Onderhuur

Als regel geldt dat de (onder)huurder zich bij het opzeggen van de huur alleen kan beroepen op huurbescherming tegenover degene van wie hij rechtstreeks huurt.

Wel of niet onderverhuren

Een huurder mag niet de hele woning onderverhuren, tenzij zijn verhuurder daarvoor toestemming heeft gegeven. Een huurder mag wel een gedeelte van de woning onderverhuren, als hij zelf ook in de woning blijft wonen en als in het huurcontract geen verbod op onderhuur staat. 

Bescherming bij onderhuur zelfstandige woonruimte

Van onderhuur van een zelfstandige woning is sprake als de huurder van een zelfstandige woning de hele woning onderverhuurt en zelf ergens anders gaat wonen. Wanneer de overeenkomst tussen de verhuurder/eigenaar en huurder eindigt, wordt de overeenkomst die de onderhuurder met de huurder  had, automatisch voortgezet met de verhuurder/eigenaar. De onderhuurder is dan huurder geworden en moet deze automatische voortzetting van de huurovereenkomst met de (hoofd)verhuurder aan deze (hoofd)verhuurder meedelen. Wel mag de verhuurder in zo’n geval binnen zes maanden bij de rechter vorderen de huurovereenkomst te ontbinden. 

De rechter willigt deze vordering in de volgende gevallen in:

• Als de onderhuurder financieel onvoldoende waarborg biedt voor het behoorlijk nakomen van de huurovereenkomst;
• Als de onderhuurovereenkomst kennelijk was aangegaan om de onderhuurder de positie van  huurder te geven;
• Als het in de gegeven omstandigheden niet redelijk is dat de verhuurder de onderhuur op dezelfde voet voortzet. Bij dit laatste kan de rechter letten op huurovereenkomsten voor soortgelijke woonruimten en op de overeenkomst die gold tussen de verhuurder en de vroegere huurder. De hoogte van de huur kan hierbij een rol spelen;
• Als de onderhuurder geen huisvestingsvergunning kan overleggen in gevallen waarin een huisvestingsvergunning vereist is.

Verdere bescherming van onderhuurders

De onderhuurder wordt ook beschermd als er een medehuurder is die huurder wordt. Dit kan na echtscheiding of omdat na het overlijden van de huurder een ander de huurovereenkomst voortzet. In die gevallen loopt de onderhuur met de nieuwe huurder gewoon door.

Bescherming onderhuurder bij onderhuur van onzelfstandige woonruimte

Van onderhuur van een onzelfstandige woning is sprake als de huurder van een zelfstandige woning een deel van de woning onderverhuurt en zelf ook in de woning blijft wonen (hospitakamerverhuur). Maar er is ook sprake van onderverhuur van onzelfstandige woonruimte als de huurder van een zelfstandige woning die woning in delen onderverhuurt aan meerdere huurders (kamerverhuur). Het gaat erom dat de onderhuurder een onzelfstandige woning huurt.

De onderhuurder heeft huurbescherming ten opzichte van zijn eigen verhuurder (de huurder in de hoofdhuurovereenkomst). Als de (hoofd)huurovereenkomst van degene die onderverhuurt eindigt, dan heeft de onderhuurder in dit geval geen huurbescherming ten opzichte van de hoofdverhuurder. De hoofdverhuurder is niet verplicht de onderhuurovereenkomst van de kamer over te nemen. De onderhuurder zal de kamer dan moeten ontruimen. Wel kan hij zijn verhuurder (dat is de huurder van de hoofdverhuurder) aanspreken op wanprestatie.