Positie van de echtgenoot en de medehuurder

Getrouwd/geregistreerd partner

Als een echtpaar een woning huurt, sluit meestal een van de echtgenoten de huurovereenkomst. Met echtgenoot wordt ook geregistreerd partner bedoeld. Volgens de wet is de andere echtgenoot medehuurder, zolang deze in de woning woont.

Dat geldt ook als het huwelijk is gesloten na het ingaan van de huurovereenkomst. Huurder en medehuurder zijn allebei aansprakelijk voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals het betalen van de huurprijs, het verrichten van kleine herstellingen of het vergoeden van schade aan de woning.

Voortzetting door de echtgenoot

Als de huurder vertrekt, wordt de echtgenoot/medehuurder automatisch huurder. Deze regel is vooral van belang bij een scheiding, waarbij de huurder de huur opzegt en de woning verlaat. Bij echtscheiding of scheiding van tafel en bed kan men de rechter vragen wie van de echtgenoten huurder van de woonruimte blijft. Degene die de huurovereenkomst voortzet, is verplicht de verhuurder te informeren over deze gewijzigde situatie.

Andere samenlevingsvormen

Ongehuwd/ongeregistreerd samenwonenden hebben voor de wet grotendeels dezelfde rechten als personen die gehuwd/geregistreerd samenwonen. Zij kunnen aanspraak maken op het medehuurderschap.

Als de huurder en de eventuele medehuurder(s) de huurovereenkomst opzeggen, kunnen andere huisgenoten echter geen beroep doen op huurbescherming. De huurder en eventuele medehuurders kunnen samen met de huisgenoot wel een verzoek indienen bij de verhuurder om met het medehuurderschap akkoord te gaan. Zij moeten dan aangeven dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Dat is dus niet het geval als de persoon die medehuurder wil worden een logé, onderhuurder of pensiongast is. Doorgaans wordt de verhouding tussen huurder(s) en inwonende kinderen niet gezien als een gezamenlijke huishouding, omdat de kinderen na verloop van tijd naar verwachting een eigen huishouding gaan voeren. Als het inwonende kind bij de huurder(s) inwoont om de huurder(s) te verzorgen, wordt soms wel aangenomen dat sprake is van een gezamenlijke huishouding.

Vordering van medehuurderschap

Als de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk akkoord gaat met het verzoek om de huisgenoot medehuurder te maken, kunnen de huurder, de huisgenoot en de eventuele medehuurders gezamenlijk bij de rechter vorderen om de huisgenoot medehuurder te maken. De rechter kan deze vordering om drie redenen afwijzen:

Als de duurzame gemeenschappelijke huishouding in de woonruimte nog geen twee jaar heeft geduurd;
Als men kennelijk van de regeling misbruik wil maken, door iemand heel snel de positie van (mede)huurder te geven;
Als de huisgenoot financieel onvoldoende waarborg biedt voor het behoorlijk nakomen van de huurovereenkomst.

Voortzetting door medehuurder

Medehuurders zijn net als echtgenoten aansprakelijk voor het nakomen van de verplichtingen uit het huurcontract. Voor de medehuurder geldt dit echter alleen voor vorderingen vanaf het moment waarop hij medehuurder geworden is. De medehuurder die niet meer zijn vaste verblijf in de woning heeft, verliest zijn positie als medehuurder. Een medehuurder die geen echtgenoot van de huurder is, kan ook zelf het medehuurderschap opzeggen. Verbreekt de huurder de samenwoning, dan gelden dezelfde regels als bij echtgenoten. De medehuurder wordt dan automatisch huurder. Dat geldt echter niet als voor het betrekken van de woning een huisvestingsvergunning nodig is. Als de verhuurder in zo’n geval de huurovereenkomst niet met de medehuurder wil voortzetten, moet de medehuurder binnen twee maanden bij de rechter vorderen hem definitief als huurder aan te wijzen. De rechter wijst deze vordering toe als de medehuurder kan aantonen dat hij een huisvestingsvergunning zal krijgen. Voor deze categorie medehuurders geldt geen meldingsplicht. De verhuurder is immers van het medehuurderschap op de hoogte.

Voortzetting door medehuurders na overlijden van de huurder

Als de huurder overlijdt, wordt de medehuurder automatisch huurder. Dit geldt zowel voor de achterblijvende echtgenoot als voor de medehuurder in een andere samenlevingsvorm. De nieuwe huurder kan de eerste zes maanden de huur wel eerder opzeggen, ook als het gaat om een huurcontract dat voor een vastgestelde tijd is afgesloten. Op zijn vroegst kan de nieuwe huurder met ingang van de eerste dag van de tweede maand na overlijden opzeggen. Dus bijvoorbeeld met ingang van 1 juni als op 15 april is opgezegd. De huur moet per aangetekende brief of door een deurwaarder worden opgezegd. De medehuurder die de huurovereenkomst voortzet, is verplicht dat mee te delen aan de verhuurder.

Voortzetting door niet-medehuurders na overlijden van de huurder

Bij overlijden van de huurder bestaat er ook een regeling voor personen die met de huurder hebben samengewoond, maar geen medehuurder zijn (bijvoorbeeld een samenwonende partner of een inwonend kind die niet door de verhuurder of rechter als medehuurder zijn aangewezen). Deze bewoners kunnen tot zes maanden na het overlijden van de huurder een verzoek indienen bij de rechter om hen als huurder van de woonruimte aan te wijzen.

De rechter kan dit verzoek op drie gronden afwijzen:

Als de eiser niet aannemelijk kan maken dat hij zijn hoofdverblijf in de woonruimte heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had;
Als de eiser financieel onvoldoende waarborg biedt voor het behoorlijk nakomen van de huurovereenkomst;
Als de eiser niet kan aantonen dat hij een huisvestingsvergunning zal krijgen. De persoon die de huurovereenkomst voortzet, is verplicht dat mee te delen aan de verhuurder. Blijkt achteraf dat iemand ten onrechte de huurovereenkomst heeft voortgezet, dan blijft hij over deze periode tegenover de verhuurder aansprakelijk voor het nakomen van de huurovereenkomst, alsof hij huurder was geweest.

Beëindiging bij overlijden van alleenstaande huurder

Zijn er geen bewoners die na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst voortzetten, dan eindigt deze automatisch op de laatste dag van de tweede maand na overlijden (bijvoorbeeld op 30 juni bij overlijden op 15 april). De erfgenamen kunnen de huurovereenkomst echter ook laten eindigen op het einde van de eerste maand na overlijden. De huurovereenkomst eindigt dan op 31 mei, als de huurder op 15 april is overleden.