maanden wonen in Vrieheide en gingen dan samen met buurtbewoners in roze pakken gymnastieken, maar dat deed niks structureels voor de wijk”, weet Braeken zich te herinneren. Buurtbewoner Cnoops moest zelf niks van de overheid hebben: “Ik ben zelf ook geen engeltje.”
Cnoops is nu zelfs ‘wijkambassadeur’ van het project in Vrieheide. Dat had hij zelf ook nooit gedacht. ”Ik kocht in 1996 een leeg gestripte woning in Vrieheide en knapte die eigenhandig op.'' Op de benedenverdieping runt hij zijn eigen bedrijf in motortechniek, Rough Motor. “Ik zat vroeger in de motorracerij en ben gelukkig handig." Maar hij kan ook niet alles. "Op een avond raasde er een storm door de wijk en zag ik de voorgevel gewoon op en neer bewegen,” vertelt Cnoops.
Nieuwe kozijnen
Voor het renoveren van de voorgevel schakelde hij buurtgenoot Timo Sintjago in, die sinds 2008 in Vrieheide woont en er zijn bedrijf Sintjago Bouw runt. Drie jaar geleden begon hij met het plaatsen van nieuwe kozijnen, nadat hij zelf een op maat gemaakte constructie had bedacht voor de gevels voor de woningen in Vrieheide. Cnoops is tevreden met het vakwerk van Sintjago en brengt hem, als ambassadeur van de bewonersvereniging, in contact met Weller Wonen.
Nu is Sintjago één van de bedrijven die Weller Wonen en Wonen Limburg inschakelen voor het plaatsen van nieuwe vliesgevels bij de te renoveren woningen. “In 1999 ben ik naar Nederland gekomen uit Bonaire om hbo-bouwkunde te studeren in Eindhoven”, vertelt Sintjago. “Daar kon ik geen woning vinden. Via een advertentie in een supermarkt kwam ik in Vrieheide in Heerlen-Noord terecht. In 2008 kocht ik er mijn woning van waaruit ik mijn bouwbedrijf run. Nu ben ik betrokken bij het renoveren van woningen in Vrieheide, zowel voor woningeigenaren als voor de woningcorporaties."
Sintjago heeft hart voor Vrieheide. Hij leerde er zijn vrouw kennen, die haar eigen schoonheidssalon bestiert vanuit de benedenverdieping van hun woning. “Vrieheide heeft me veel goeds gebracht”, zegt hij lachend.
Woonblokken renoveren
De woningen van Weller en Limburg Wonen staan verspreid over de wijk. “Het is de bedoeling dat meer woonblokken, die elk uit 6 woningen bestaan, stap voor stap gerenoveerd worden”, vertelt Van Dijck. “Als woningcorporaties begeleiden we het proces en helpen we particuliere woningeigenaren ook bij het aanvragen van subsidies.”
In 2 proefblokken, waar ook particuliere woningeigenaren en een particuliere verhuurder aan deelnamen, werd onlangs deze integrale blokaanpak toegepast. “De renovatie kostte per woning ongeveer 60.000 euro, waarvan 15.000 euro door de bewoners zelf werd betaald”, vertelt Van Dijck. “Voor de minst draagkrachtige bewoners worden indien noodzakelijk alle renovatiekosten vergoed.”
De eerste gerenoveerde woningen in Vrieheide gaan dit najaar in de verhuur. “Het gaat in het geval van de modelwoning om middenhuur en dus niet om sociale huur”, vertelt Braeken. “De huurkosten bedragen circa 1050 euro per maand kale huur. Het doel is om via deze middenhuurwoningen meer 'sociale dragers' aan te trekken, mensen die een positieve invloed kunnen hebben op de wijk en een sterkere gemeenschap kunnen vormen.
“De blinde toewijzing op basis van inschrijfduur van woningen in het sociale huursegment verdwijnt, huurders moeten een motivatiebrief schrijven of een motivatiegesprek voeren om in aanmerking te komen voor de woning ”, vertelt Van Dijck. Daarnaast heeft de gemeente onder meer een zelfbewoningsplicht ingevoerd om verdere verloedering door malafide verhuur in Vrieheide te stoppen.
Wet betaalbare huur
Woningcorporaties Weller Wonen en Wonen Limburg zijn nog lang niet klaar met hun missie. De ambitie is om uiteindelijk 20% van de woningen in Vrieheide in bezit te hebben. Braeken heeft goede hoop: “Woningen in kwetsbare wijken worden door het aangepaste beleid van het ministerie van VRO vaker verkocht door vastgoedmaatschappijen en particuliere verhuurders”, zegt hij. Daarmee doelt hij op Wet betaalbare huur, die hoge huurprijzen van slechte particuliere woningen aan banden legt.
“Er zijn ook betrouwbare particuliere verhuurders in de wijk en daar zoeken we juist de samenwerking mee. Sommige woningeigenaren tellen echter hun knopen. Ze kunnen hun verpauperde woningen niet meer voor de hoofdprijs verhuren en zien op tegen de investeringen. Precies daar stappen wij als woningcorporaties in.”