Amsterdam effent de weg voor hospitaverhuur
Hospitaverhuur was ooit een heel gebruikelijke manier om in woonbehoeften te voorzien. De huidige wooncrisis maakt dat deze mogelijkheid opnieuw in de aandacht is gekomen. Het kabinet wil er werk van maken, maar in de praktijk blijken er nog wel wat obstakels te zijn. Amsterdam is er voortvarend mee aan de slag gegaan om die op te ruimen. De stad gaat het omgevingsplan aanpassen, gedoogt ondertussen het ontbreken van een vergunning en stimuleert haar inwoners om een kamer aan te bieden als hospita.
Een kamer verhuren als je er in je huis eentje over hebt. En een hospita zoeken als je tijdelijk betaalbare huisvesting zoekt. Nog niet zo héél lang geleden was het de normaalste zaak van de wereld. Maar hospitaverhuur heeft de afgelopen decennia als woonoplossing aan populariteit ingeboet. Terwijl ‘op kamers gaan’ bij een hospita in veel gevallen een prima mogelijkheid kan zijn om aan tijdelijke woonruimte te komen. Alleen al in Amsterdam zouden duizenden mensen ermee geholpen zijn. Daarom wordt in de hoofdstad inmiddels werk gemaakt van het wegnemen van obstakels en het promoten van hospitaverhuur bij eigenaren en huurders van woningen met een kamer over. Hospitaverhuur is serieus onderdeel geworden van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting.
Luisteren
“De potentie is enorm”, zegt Arnold Hooiveld, die er als beleidsadviseur in de hoofdstad mee bezig is. Die potentie blijkt ook uit onderzoeken. Ongeveer een derde van de huiseigenaren en huurders heeft er de mogelijkheden voor, 8% van de Nederlanders zou het serieus overwegen. Landelijk gaat het dan over zo’n 100.000 woonruimtes. Toch loopt het nu nog niet storm en zijn veruit de meeste van die kamers nog niet optimaal benut. Hooiveld: “Jaarlijks worden er in Amsterdam nu een paar honderd hospitamatches gemaakt. Het aantal aanvragen van huurders groeit, maar het aanbod van hospita’s blijft nog achter.”
Om erachter te komen waardoor dat komt, bracht de gemeente Amsterdam de hobbels in kaart. Hooiveld: “We zijn begonnen met luisteren naar verschillende partijen die ermee te maken hebben, zoals woningcorporaties en bemiddelingsorganisaties als Onder de Pannen en Hospi Housing. Zij gaven aan dat vooral regelgeving en gemeentelijke vergunningsverlening een sta-in-de-weg zijn. Maar ook de informatievoorziening kon een stuk beter. Amsterdam zet zich daarom in om deze kwesties op te lossen.”
Van vergunnen naar gedogen
In veel gemeenten verhindert het omgevings- of bestemmingsplan nu het gebruik van een woning voor meer dan één huishouden, als daar geen vergunning voor afgegeven is. Zo ook in Amsterdam. Om aan hospitaverhuur te kunnen doen, moet formeel dus een omgevingsvergunning worden aangevraagd, wat een ingewikkeld proces is met meestal een afwijzing als uitkomst. Dit maakt het feitelijk onmogelijk voor eigenaar-verhuurders om toestemming te geven voor hospitaverhuur. Vooral voor woningcorporaties is deze vergunningsplicht een hindernis om hospitaverhuur op grotere schaal toe te staan. “We zijn aan de slag gegaan om deze drempel weg te nemen”, legt Arnold Hooiveld uit. “Het bleek helaas niet mogelijk per direct een wijziging door te voeren voor het hele grondgebied van Amsterdam, helemaal omdat in 2024 net het tijdelijk omgevingsplan in werking is getreden. Het Amsterdamse college heeft nu besloten deze wijziging in gang te zetten en ondertussen per 11 juni 2024 bij hospitaverhuur niet te handhaven op de vergunningsplicht. Dat gedogen kan, in het vertrouwen dat Amsterdammers hier verantwoordelijk mee omgaan.” Uiteindelijk zal via een uitbreiding van een artikel in het omgevingsplan worden opgenomen dat omzetting naar een onzelfstandige woonruimte is toegestaan wanneer die in de Huisvestingsverordening is vrijgesteld van vergunningplicht. “We verwachten dit in de loop van 2025 geregeld te hebben. En in de tussentijd kan dus direct worden begonnen met hospitaverhuur zonder dat daarvoor een vergunning nodig is. De Amsterdammer is daarmee geholpen.”
Toestemming krijgen
Als huurder toestemming voor kamerverhuur krijgen van de woningeigenaar is een ander verhaal. Het probleem zit ‘m er hier vooral in dat woningeigenaren wel wíllen, maar zelf vaak geen toestemming krijgen van hun hypotheekverstrekkers. Een deel van hen geeft nu geen toestemming vanwege het risico dat er, bij verkoop van de woning, een huurder met een vast contract in de woning woont. Waardoor de opbrengst bij verkoop van een woning lager kan zijn. Hooiveld: “Dat is op te lossen door onder andere bij wet te regelen dat in zo’n geval óók het huurcontract met de hospitahuurder wordt beëindigd. Gelukkig wordt die wetswijziging momenteel in Den Haag voorbereid.”
Dilemma’s
Naast regelgeving zijn ook financiële gevolgen voor de hospita een belangrijk aspect, stelt Hooiveld. “De huur die je ontvangt als hospita is onbelast, mits deze jaarlijks onder de 5.998 euro blijft. Ook je bijstandsuitkering blijft in onze stad grotendeels buiten schot, mits je een en ander via bemiddelaar Onder de Pannen hebt geregeld.” Maar wat nu als iemand met weinig inkomen daardoor z’n kwijtschelding van bepaalde gemeentebelastingen kwijtraakt? Of z’n Stadspas? Dan blijft er weinig over van de financiële prikkel. Hooiveld: “Het is natuurlijk niet zo dat een Amsterdammer direct uit de armoede opklimt door de opbrengsten uit hospitaverhuur. Bovendien biedt diegene onderdak aan een andere Amsterdammer. Dát wil je juist stimuleren. Daarom moet je als gemeente voor die aspecten wel een oplossing verzinnen of er op z’n minst bij stilstaan. Vanuit het project ‘Stimuleren hospitaverhuur’ proberen we daarom de bestaande regelingen te verruimen/uit te breiden en zo de juiste balans te vinden.”
Betere informatie
Financiële belemmeringen, huurbescherming en regels: het uitzoekwerk kan heel wat potentiële hospita’s afschrikken. En particuliere verhuurders zullen zich afvragen wat ze zoal moeten regelen en waar ze met al hun vragen naartoe moeten. Hooiveld knikt instemmend. “Het is zeker goed als verhuurders zich van tevoren goed op de hoogte stellen. Maar die informatie moet dan er wel zijn. Als gemeente kan je bijvoorbeeld, in navolging van Amsterdam, de informatie hierover op je website uitbreiden en ambtenaren in het sociale domein voorlichting geven over dit onderwerp. In Amsterdam luisteren we continu welke vragen er zijn en kijken we waar mensen tegenaan lopen. Daar stemmen we onze informatievoorziening op af.” Ook bij het ministerie van VRO heeft men niet stilgezeten. Zo is de online informatie voor hospitaverhuurders uitgebreid en is een toolkit met communicatiemiddelen beschikbaar gemaakt voor gemeenten die hospitaverhuur willen stimuleren.
Financiële plaatje
In Amsterdam zijn er naast de gemeente diverse bemiddelingsorganisaties actief die zich met hospitaverhuur bezighouden, en zowel woningzoekenden als aanbieders bedienen”, vertelt Hooiveld. “Een daarvan is Onder de Pannen. Dat initiatief begon in Amsterdam, maar werkt sinds 2024 ook in en voor andere gemeenten. Ook die organisaties spelen een belangrijke rol in de informatieverstrekking aan burgers, vertelt Hooiveld: “Zij brengen niet alleen vraag en aanbod bij elkaar, maar kunnen ook laten zien hoe het financiële plaatje eruitziet als je hospita wilt worden en waarmee je allemaal rekening moet houden. Als gemeente zelf voeren we met het delen van succesverhalen en via advertenties en publicaties in lokale media campagne om potentiële hospita’s te interesseren. Als mensen erover na gaan denken, is het eerste zaadje al geplant. We hopen zo het aantal matches tussen hospita’s en huurders snel te vergroten.”
"Wie eenmaal hospita is geworden, is daar vooral heel enthousiast over"
Enthousiaste hospita’s
Hooiveld heeft nog altijd grote verwachtingen van hospitaverhuur. “De praktijk laat zien dat wie eenmaal hospita is geworden, daar vooral heel enthousiast over is. De belangrijkste reden daarvoor is dat er weer reuring in huis is, dat er weer gelééfd wordt. Zeker door alleenstaande oudere hospita’s wordt dat enorm gewaardeerd. Men heeft weer wat aanspraak, voelt een verantwoordelijkheid en voelt zich wellicht ook veiliger door niet meer alleen in een groot huis te wonen. Ik denk ook echt dat het mes aan vele kanten snijdt. Wie hospita wordt, biedt niet alleen iemand een dak boven zijn of haar hoofd, maar kan ook de eigen financiële zorgen aanpakken met de extra inkomsten. Daarnaast is het een beproefd middel tegen eenzaamheid: men voelt zich veiliger, komt in contact met iemand met een andere leeftijd of culturele achtergrond, kan af en toe eens assistentie vragen als er iets in huis moet gebeuren, et cetera. De voordelen zijn dus echt heel groot, aan beide kanten!“
Lastig monitoren
Arnold Hooiveld hoopt dat alle stimuleringsmaatregen straks een stijging te zien geven in het aanbod. Maar dát goed monitoren wordt een lastige, erkent hij. “We hebben bewust geen meld- of registratieplicht. Dit betekent dat we het niet precies weten. Dat is dan maar zo. Als het helpt om mensen een fijne woonplek te bieden, dan is het een succes. Daar hebben we alle vertrouwen in.“
Om het bewustzijn rondom hospitaverhuur te vergroten en potentiële hospita’s te inspireren en stimuleren is het ministerie van VRO de communicatiecampagne ‘Jouw huis van grote waarde’ gestart. Ook zijn tal van tools beschikbaar voor gemeenten om hospitaverhuur te stimuleren en de drempels weg te nemen. Zo maken we samen van hospitaverhuur een waardevolle aanvulling op de woningmarkt in uw gemeente. Kijk voor meer info en ervaringsverhalen op hospitawijzer.nl.
Enthousiaste ervaringsverhalen zijn te vinden op www.onderdepannen.nl/ervaringen.