CBRE Investment Management: focus op betaalbare, duurzame en sociale projecten
Beleggers zijn een belangrijke maar ook beladen partij op de woningmarkt. Vaak wordt aangenomen dat zij een rol hebben in prijs- en huurstijgingen en excessen op de woningmarkt. Maar men kan ook de invalshoek kiezen dat beleggers juist bijdragen aan het vergroten van het aanbod van huurwoningen. In een vierluik kijken wij met institutionele beleggers naar hun rol en imago als belegger en belichten wij hoe zij bijdragen aan een gezond functionerende woningmarkt. Vandaag: Paul Oremus, country manager en verantwoordelijk voor de Europese woningbeleggingsstrategie van CBRE Investment Management, over criteria voor duurzaamheid en de samenwerking met gemeenten en ontwikkelaars.
CBRE Investment Management is een wereldwijde vastgoedvermogensbeheerder, met meer dan 30 kantoren in ruim 20 landen. De belegger investeert het kapitaal van institutionele beleggers in woningen en commercieel vastgoed. Oremus: “Investeren in woningen is voor ons interessant om meerdere redenen. We helpen de lokale woningmarkt met woningcomplexen die aansluiten op de lokale behoeften. Wij doen dit in de vier grote steden en in steden en stedelijke gebieden in de Randstad. Hier zijn veel mensen op zoek naar een nieuwe woning en wij verwachten dat dit de komende jaren ook nog zo blijven. Daardoor is er weinig kans op leegstand.”
Intrede van particuliere beleggers op de woningmarkt
“Je ziet dat het rendement dat op de woningmarkt behaald kan worden steeds meer particuliere beleggers trekt. Dit heeft ook te maken met een combinatie van het relatief lage risico en de aanhoudend hoge vraag naar woningen”, vervolgt Oremus. “De rente op spaargeld is nu laag, waardoor mensen op zoek gaan naar andere investeringen. Particulieren beleggen daarom ook steeds vaker op de woningmarkt.” Volgens Oremus zorgt dat voor concurrentie in het koopproces, waarbij de particuliere belegger vaak financieel gezien een betere uitgangspositie heeft om een huis te kopen dan een particuliere koper. “Institutionele beleggers mengen zich minder in de concurrentiestrijd tussen particuliere kopers en particuliere beleggers.”, zegt Oremus. “Wij beleggen in huurwoningen en dan vooral in nieuwbouwprojecten. Wij voegen daarmee juist grote aantallen woningen toe aan de woningmarkt. Ongeveer 70% hiervan zijn betaalbare woningen voor mensen met een middeninkomen. Het overige deel zijn sociale en vrije sector huurwoningen.”
Kolenkitbuurt in Amsterdam
Door in een vroeg stadium aan te sluiten bij gebouw- en gebiedsontwikkeling kan CBRE Investment Management met de gemeente en de ontwikkelaar meedenken over hoe een project of gebied er uiteindelijk uit kan komen te zien. Oremus: “We willen een partner zijn voor ontwikkelaars en gemeenten. Het liefst zitten we al aan tafel als de bestemmingsplannen worden gemaakt en bepaald wordt wat voor woningen er moeten komen. We proberen dan uit te leggen wat wij als belegger nodig hebben en belangrijk vinden, zowel op het gebied van duurzaamheid als op sociaal-maatschappelijk vlak. Vaak komen onze belangen overeen met die van de gemeente, maar soms ook niet. Dan proberen we doelen en belangen bij elkaar te brengen met de kanttekening dat een gemeente het dan uiteindelijk voor het zeggen heeft.”
Een project waarbij CBRE Investment Management vroeg in het proces betrokken was, is woningcomplex Rhapsody in de Kolenkitbuurt in Amsterdam-West. Een buurt die niet per se heel erg in trek is, maar waar de bewoners wel een hoge huurderstevredenheid hebben. “Bij dit complex hebben we veel aandacht besteed aan betaalbaarheid en het sociale karakter”, vertelt Oremus. “In dit complex is in de plint van het gebouw een sociale ontmoetingsplek voor bewoners gerealiseerd.
