Stand van zaken Wet betaalbare huur
Op 1 juli 2024 trad de Wet betaalbare huur (WBH) in werking. Met deze dwingende wetgeving zijn de aanvangshuren tot en met 186 punten (€ 1.157 per maand) in het middensegment gereguleerd. Met de WBH is er een nieuwe situatie op de woonmarkt ontstaan. Goede communicatie en voorlichting voor alle partijen is daarom belangrijk. In de brief die minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) naar de Tweede Kamer stuurde, staat welke acties worden ondernomen zodat alle betrokken partijen zo min mogelijk worden verrast. En worden de ontwikkelingen op de huurmarkt uit het eerste halfjaar van 2024 geschetst.
Ontwikkeling eerste helft 2024
Hoewel de WHB in de eerste helft van 2024 nog niet van kracht was, worden deze ontwikkelingen toch meegenomen als momentum. Het aantal verkopen van investeerders lijkt in het eerste halfjaar van 2024 op hetzelfde niveau te liggen als voorgaande jaren, terwijl de aankoop van woningen door investeerders lijkt te zijn afgenomen. Dat het aandeel gelijk is gebleven komt door onder meer nieuwbouw en transformatie. De bestaande voorraad van private verhuurders is met ongeveer 11.000 woningen afgenomen (dit is exclusief het effect van nieuwbouw, transformatie e.a.). Het Kadaster registreerde in de eerste helft van 2024 een totaal aantal aankopen van private investeerders van 10.600 en een totaal aantal verkopen van 21.500 woningen.
Een groot gedeelte van de woningen die door beleggers zijn verkocht, hebben een verkoopprijs die betaalbaar is voor middeninkomens. Specifiek kijkend naar de groep van particuliere investeerders valt op dat het aantal aankopen sterk achterblijft bij voorgaande jaren en het aantal verkopen licht hoger lijkt te liggen ten opzichte van voorgaande jaren. Daarom worden de ontwikkelingen op de huurmarkt komende jaren nauwlettend in de gaten gehouden, waarbij ook een beter beeld moet ontstaan over wat voor woningen worden uitgepond, waar die woningen staan en wie die woningen kopen.
Ontwikkeling en verwachtingen
De inwerkingtreding van de WBH en dan met name het moment van mutatie is voor verhuurders een moment om na te denken in hoeverre zij hun bezit aan willen houden of willen verkopen (uitponden). De verwachting is dat huurders dit vooral in de eerste jaren na inwerkingtreding van de wet zullen overwegen. Naast de WBH baseren zij zich ook op andere factoren, zoals bijvoorbeeld rente- en kostenstijgingen, waardeontwikkeling, fiscale druk en persoonlijke overwegingen, zodat er ook woningen in het hoogsegment of met een huurprijs reeds onder de maximum huurprijs van het woningwaarderingsstelsel zullen worden uitgepond. Ten aanzien van de fiscale druk is voor de beslissing van een verhuurder om al dan niet uit te ponden relevant dat de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen per 1 januari 2026 wordt verlaagd naar 8% en dat het kabinet streeft naar invoering van het toekomstig stelsel box 3 vanaf 2027, waarmee verhuurders alleen over het werkelijk rendement belasting gaan betalen.
Monitoring
De WBH heeft een grote impact op de huurmarkt, met name voor particuliere verhuurders. Daarom is het zaak om vinger aan de pols te houden of de huurmarkt zich zowel qua voorraad als qua betaalbaarheid conform verwachting ontwikkelt. Daarbij worden tijdelijke en structurele effecten in de gaten gehouden. Volgend jaar komen het WoON 2024, de CBS huurenquête en de nieuwe Woonbase beschikbaar. De inzichten uit deze data laten dus nog even op zich wachten. Om te kijken of de Huurcommissie, gemeenten, verhuurders en huurders uit de voeten kunnen met de WBH, komt er een invoeringstoets waarover de Kamer op de hoogte wordt gesteld in het derde kwartaal van 2025.
Sturen op beschikbare huurwoningen
De voorraad aan huurwoningen is als gevolg van uitponding, aankopen, transformatie en nieuwbouw telkens in beweging. Er zijn in totaal 540.000 huishoudens met een middeninkomen die huren. Ongeveer 140.000 middeninkomens hiervan willen doorstromen naar een koopwoning. Dit betekent dat er wordt gestuurd op een huurvoorraad tussen de 540.000 en 400.000 middenhuurwoningen. Ieder kwartaal levert het Kadaster in opdracht van het ministerie van VRO informatie over de aan- en verkopen van beleggers. Deze informatie wordt ook naar de Kamer gestuurd. Elk halfjaar wordt de Kamer over de ontwikkelingen op de huurmarkt als gevolg van de invoering van de WBH geïnformeerd. Waar nodig wordt gekeken welke conclusies daaraan verbonden kunnen worden.