Woningcorporatie Staedion deelt ervaring en kennis aanpak vocht en schimmel

Leo Boensma, Staedion:
Goedendag, ik ben Leo Boensma, manager Dagelijks onderhoud bij Staedion, een woningcorporatie in Den Haag. Mij is gevraagd een toelichting te geven op hoe wij als Staedion het vocht- en schimmelprobleem aanpakken. En dat doe ik natuurlijk graag. 
Ik zal dat doen door achtereenvolgend de aanleiding te schetsen voor onze intensieve aanpak op dit terrein, de factoren te schetsen die het succes van de aanpak bepalen, hoe onze werkwijze is, vanaf het eerste bezoek tot de vervolgstappen, de voorlichtingscampagne die opgetuigd is op dit terrein, de onafhankelijke expert die ingeschakeld kan worden in Den Haag, ik schets een aantal innovaties die we volgen om mogelijk toe te kunnen passen en ik sluit af met de geleerde lessen.
Wat is de aanleiding geweest van de intensieve aanpak vocht en schimmel? 
Vocht en schimmel is sowieso een veelvoorkomende klacht, niet alleen bij Staedion, ook bij andere Haagse woningcorporaties, maar ook in den lande. Als je kijkt naar de resultaten van het WoonOnderzoek 2018 wordt geschetst dat bijna 30 % van de huurders in grote steden last heeft van een vocht- en schimmelprobleem. Daarnaast heeft Omroep West in 2016 in Den Haag een schimmelmeldpunt gelanceerd, het gevolg daarvan was dat heel veel meldingen op dit terrein binnenkwamen, en dat er veel media- en dus ook politieke aandacht ontstond. En dat is de basis geweest om met elkaar als partijen, gemeente en corporaties wat we nu noemen de ‘gezamenlijke Haagse aanpak vocht en schimmel’ op te tuigen. 
Waarom vindt Staedion dat belangrijk? 
Wij streven een thuisgevoel bij onze huurders na, maar gezond wonen is natuurlijk net zo belangrijk. En vocht en schimmelproblemen veroorzaken gezondheidsklachten, dus absolute noodzaak om vochtdingen snel en deskundig op te pakken en op te lossen.
Waar wordt de succesvolle aanpak door bepaald?
Ik maak in mijn toelichting onderscheid tussen dat wij als Staedion doen en dat wat we als gezamenlijke partijen in Den Haag doen. 
Wat doen wij als Staedion? 
We hebben sowieso onze inzet op dit terrein fors verhoogd en we hebben een aantal specialisten opgeleid. Staedion heeft een eigen onderhoudsdienst en we hebben een aantal van de vakmannen specifiek opgeleid om problemen op dit terrein goed te kunnen analyseren en op te lossen, maar ook om goed voorlichting aan bewoners te kunnen verstrekken. We hebben niet alleen specialisten in onze eigen onderhoudsploeg, maar we hebben ook een inspecteur specifiek ingezet op het terrein van nazorg van dit probleem. Daarnaast hebben onze verhuurmakelaars en huismeesters ook voorlichting op dit terrein meegekregen. Zij vormen namelijk een belangrijke schakel bij nieuwe huurders, om gelijk al in het begin toelichting te geven over hoe in de betreffende woning goed te stoken, koken en ventileren inclusief toelichting van de installatie die ze plaatsen in de woning. 
De procesmatige beheersing is van belang. We hebben als Staedion het hele proces van vocht en schimmel goed in kaart gebracht, uitgedacht hoe we het beste dat kunnen aanpakken, beschreven, geïmplementeerd en iedereen die hierin werkzaam is opgeleid. Nazorg vinden wij een belangrijke schakel, dus standaard leveren we zes weken na melding van een vocht- en schimmelprobleem door een inspecteur nazorg naar de bewoner. We nemen contact op en gaan na of het probleem is opgelost of dat er nog vervolgstappen nodig zijn. 
Een andere belangrijke succesfactor is dat je meer inzicht in het probleem moet hebben. Dat hebben we gekregen door vocht- en schimmelproblemen apart te registreren en doordat we aparte rapportages hebben opgebouwd. Hierdoor weten we beter, als Staedion, in welke complexen vocht- en schimmelproblemen zitten, in welke mate, waardoor het wordt veroorzaakt, en dat helpt ons in een gerichte aanpak. 