Deze plek is gericht op ontmoeten, zowel voor de buren als de buurt. Deze plek zorgt voor dorpse samenhang in een hoogstedelijk woon- en leefgebied. Het versterkt de sociale cohesie in het hele gebied en brengt bestaande activiteiten, initiatieven en services in- en om het wooncomplex bij elkaar. Daarnaast is er een binnentuin met een kas voor bewoners van waaruit allerlei activiteiten worden georganiseerd op initiatief van de bewoners. Zo proberen we de connectie met de omgeving te maken, want onze wooncomplexen staan niet op zichzelf maar zijn onderdeel van een buurt of wijk. Het complex is duurzaam gebouwd en heeft een negatieve EPC-score, wat betekent dat het meer stroom opwekt dan dat het verbruikt.”
Strenge eisen voor duurzaamheid
Duurzaamheid met de nadruk op de sociaal-maatschappelijke kant, waarvoor in het project Rhapsody veel aandacht was, wordt een steeds belangrijker aspect voor investeerders. Vastgoedvermogensbeheerders worden steeds strikter beoordeeld op hun ESG-score (Environmental, Social and Governance) door de institutionele beleggers. Dit is een cijfer dat wordt gegeven door een externe, onafhankelijke beoordelaar voor de mate waarin een bedrijf duurzaam en verantwoord onderneemt. Oremus: “Als blijkt dat we daar laag op scoren, zijn we niet meer interessant voor investeerders. Wij doen ons best om te laten zien wat we bijdragen aan de samenleving. Die scores zijn een bevestiging van ons goede werk.” Die prikkel is er volgens Oremus minder voor particuliere beleggers, omdat zij geen ESG-verantwoording hoeven af te leggen: “Er zijn overigens genoeg particuliere beleggers die dit wel belangrijk vinden en bijvoorbeeld duurzaamheid investeren. Maar dat is een puur persoonlijke keuze.”
De strenge ESG-criteria zijn een extra motivatie voor CBRE Investment Management om werk te maken van de ambitie om in 2030 een volledig gasloze en in 2040 een CO2-neutrale woningportefeuille te managen. “Met onze bestaande portefeuille en toekomstige woningbouw zitten we al op 60% gasloos, dus we zijn goed op weg. Die 100% verwachten we dan ook te halen”, aldus Oremus. Toch is het niet altijd makkelijk om huurders mee te krijgen in deze transitie, zoals blijkt bij het project IJpelaar in Breda dat nog aangesloten is op het gas: “We willen graag al deze woningen van het gas halen en beter isoleren in ruil voor een kleine huurverhoging die wordt gecompenseerd door een besparing van de energierekening. Toch zien veel huurders dit niet zitten, omdat het voor veel overlast zorgt: hun dak moet eraf en al het glas moet worden vervangen. Zulke veranderingen roepen weerstand op, dus het is aan ons om hier goed over te communiceren en uit te leggen waarom het belangrijk is dat we dit doen.”
Met kanonnen op muggen schieten
Het negatieve sentiment over beleggers op de woningmarkt is Oremus niet ontgaan. De excessen op de woningmarkt worden volgens hem voornamelijk bij de vrije huursector neergelegd: “Ik wil niet zeggen dat bij partijen zoals wij alles alleen maar goed gaat, maar het probleem is groter dan dat. Er is een grote disbalans en een groot tekort op de woningmarkt. Ook in de koopsector zie je veel vraag en weinig aanbod. Als je de koppeling tussen de koop- en huursector weghaalt of vermindert, bijvoorbeeld door de maximering van het meetellen van de WOZ-waarde in de huurprijs, wordt het heel lastig om nieuwbouwprojecten te financieren. Het is echt belangrijk dat we ruimte krijgen om te blijven investeren. Mijn oproep is om daarbij op een zinvolle manier onderscheid te blijven maken tussen institutionele en particuliere beleggers.”
Vierluik
Dit verhaal is onderdeel van een vierluik. De andere verhalen zijn te bekijken via: