Straks 5.500 woningen erbij in Alphen a/d Rijn. Mét hulp van het Rijk
Een jaar of vijf nog, is de inschatting. Dan kan de eerste paal de grond in van de grote gebiedsontwikkeling Gnephoek. Alphen aan den Rijn krijgt er dan eindelijk de lang gewenste uitbreidingswijk bij. Het duurde ruim vijf jaar om alle stakeholders op één lijn te krijgen en de uiteenlopende belangen en ideeën te verenigen. Wat was daar allemaal voor nodig? Welke lessen trekken hoofdrolspelers gemeente Alphen aan den Rijn, provincie Zuid-Holland en BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (mede namens AM, BPD, Van Omme en de Groot en VolkerWessels) uit het proces? En wat was de rol van de Rijksoverheid?
Vooral de eigen inwoners kijken er reikhalzend naar uit, want de woonbehoefte in de gemeente Alphen aan den Rijn is - zoals in zoveel gemeenten - groot. En alternatieve, vergelijkbare bouwlocaties zijn er in deze gemeente eigenlijk niet meer. Recentelijk zijn in het centrum, vooral rond het station, nog honderden nieuwe woningen gerealiseerd. Hier en daar kan er wellicht nog wat gesloopt en herontwikkeld worden. Maar verder zit deze (ruim) 100.000+-gemeente nagenoeg op slot. Nog zeker vijf jaar moeten Alphenaren en andere belangstellenden wachten tot de eerste woningen in Gnephoek betrokken kunnen worden. “Het is bijna niet uit te leggen dat het nog zo lang moet duren”, zeggen Peter Klompen, programmamanager gebiedsontwikkelingen van de gemeente, en strategisch beleidsadviseur Albert Koffeman van de provincie Zuid-Holland vrijwel in koor. “Mensen willen stappen maken in hun leven, dus we hebben zo snel mogelijk nieuwe woningen nodig”, zegt de laatste vol begrip. “Maar sneller gaat het echt niet, we doen al het maximale wat we kunnen en plannen en werken zoveel mogelijk parallel. Zo gaan we als provincie en gemeente een gezamenlijk m.e.r. (milieueffectrapportage) doorlopen. En hoe de verschillende partijen nu samenwerken en zich voortvarend samen voor dit doel inzetten, heb ik nog niet eerder gezien.”
Beste optie voor gebiedsontwikkeling
Dat laatste was wel eens anders. Lange tijd was er sprake van een gespannen verhouding tussen, vooral, provincie en gemeente. De oplossingrichtingen van het woningvraagstuk liepen sterk uiteen en de uitdagingen die overwonnen moesten worden waren groot. De beoogde bouwlocatie ligt in een oerhollands waterrijk veenweidegebied. Het hoogheemraadschap zag de noodzaak van bouwen weliswaar in, maar wees wel op het belang van voldoende waterberging. De provincie keek vooral naar de consequenties voor de mobiliteit: de wijk moet straks immers ook toegankelijk zijn. Omwonenden maakten zich zorgen, natuurliefhebbers streden voor de natuurwaarden en de gemeente concludeerde dat de benodigde investeringen de gemeentekas ver te boven gingen. Een alternatief was er eigenlijk niet: Gnephoek was en is vanwege zijn grote meerwaarde de beste locatie voor de beoogde gebiedsontwikkeling. Een uitgebreid locatieonderzoek uit 2017 bevestigde dit ook. Ook riep de Tweede Kamer in 2021 nog eens per motie op om meer haast te maken met dergelijke grootschalige woningbouwontwikkelingen. De druk was dus groot.
“De motie voelde als een duwtje in de rug om Gnephoek zo snel mogelijk te gaan ontwikkelen.”
Politieke keuzes
Albert Koffeman: “De doorwerking van die motie was voor ons zeer beperkt. De gemeente had namelijk nog geen uitgewerkt plan en er was nog geen besluit genomen door de gemeenteraad.” Peter Klompen van de gemeente was er juist blij mee. “Het was een reactie op de traagheid in dergelijke trajecten. En het voelde als een steun in de rug om Gnephoek zo snel mogelijk te gaan ontwikkelen. Het ruwe plan voor het bouwen van 8.000 tot 10.000 woningen was er, maar alle politieke keuzes moesten nog gemaakt worden. Zo moest er allereerst een aangepast omgevingsplan komen. Helaas was het destijds erg lastig om met de diverse stakeholders hierover een goed inhoudelijk gesprek te voeren.”
Bestuurlijk zwaargewicht
De provincie besloot het niet af te wachten. In een brief gaf de provincie in het voorjaar van 2022 aan onder welke voorwaarden Zuid-Holland bereid was mee te werken aan een dergelijk groot project. Die brief viel niet in goede aarde bij de gemeente Alphen aan den Rijn. Klompen: “We hebben die brief eerst verwenst, maar later omarmd. We hebben heel snel gereageerd en onze visie en oplossingsrichtingen gegeven. Later dat jaar kwam ook toenmalig minister De Jonge op bezoek om zich persoonlijk op de hoogte te stellen, en dat hielp. Je hebt niet alleen een goed plan, maar soms ook een lobby richting Den Haag nodig om dingen voor elkaar te krijgen.” Het werd al snel duidelijk dat er een bestuurlijk zwaargewicht nodig was om de partijen bij elkaar en het plan in beweging te krijgen. voormalig Deltacommissaris Wim Kuijken werd benoemd in die onafhankelijke rol en dat bleek een gouden greep.
"De aanstelling van zwaargewicht Wim Kuijken en de Rijksbijdrage voor € 50 miljoen zorgden voor een doorbraak."