Preventieve maatregelen zijn van belang. En dan moet u niet alleen denken aan een contract dat we hebben om mechanische ventilatie periodiek schoon te maken, maar ook in de voorlichting, wat ik net al even vertelde, bij verhuurmakelaars, huismeesters, en bij nieuwhuurders door er gelijk in het begin al aandacht aan te besteden. De kern is feitelijk: zorgen voor een goed binnenklimaat, want dat voorkomt vocht- en schimmelproblemen. Structureel dat binnenklimaat verbeteren, zowel door isoleren, bijvoorbeeld aanbrengen van dubbel glas, als door ventileren, aanbrengen van mechanische ventilatie veelal, voorkomen van koudebruggen, is waar we op inzetten. Daarnaast hebben we op gemeentelijk niveau een aantal zaken waar we ons als gezamenlijke partners voor inzetten: we hebben een voorlichtingscampagne opgetuigd, die ik zo nader zal toelichten, we pakken het gezamenlijk aan, dus gemeente, GGD, bewoners én corporaties delen ervaringen met elkaar. Ook daar leer je van. En we hebben in Den Haag een onafhankelijk expert aangesteld, die in te zetten is. 
Dan een schets van onze aanpak. Het begint natuurlijk, na melding, bij een eerste bezoek aan de woning door een door ons opgeleide vocht en schimmelexpert. Daarnaast is het natuurlijk zaak het vocht en schimmelprobleem te doorgronden, te analyseren, op zoek te gaan naar de oorzaak. Dan weet je in de technische zin hoe je het kan aanpakken en oplossen. Gaat het om kleine plekken, dan worden die direct in het eerste bezoek aangepakt. Zijn er meer technische oplossingen nodig, te denk aan een het plaatsen van een trekverhogende kap, kieren onder de deuren aanbrengen of vergroten, of raamroosters aanbrengen? Dan worden vervolgafspraken gemaakt. We plannen ook met de bewoner graag direct een afspraak in voor nazorg zes weken later. Goede meetapparatuur is ook cruciaal, die wordt benut door de vocht- en schimmelexperts. En een grondige analyse dus. Maar daarnaast speelt ook veelal bewonersgedrag mee. Het is echt zaak dat de bewoner goed ventileert, kookt en stookt. De experts zijn ook opgeleid om ter plaatse direct goede voorlichting aan de bewoners te geven op dit terrein.
Dan de voorlichtingscampagne die partijen, corporaties, GGD, gemeente gezamenlijk hebben opgetuigd in Den Haag. Feitelijk hebben we alle informatie op onze eigen website staan, net als ook de collega-corporaties. Maar met elkaar hebben we de website Gezondwonen.nl opgetuigd en daarop is alle informatie te vinden, niet alleen op het terrein van vocht en schimmel, maar ook op andere terreinen. Maar op het terrein van vocht en schimmel staat er een checklist, een brochure, tips op het gebied van ventileren en stoken om deze problemen te voorkomen. Maar ook hele goede, duidelijke GGD-filmpjes, van herkenning van het probleem tot allerlei tips in beeld. Dit is overigens de website waarop, wanneer de vocht- en schimmelexpert ingeschakeld moet worden, de melding geplaatst kan worden.
Dan de onafhankelijk vocht- en schimmelexpert. Het was een idee van een bewoner overigens, gelanceerd in de raadscommissie in Den Haag. Uit een situatie waar bewoners er met de corporatie of verhuurder er niet uitkwamen om dat probleem op te lossen, ontstond de wens of een onafhankelijk expert ingeschakeld kon worden. Dat is omarmd in Den Haag door de gemeentecorporatie. Het eerste jaar is daar het bureau Bouwpathologie voor ingeregeld, vanaf begin dit jaar Cauberg Huygen. Over de kosten zijn ook afspraken gemaakt: de gemeente betaalt 25% van de kosten en de corporatie 75%. Zowel de bewoner als de corporatie kan de expert inschakelen, waarbij altijd de corporatie eerst zelf onderzoek uitvoert. Pas als dat niet naar tevredenheid is verlopen, kan deze expert ingeschakeld worden. Die expert doet dan onderzoek en levert een onderzoeksrapport op. De adviezen die daarin staan zijn in principe bindend voor de corporatie en de bewoners. Komt wel eens voor dat het advies wordt gegeven om beter te isoleren, dubbel glas, mechanische ventilatie; dan mag een corporatie dat wel integreren in een meerjaren-onderhoudsbegroting.
