De missie van studentenhuisvestingsregisseur Ardin Mourik is 60.000 extra betaalbare studentenwoningen realiseren

Praktijkverhaal | 23-05-2023

Om het tekort aan studentenhuisvesting in Nederland te verkleinen is door het kabinet in samenwerking met gemeenten, onderwijsinstellingen, woningcorporaties, particuliere beleggers en studenten het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2022-2030 ondertekend. Een actieplan met een concreet doel: een uitbreiding van 60.000 betaalbare studentenwoningen over een periode van 8 jaar. Het instrumentarium dat ingezet wordt bestaat uit nieuwbouw, het beter benutten van de bestaande bouw, onder andere door hospitaverhuur te stimuleren, en het inzetten op versnellen van de bouw met flexwoningen. Daarnaast is er aandacht voor meer grip op de instroom van internationale studenten. “Voor een buitenlandse student is Den Bosch net zo goed de Randstad als Utrecht of Leiden, alleen moeten we dat wel zo verkopen.”

Gloednieuwe functie

Ardin Mourik is de allereerste Studentenhuisvestingsregisseur van Nederland. Een functie die op papier ontstond in het actieplan studentenhuisvesting, als voorwaarde om tot de gewenste 60.000 nieuwe studentenwoningen te komen. Het is niet gek dat ze in hun zoektocht naar een geschikt persoon voor deze nieuwe functie uitkwamen bij Ardin, die zichzelf omschrijft als deskundig op het snijvlak van politiek bestuurlijk, onderwijs en studentenhuisvesting. Twintig jaar geleden studeerde hij af als leraar aardrijkskunde en begon zijn loopbaan op een middelbare school in Woerden. “Dat was direct na mijn studie, toen ik rond de twintig was. Stond ik daar voor een klas met pubers van 16 jaar. Achteraf gezien best heftig, helemaal door het minimale leeftijdsverschil.” Ardin woonde destijds nog op kamers in Utrecht, de stad waar hij had gestudeerd.

De macht van de huisbaas

“Als student huurde ik een kamer van een particuliere huisbaas. In die tijd was de studentenhuizenmarkt ook al oververhit. Toen ik onze huisbaas samen met mijn drie huisgenoten aanklaagde voor te hoge servicekosten die hij rekende, begon hij te dreigen. We hebben zelfs de wijkagent erbij moeten omdat de bedreigingen steeds heftiger werden. Uiteindelijk zijn we alle drie vertrokken omdat de situatie onhoudbaar werd. De macht van de huisbazen is vaak zo groot dat ze kunnen vragen wat ze willen, want ze vinden toch wel huurders. Eigenlijk zou je als huurder kritisch moeten kunnen zijn op de servicekosten en de huurprijs die gevraagd wordt, maar daar waren zeker in die tijd de middelen beperkt voor. We kregen overigens allemaal wel een aanzienlijk bedrag van de servicekosten terug, omdat het inderdaad niet klopte, maar we waren wel onze kamers kwijt. Deze ervaring is mij altijd bijgebleven, dat je als huurder kwetsbaar bent in een markt waar de woningdruk hoog is.”

Samenwerkingsverband studentenwoningcorporaties

Na zijn baan als aardrijkskundeleraar ging Ardin actief de politiek in en groeide door tot adviseur van minister Van Bijsterveldt van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en Statenlid namens het CDA voor de provincie Utrecht. Vooral de ervaring uit zijn tijd bij Kences, een samenwerkingsverband van studentenwoningcorporaties, komt hem in zijn huidige functie goed van pas. “Kences was destijds een kleine organisatie, waardoor ik dagelijks wisselde tussen de verschillende rollen die ik vervulde, van lobbyist, woordvoerder en voorzitter tot directeur. Hierdoor heb ik veel kennis opgedaan over de studentenhuisvestingsmarkt en een groot netwerk opgebouwd. In 2018 stopte ik bij Kences en vond een nieuwe baan bij de PO-raad. Na vier jaar PO-raad werd het tijd voor iets anders. Ik was veertig geworden, wilde iets met mijn studie theologie doen die ik naast mijn werk had afgerond en besloot voor mijzelf te beginnen.”

Mooie klus met concrete opdracht

De eerste opdracht die op hem afkwam was de nog niet bestaande functie studentenhuisvestingsregisseur. Alles in deze rol viel samen met zijn werkervaring tot dan toe. “Een mooie klus met een zeer concrete opdracht, namelijk 60.000 extra studenteneenheden tot 2030 realiseren. Daarnaast is het mijn opdracht om te zoeken naar mogelijkheden om studentenwelzijn binnen de bestaande huisvesting te bevorderen, zoals goede gemeenschappelijke ruimtes in studentencomplexen, en de piekopvang van de internationale studenten beter vorm te geven.” De studentenhuisvesting loopt, zoals hij al vermoedde maar in de praktijk bevestigd zag, met name spaak in de vier grote steden: Den-Haag, Utrecht, Rotterdam en Amsterdam. “Vooral Amsterdam steekt er met kop en schouders bovenuit. Daarnaast is er in Groningen en Eindhoven een tekort aan huisvesting door de grote toestroom van internationale studenten. Studenten die vanwege bepaalde studieprofielen naar deze steden trekken, maar ook doordat jarenlang actief internationale studenten geworven zijn en dit nog altijd een na-effect heeft.” In de zes steden met de grootste problemen is Ardin de afgelopen maanden langs geweest voor gesprekken. Bij die gesprekken gaan de concrete cijfers, over wat er in welke stad precies gebeuren moet, letterlijk onder zijn arm mee. “In Amsterdam betekenen die cijfers bijvoorbeeld dat er tussen de 12.000 en 16.000 eenheden moeten worden gerealiseerd tot 2030. Dat is een behoorlijk aantal. Dan ga ik het gesprek in met de vraag: ‘Hoe gaan jullie dat aanpakken?’”   

Per stad een checklist

Bij de tactische keuze met wie hij per stad als eerste in gesprek gaat, komt zijn politieke ervaring om de hoek kijken. “Ik begin met de ambtenaren die zo dicht mogelijk op de planvorming en het proces zitten. Het lijkt logisch om zo hoog mogelijk te beginnen, bij een wethouder of directeur, maar mijn ervaring is dat degenen die de pen vasthouden en de plannen maken juist niet de wethouders en directeuren zijn. Ik praat daarom het liefst eerst met de programmamanagers, projectleiders en studenten zelf. En loop een aantal vragen met ze af. Hoe is het hier geregeld? Hebben jullie voldoende plannen tot 2030 op de plank liggen? Hoe zijn de contacten met de onderwijsinstellingen? Per stad ga ik de hele checklist af. Uiteindelijk levert dat na een paar maanden praten een goed beeld op van waar het per stad naar toe zal moeten.”

Leren van Wageningen en Enschede

De gemeente Wageningen is volgens Ardin een goed voorbeeld van hoe het goed kan werken. “Het is natuurlijk geen Amsterdam of Utrecht, en ligt buiten de Randstad, maar we kunnen wel leren van hun aanpak.” In Wageningen is de markt op een goede manier gespannen, wat betekent dat vraag en aanbod van studentenhuisvesting in evenwicht zijn. Er is goed contact tussen studentenhuisvesters en de universiteit. En wat ze volgens Ardin ook goed doen in Wageningen is een experiment met twee internationale studenten op een kamer, zoals dat in het buitenland normaal is. “In Nederland werd dat lange tijd vooral gezien als armoedig. Maar het bevalt goed en daarmee kan het ook een goede oplossing voor de rest van het land zijn” Een andere stad waar Ardin een goed werkend studentenhuisvestingsbeleid tegenkwam is Enschede. “Dit is een van de weinige studentensteden waar de campus vanaf het nulpunt bedacht is, en niet zoals in veel andere steden gaandeweg ontstaan. Doordat over alles goed is nagedacht, is het ideaal opgezet. Goede campus, goede faciliteiten, genoeg ruimte om te bouwen en hele goede contacten tussen de universiteiten en huisvesters. Ook hier hebben ze een experiment met meerdere internationale studenten op een kamer.”

Kortetermijnoplossingen

Wat Ardin de eerste maanden vooral is opgevallen is dat er veel te verbeteren is op korte termijn bij de huisvesting van internationale studenten. “Ik vind dat we ten aanzien van internationale studenten twee dingen meer zouden moeten doen. Ten eerste het concept van twee studenten op een kamer in meerdere studentensteden toepassen. In de steden waar dat al gedaan wordt, in Enschede en Wageningen, werkt dat goed. En ten tweede moeten we groter en grootser gaan denken over wat een studiestad is. Een internationale student die in Amsterdam studeert, vindt een kamer in Purmerend prima als dit van tevoren als studeren in Groot-Amsterdam gecommuniceerd is. Wij zijn, naar mijn mening, verwend als het gaat om studentenhuisvesting, want we willen als student het liefst in de oude binnenstad wonen. Als je niet oppast, en dat gebeurt al, communiceren we dat ook naar de internationale studenten en dan is een kamer in Purmerend niet volgens verwachting. Voor een buitenlandse student is Den Bosch net zo goed de Randstad als Utrecht of Leiden, alleen moeten we dat wel zo verkopen.”