Vier alternatieven
De zeer ervaren Kuijken zette zich met gezond pragmatisme aan zijn taak. Klompen herinnert zich dat nog goed: “Hij legde drie vragen op tafel: Mag het? Kan het? En willen we het? Zo werden er uiteindelijk vier alternatieven tegen het licht gehouden. Het derde alternatief werd gekozen: de bouw van maximaal 5.500 woningen, grotendeels betaalbaar en sociale huur, aanleg van 60 hectare nieuwe natuur en recreatie en mét waarborgen voor de ontsluiting. Vanaf toen ging de zaak kantelen.” Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland ging najaar 2023 akkoord, het hoogheemraadschap, de ontwikkelaars en de gemeente besloten er allemaal vol voor te gaan en provincie en gemeente begroeven de strijdbijl. Albert Koffeman hierover: “Terugkijkend denk ik dat vanaf de komst van Kuijken de onderlinge verhoudingen snel verbeterden. Er lag echt een nieuw plan met 5.500 woningen plus natuur en recreatie en er was op een goede manier invulling gegeven aan de voorwaarden van de provincie. We zijn toen allemaal over onze schaduw heen gestapt en nauwer gaan samenwerken. Daar ben ik wel trots op: we zijn met elkaar niet in de voorgeschiedenis blijven hangen.”
Regie
Ook directeur projecten Theo van der Plas van BPD (die tevens namen de andere grondeigenaren AM, Van Omme en de Groot, VolkerWessels aan tafel zit) markeert het moment. “Wim Kuijken was als neutrale persoon van grote waarde. Hij hield de gelederen bij elkaar en iedereen gefocust. In het algemeen denk ik dat je bij zo’n groot en ingewikkeld project regie nodig hebt. Sinds het ministerie van VROM niet meer bestaat is me duidelijk geworden hoe belangrijk dat is. Ik hoop dat die focus en regie met het nieuwe ministerie weer terugkomt.” Koffeman voegt daaraan toe dat de toezegging van € 50 miljoen door het Rijk om de financiering rond te krijgen eveneens een belangrijk moment was. “Het was duidelijk dat het plan alleen op die manier financieel haalbaar was. Die harde toezegging vanuit het Rijk was nodig en het Rijk heeft zijn nek hiervoor ook echt uitgestoken. We hebben immers alleen behoefte aan uitvóerbare woningbouwplannen.”
Gunnen en meedenken
Dat er een andere wind ging waaien, blijkt ook wel uit de samenwerkingsovereenkomst die medio oktober 2024 werd getekend. Bij die gelegenheid noemde de nieuwe VRO-minister Mona Keijzer Gnephoek zelfs een voorbeeld voor andere grote ontwikkelingen. En Wim Kuijken prees de verantwoordelijke bestuurders voor het feit dat zij het lef hadden om hun ambtenaren de ruimte te geven om elkaar te vinden en constructief de plooien glad te strijken. Dat laatste onderschrijft ook Koffeman: “Er is stevig onderhandeld, maar wel volgens de ‘mutual gains-approach’, het gunnen en meedenken met begrip voor elkaars positie. Bijzonder is ook dat het Hoogheemraadschap Rijnland de bestuursovereenkomst mee-tekende. Ik heb dat niet eerder gezien.” De publieke ontwikkelovereenkomst kon alleen maar tot stand komen omdat de samenwerking gemeente en marktpartijen een realistisch en haalbaar plan voor de Gnephoek presenteerden. Dat de marktpartijen daarbij tekenden voor een inbrengwaarde onder de marktwaarde onderstreepte hun vertrouwen in de gebiedsontwikkeling.
Peter Klompen daarover: “Het resultaat is een publiek-private samenwerking die lang niet vertoond is. Dat zegt wel wat.” Ook ziet hij de continuïteit als een belangrijke succesfactor: “Het ambtenarenteam van Alphen heeft als sinds 2019 dezelfde samenstelling, dus zonder personele wisselingen. Dat werkt heel prettig en efficiënt. Hetzelfde geldt voor de vertegenwoordigers van de diverse stakeholders. Ook die groep heeft al diverse jaren dezelfde samenstelling. Daardoor ken je en waardeer je elkaar en heb je aan een half woord genoeg. Continuïteit is erg belangrijk in zo’n traject.” Theo van der Plas sluit zich daarbij aan: “Ik waardeer ook de transparantie en openheid in de afgelopen jaren, dat heeft echt geleid tot het bereikte resultaat. We hebben als grondeigenaren overigens altijd een goed contact gehad met de gemeente, we werden overal in betrokken en zijn steeds tijdig geïnformeerd, de kaarten lagen eigenlijk steeds open op tafel.”
“Het resultaat is een publiek-private samenwerking waar behalve overheden en marktpartijen, ook is ondertekend door het waterschap. Dat zegt wel wat.”
De hoofdpijn voorbij
De huidige goede verstandhouding geeft, zo stellen de drie, ook veel vertrouwen voor de toekomst. Want er zijn nog heel wat hobbels te nemen en ongetwijfeld zullen er zich nog tegenvallers voordoen op weg naar het slaan van de eerste paal. Koffeman: “Woningbouw is altijd ingewikkeld. Je gaat straks woningen bouwen voor een diverse groep bewoners die je nu nog niet kent en die dus ook niet meepraten in het participatietraject. We moeten ons in hen verplaatsen. Daarnaast komen er vermoedelijk nog voldoende uitdagingen op ons pad. Maar het belangrijke begin is er, dat geeft veel vertrouwen voor het vervolg van dit proces. De hoofdpijn zat vooral in het begin, en daar zijn we met elkaar uitgekomen. Dan zal dat waarschijnlijk de komende jaren ook wel lukken.”