Innovatie. 
We blijven om ons heen kijken naar ontwikkelingen die kunnen helpen het probleem op te lossen. Zo hebben we bijvoorbeeld een proefwoning van collega-corporatie Mitros bezocht, zie foto’s in de presentatie, dit is een systeem waarbij op basis van sensoren verse lucht op de gewenste temperatuur binnen komt. Dat helpt natuurlijk in de ventilatie, maar ook in het comfort. We hebben het zelf nog niet toegepast, maar denken er wel aan om dit systeem ook toe te passen. We gebruiken de Woco Talk App, we hebben in de voorlichting bij bewoners regelmatig te maken bij het slechten van de taalbarrières. Deze app met een tolk daarachter, helpt deze taalbarrière te beslechten, om de voorlichting goed te laten verlopen. We maken veel gebruik van LoRa sensoren en data loggers, want die brengen we aan en die meten de luchtvochtigheid, de temperatuur, het CO2-gehalte. Die data verzamelen we en die zijn heel belangrijk om het probleem te analyseren en op te lossen.
Tot slot: wat voor lessen hebben wij geleerd van deze aanpak de afgelopen jaren? 
We kunnen stellen dat het interne bewustzijn echt absoluut vergroot is en de houding is veranderd, zowel bij ons als de bewoners. Het heeft ons geholpen te beseffen wat wij allemaal aan dit probleem te kunnen doen, maar we zien ook dat het de bewoners geholpen heeft te beseffen wat zij in hun gedrag kunnen doen om dit probleem op te lossen en de situatie te veranderen. Echt een cultuurverandering. 
Daarnaast hebben we gezien dat hoe beter je inzicht hebt in het probleem, dus door die aparte registratie en rapportage die we hebben, dat je daardoor beter kan analyseren, oplossingen kunt bedenken en dus het probleem beter kunt aanpakken. Daarnaast zien we dat we door onder andere de voorlichtingscampagne gezorgd hebben dat er meer aandacht voor is, dat het laagdrempeliger is voor bewoners, meer uitnodigend, om vocht en schimmelproblemen bij ons te melden. Dat hebben we nadrukkelijk gezien. Staedion heeft dit gezien, toen we hiermee begonnen hadden we 1.600 meldingen, en nu iets van 2.000, 5% van het totaal aantal bewoners. Dat is alleen maar goed, als het gemeld wordt dan kun je ermee aan de slag en kun je ervoor zorgen dat het opgelost wordt.
In verhouding zijn we heel blij om te kunnen constateren dat we in de praktijk er heel goed als corporatie met onze huurders uit komen, want we stellen vast dat de onafhankelijk expert redelijk weinig ingeschakeld hoeft te worden. Da gebeurt bij ons slechts 25 à 30 keer op jaarbasis, op het totaal van 2.000 vocht- en schimmelmeldingen. 
Tot slot het belang van preventieve maatregelen. Niet alleen contractueel zorgen dat de mechanische ventilatie op tijd schoongemaakt worden, maar ook dus in voorlichting. De kern van het verhaal is investeren in het binnenklimaat, zorgen dat het structureel verbeterd wordt op het gebied van ventileren en isoleren. 
Misschien tot slot een vraag die ik ook kreeg over: ‘Kun je iets zeggen over de kosten en baten, voor zowel corporatie als huurders?’. Daarvoor kunnen we vaststellen: Staedion heeft dit niet becijferd. Het mag duidelijk zijn dat deze intensieve aanpak natuurlijk veel tijd en dus ook geld kost, maar wij geloven er absoluut in dat daardoor bewoners een beter thuisgevoel hebben, meer tevreden en vooral gezonder kunnen wonen. En dat deze investeringen in preventieve maatregelen ertoe leiden dat we op termijn minder onderhoudskosten hebben. Afsluitend het levert ook een bijdrage aan het verduurzamen van ons vastgoed. Dus dat zijn de lessen die we de afgelopen jaren geleerd hebben en die het succes van deze aanpak bepalen. Tot zover de toelichting op onze aanpak van Staedion in Den Haag op het terrein van vocht en schimmel.
Bedankt voor de aandacht!