Aanpassingen van het WWS
Een onderdeel van de Wet betaalbare huur is het moderniseren van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Ook is het WWS geobjectiveerd en vereenvoudigd, zodat het WWS beter te handhaven is. Hieronder zijn de verschillende moderniseringsmaatregelen en een uitleg over de objectivering en vereenvoudiging te vinden.
Het aangepaste WWS is onderdeel van het besluit huurprijzen woonruimte. Het WWS wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van de inflatie.
Door de Wet betaalbare huur geldt een maximering van de WOZ-waarde vanaf 187 punten. Eerder gold dit vanaf 142 punten. Als een woning meer dan 187 punten krijgt, telt de WOZ-waarde mee voor maximaal 33%. Wanneer een woning door deze WOZ-cap van het geliberaliseerde segment terugvalt naar het gereguleerde segment, wordt het puntenaantal afgetopt op 186. Zo komen woningen die door de cap terugvallen niet lager uit dan woningen die in beginsel minder punten hebben. Door de cap blijft die woning dan in het gereguleerde segment, en dat is het doel van de WOZ-cap.
Hogere energielabels (B t/m A++++) worden door de Wet betaalbare huur beter gewaardeerd. Slechte labels (E,F,G) krijgen juist aftrekpunten. Zo wordt het prijsverschil tussen woningen met een goed en een slecht energielabel groter en wordt de verduurzaming van huurwoningen gestimuleerd.
|
Weging van energielabels |
||||
|
Label |
Vóór ingang van de wet op 1 juli 2024 |
Na 1 juli 2024 |
||
|
(eengezins >40m2) |
meergezins (>40 m2) |
(eengezins >40m2) |
meergezins (>40 m2) |
|
|
A++++ |
52 |
48 |
62 |
58 |
|
A+++ |
48 |
44 |
57 |
53 |
|
A++ |
44 |
40 |
52 |
48 |
|
A+ |
40 |
36 |
47 |
43 |
|
A |
36 |
32 |
41 |
37 |
|
B |
32 |
28 |
34 |
30 |
|
C |
22 |
15 |
22 |
15 |
|
D |
14 |
11 |
14 |
11 |
|
E |
8 |
5 |
-4 |
-4 |
|
F |
4 |
1 |
-9 |
-9 |
|
G |
0 |
0 |
-15 |
-15 |
Voor Rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten gelden - in afwijking van andere woningen - geen minpunten voor de energielabels E, F en G. Vanwege de monumentale waarde worden monumenten niet lager gewaardeerd dan een waardering van 0 punten.
Verduurzaming voor woningcorporaties wordt verder gestimuleerd door de afschaffing van de verhuurderheffing. Private investeerders kunnen verduurzamen door de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) aan te vragen.
Privé-buitenruimte
Vóór 1 juli 2024 werd de buitenruimte gewaardeerd met 2 punten per 25m2. Met de nieuwe regelgeving worden voor privé-buitenruimten in ieder geval 2 punten toegekend, en daarna per vierkante meter 0,35 punt. Voorbeeld: 10m2 privé-buitenruimte levert dus 5,5 WWS-punt op (2 + 10 x 0,35).
Zo wordt meer buitenruimte ruimer beloond en wordt kwaliteit in het belang van de huurder gewaardeerd. Ook heeft een investeerder voor deze woningen meer ruimte om zijn investering terug te verdienen.
Gemeenschappelijke buitenruimte
Vóór 1 juli 2024 werden gemeenschappelijke buitenruimtes niet gewaardeerd. Nu, in de nieuwe regelgeving, worden gemeenschappelijke buitenruimtes gewaardeerd met 0,75 per m2 . Gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft. Voorbeeld: een woongebouw met een gemeenschappelijk dakterras van 30 m2 waar drie adressen toegang tot hebben, wordt gewaardeerd met 7,5 WWS-punt (0,75 x 30 / 3).
Om vertraging bij plannen die al vergevorderd zijn te voorkomen, gaat onder bepaalde voorwaarden voor nog op te leveren nieuwe middenhuurwoningen gedurende 20 jaar na ingebruikname een opslag van 10 procent gelden op de maximale huurprijs. Om in aanmerking te komen voor deze opslag moet de middenhuurwoning in gebruik worden genomen na inwerkingtreding van de wet én moet de bouw van de woning gestart zijn voor 1 januari 2028.
Lees op deze pagina meer over de nieuwbouwopslag.
Verhuurders en huurders moeten er op kunnen vertrouwen dat ze de juiste huurprijs hebben afgesproken. En gemeenten moeten hun toezichthoudende rol kunnen vervullen. Daarom is het WWS geobjectiveerd en vereenvoudigd. Dit moet ervoor zorgen dat zowel huurders en verhuurders als gemeenten en de Huurcommissie onafhankelijk van elkaar op hetzelfde puntentotaal uitkomen bij het beoordelen van een huurwoning.
Op onderdelen van het WWS zijn verduidelijkende voorwaarden, definities, meetinstructies en voorbeeldberekeningen toegevoegd. Ook is afgestapt van waardering op basis van investeringsbedragen (“bonnetjessystematiek”). Daarvoor in de plaats zijn limitatieve lijsten met voorzieningen opgenomen in het WWS die zorgen voor een vaste waardering. Ook zijn voorzieningen met het oog op verduurzaming en in lijn met de huidige tijdsgeest toegevoegd en verwijderd.
Verschillende maatregelen voor rijks-, gemeentelijke, provinciale en monumenten zorgen voor objectivering, vereenvoudiging en betaalbaarheid:
- De huidige 15 procent maximale huurprijsopslag voor beschermde stads- en dorpsgezichten, ter dekking van noodzakelijke extra onderhoudskosten, is afgeschaft. Hiervoor is iets anders in de plaats gekomen: een forfaitaire maximale huurprijsopslag van 5% voor huurwoningen binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht, gebouwd voor 1965 en waarvoor niet al een andere monumentenopslag geldt.
- Voor provinciale en gemeentelijke monumenten geldt nu een maximale prijsopslag van 15 procent.
- De waardering van rijksmonumenten van 50 WWS-punten is omgezet naar een 35 procent maximale huurprijsopslag. Deze wijziging is van toepassing op nieuwe huurcontracten, getekend op 1 juli 2024 of later.