Veelgestelde vragen over evaluatie en verbetervoorstellen marktwaarde en beleidswaarde

Het voornemen is om deze nieuwe methodiek voor te schrijven voor de jaarrekening over 2025. Voor de jaarrekeningen over 2023 en 2024 blijft de huidige methodiek van kracht. Voor verslagjaar 2024 is een proefjaar voorzien.

Na de zomer vindt een consultatie plaats. Daarna zullen de definitieve aanpassingen in de beleidswaarde gepubliceerd worden. Corporaties gaan de nieuwe beleidswaarde voor het eerst gebruiken voor de meerjarenbegroting die in de tweede helft van 2024 opgesteld wordt en die vervolgens landt in de dPi die voor 15 december 2024 moet worden ingediend.

In het handboek voor jaarrekening 2023 wordt een concept opgenomen met de wijzigingen, zodat corporaties en bijvoorbeeld softwareleveranciers zich kunnen voorbereiden op de wijzigingen. In het handboek voor jaarrekening 2024 zijn de wijzigingen voor de beleidswaarde definitief van toepassing.

Nee, de definitie blijft gelijk. Alleen de wijze van invoeren kan gebruiksvriendelijker worden geïmplementeerd.

Aw en WSW zullen de komende tijd een herkalibratie van de normen uitvoeren. De uitkomsten hiervan worden verwacht in het eerste kwartaal van 2024.

Het gaat hier alleen om harde verplichtingen die een beperking geven op de verhuurbaarheid. Vergelijkbaar met zoals op dit moment achterstallig onderhoud ook in de beleidswaarde is opgenomen. Het gaat hierbij vooral om de afspraak uit de Nationale Prestatieafspraken om uiterlijk in 2028 het overgrote deel van alle EFG-labels uit te faseren. Voor dergelijke verplichtingen zullen richtlijnen gegeven worden hoe deze meegenomen moeten worden. Een concept van deze richtlijnen zal in 2023 worden gepubliceerd. In het handboek over jaarrekening 2024 worden deze definitief vastgesteld.

Aw, WSW, Aedes en VRO zien een aantal redenen om deze uitgaven niet in de beleidswaarde te verwerken. Als eerste komt de waarde dan ver te staan van de waardering van de huidige woning. Het wordt dan meer een waardering van een idee over hoe de woning zou moeten worden. Als tweede is daaraan gekoppeld dat inrekenen van deze nog onzekere uitgaven alleen kan met een groot aantal aannames en inschattingen. De waarde wordt dan meer bepaald door deze inschattingen en minder door objectieve kenmerken van de woning. Ten derde wordt dan al de aanname gedaan dat deze uitgaven over misschien wel twintig/dertig/veertig jaar gedaan zullen worden, terwijl er nog heel veel ruimte is om in de tussengelegen tijd te komen tot andere inzichten en oplossingen. Als laatste kan ook goed op andere wijze inzicht gegeven worden in de effecten van deze mogelijke kosten. Corporaties kunnen het verwerken in (scenario’s voor) hun meerjarenbegroting. Op landelijk en regionaal niveau zijn dit soort berekeningen al gemaakt in het kader van het opgaven-middelen-traject en de doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken.

De voorstellen betreffen een breed gedragen en gewenste ontwikkelrichting. Er zal nog wel tijd nodig zijn om de voorstellen verder uit te werken.

Eind augustus/begin september zullen de uitgewerkte wijzigingen in een openbare internetconsultatie worden gebracht. Alle betrokkenen worden van harte uitgenodigd hierop te reageren.

De wijzigingen zullen als een bijlage bij het Handboek Marktwaardering worden gepubliceerd via de Staatscourant en de website van de Aw.