Meer regionaal denken

Verder kijken we volgens Ardin nog te weinig buiten de stad, en kunnen we meer regionaal denken in termen als Groot-Amsterdam en Groot-Delft. Te beginnen met internationale studenten die acuut woonruimte nodig hebben huisvesting aanbieden op 10 minuten van de universiteit. Mourik: “Zoals Rijswijk voor studenten uit Den-Haag, Capelle aan de IJssel voor Rotterdam en Schiedam voor Delft. Dat is toch een kwestie van marketing, lijkt mij. Daarbij staat in Schiedam op de planning om 732 studenteneenheden te bouwen naast het spoor, dat is toch perfect.” Belangrijk hierbij is volgens hem wel dat naast huisvesting ook gedacht wordt aan het bouwen van een community. En dat daarbij rekening wordt gehouden met voldoende faciliteiten in de buurt om het tot een prettige woonplek te maken.

Hoe doe je dat?

De vraag die hij tot nu toe vaak voorgelegd krijgt vanuit gemeenten die aan de start staan van het ontwikkelen van studentenhuisvesting is: Hoe doe je dat? En: welke afspraken moeten we minimaal maken om goede huisvesting te realiseren? “Stel je gaat als gemeente met een grondeigenaar en een ontwikkelaar in gesprek over studentenhuisvesting, dan vergeten gemeenten soms om afspraken te maken over termijnen en huurprijzen. Want het kan gebeuren dat een pand met veel glitters wordt onthuld als studentenhuisvesting en er na vijf jaar geen student meer woont, omdat de prijzen omhoog geschoten zijn. Een heldere handreiking en advisering op dit gebied zie ik ook als mijn taak. En daarbij probeer ik steden aan elkaar te koppelen, om van elkaars ervaringen te leren.”

Harde afspraken per stad

De rol van de Studentenhuisvestingsregisseur ligt de komende tijd voornamelijk bij het concreet maken van de plannen per stad en regio. Dit zal na de zomer van 2023 gebeuren met het maken van harde afspraken met alle betrokken partijen per stad. “Bij deze gesprekken betrekken we uiteraard ook de studenten om de kwaliteit van de huisvesting en het studentenwelzijn goed te borgen in de plannen.” Als student merk je als het goed is in de loop van het jaar al iets van het aanjagen van Ardin op het onderwerp studentenhuisvesting bij de diverse gemeenten. “Niet dat de studenten aan het eind van het jaar een kamer kunnen vinden, maar de hospitaverhuur zou op korte termijn wel iets op kunnen leveren. Ik weet dat in Utrecht nu al 100 plekken gecreëerd zijn op korte termijn en dit binnenkort uitgebreid wordt tot 400 plekken. Daarnaast zie ik in flexwoningen, zoals de studentenunits die snel neergezet kunnen worden en minimaal tien jaar blijven staan, ook mogelijkheden. Hier ben ik momenteel ook over in gesprek met gemeenten.”

Zorgpunt Randstad

Gaat hij het redden voor 2030? Ardin: “Ik ben optimistisch gestemd. We zitten in 2023 dus we hebben nog zeven jaar om het voor elkaar te krijgen. Gelukkig liggen er in diverse steden en regio’s al bruikbare plannen klaar, goed voor tussen de 12.000 en 20.000 wooneenheden. Het probleem zit meer in de plannen die nu gemaakt worden zo snel mogelijk van de grond te krijgen. Mijn zorgpunt hierbij zit vooral in de Randstad. Veel Nederlandse en internationale studenten, die elders studeren, willen uiteindelijk hun master in een van de grote steden in de Randstad doen. Daarom zou ik graag met de universiteiten afspraken willen maken om de studierichtingen en specialisaties zoveel mogelijk over het land te spreiden, en hiermee gelijk de huisvesting decentraal te regelen. Kortom, er is nog genoeg te doen.”