Er is veel kritiek op de huidige disconteringsvoet voor de bepaling van de beleidswaarde. Deze is nu gelijk aan de marktdiscontovoet en beweegt daardoor mee met de marktontwikkelingen op de commerciële huurmarkt. Dit terwijl de exploitatie van woningen voor sociale verhuur minder risicovol is dan commerciële verhuur, mede doordat corporaties hun woningen in het algemeen zeer lang in eigendom houden. De huidige keuze leidt tot een grote volatiliteit in disconteringsvoet en beleidswaarde. Daarnaast is er nu een aanzienlijke spreiding in de disconteringsvoet tussen corporaties en tussen individuele complexen, terwijl de risico’s bij exploitatie als sociale huurwoningen niet zodanig verschillen dat er grote verschillen in de risicopremie zouden moeten zijn. Tenslotte wordt de disconteringsvoet nu ook als te hoog gezien, gezien het ontbreken van een winstdoelstelling voor corporaties en de relatief lage kosten voor vreemd vermogen.
Er zijn verschillende opties verkend. Een nieuwe discontovoet zou zodanig ingericht moeten worden dat:

• De volatiliteit passend is bij de marktomstandigheden en risico's voor sociale verhuur;
• De disconteringsvoet objectief wordt vastgesteld op basis van bronnen/data en daarmee ook beter voorspelbaar;
• Met oog voor de eventuele herverdelende effecten die optreden.

Andere opties voldoen niet aan al deze voorwaarden, daarom is er gekozen voor een WACC.

De werkgroep met deelnemers van Aedes, de Autoriteit woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Ministerie van VRO heeft onderzocht of een corporatiespecifieke of regionale WACC haalbaar is. Voor de regionale WACC constateerde de werkgroep dat de regionale verschillen die zichtbaar zijn voor de beleidswaarde niet representatief zijn voor de verschillen in risico’s tussen regio’s voor woningcorporaties. Een corporatiespecifieke WACC zou leiden tot veel meer volatiliteit in de beleidswaarde (en daarmee de investerings-condities) en tot slechte vergelijkbaarheid tussen corporaties, waarmee Aw en WSW minder goed de beleidswaarde kunnen gebruiken voor toezicht en borging. Tenslotte zou dit de bepaling van de beleidswaarde complexer maken. Om deze redenen is gekozen voor een sectorbrede WACC.

Op sectorniveau zal de impact van deze aanpassingen naar verwachting beperkt zijn. Op regionaal en individueel niveau kunnen er wel verschillen ontstaan tussen corporaties en daarmee dus verschuivingen in de beleidswaarde van corporaties. Echter, gegeven het feit dat naar verwachting zonder aanpassing de beleidswaarde de komende jaren zal dalen, vinden we het in het belang van de sector om nu deze stap te zetten. Daarbij speelt tevens dat voor veel corporaties op dit moment niet de beleidswaarde (LTV) maar de kasstromen (ICR) de beknellende factor is in de investeringscapaciteit. Omdat de volatiliteit waarschijnlijk kleiner zal zijn en meer gekoppeld aan risico’s die zich ook in de kasstromen voordoen ontstaat er juist meer zekerheid voor corporaties. Er zullen corporaties zijn die hun beleidswaarde relatief zullen zien dalen, maar zich tegelijkertijd minder zorgen hoeven te maken over verdere daling. Daarom zal de impact op de investeringscapaciteit van corporaties beperkt zijn.

De beleidswaarde bestaat uit de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Hoe verder in de tijd de kasstromen liggen, hoe minder waarde deze toevoegen aan de beleidswaarde als gevolg van het contant maken van de kasstromen. De beleidswaarde is met een instandhoudingstermijn van 100 jaar daardoor nagenoeg gelijk aan de beleidswaarde met een instandhoudingstermijn van 60 jaar. Het aanhouden van instandhoudingstermijn langer dan 60 jaar is om die reden niet nodig, aangezien het slechts marginaal invloed heeft op de hoogte van de beleidswaarde.

In de actualisatie van de NPA is nog geen rekening gehouden met de voorgenomen aanpassingen van de beleidswaarde en de herkalibratie van de normen. Zodra de aanpassingen van de beleidswaarde en de herkalibratie van de normen door de toezichthouder definitief zijn zal in de volgende doorrekeningen van de NPA rekening worden gehouden met de aanpassingen.