Verkoop Vestiawoningen voor behoud sociale voorraad
Vijftien woningcorporaties nemen in zes gemeenten ca. 10.000 woningen over van Vestia. Daarmee blijft deze sociale woningvoorraad behouden en kunnen de volkshuisvestelijke taken weer ten volle worden uitgevoerd. Karolien de Jager van Vestia, Hamit Karakus namens BZK en wethouder André Schoon van Brielle geven een kijkje in de keuken van het verkooptraject en de daarbij behorende taakoverdracht.
Dit artikel vormt de tweede aflevering uit een serie van drie. De andere twee gaan over de Vestia-leningruil en over de rol van het borgstelsel van het WSW.
Per 1 januari 2023 splitst Vestia, ooit de grootste woningcorporatie van Nederland, zich op in drie kleinere corporaties. Deze drie nieuwe organisaties zullen zich concentreren op de kerngebieden Rotterdam, Den Haag en Delft-Zoetermeer. Maar Vestia heeft bezit in veel meer regio’s. De plaatsen Barendrecht, Bergeijk, Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas worden daarbij gezien als zogeheten maatwerkgemeenten. Vestia was hier de grootste of enige aanbieder van sociale huurwoningen. Maar vanwege de financiële positie, zwaar uitgehold door de dramatische derivatenhandel van ruim tien jaar geleden, kon het de bijbehorende volkshuisvestelijke taken niet volledig vervullen. En de betreffende gemeenten hebben, gezien de woningbouw- en duurzaamheidsopgaven van de komende jaren, juist behoefte aan kapitaalkrachtige corporaties. Vandaar dat het bezit in deze gemeenten in 2019 te koop werd gezet, inclusief de volkshuisvestelijke taken.
Binnen de sector
Hamit Karakus, voormalig wethouder Wonen in Rotterdam en momenteel directeur van Platform31, ging in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) aan de slag als bestuurlijk regisseur van dit proces. “Technisch gezien ging het over de verkoop van ongeveer 10.000 woningen. Maar eigenlijk was mijn opdracht gericht op een ander doel, namelijk het behoud van de sociale voorraad in de betreffende gemeenten. Dat maakte het meteen ingewikkeld. Want de verkoper wil in beginsel de marktprijs krijgen, maar de koper moet het sociaal verhuren en zal er dus geen marktprijs voor ontvangen. Daar zat financiële spanning.” Dat bleek eens te meer toen Karakus aan het begin van het traject onderzocht of het vraagstuk ook opgelost kon worden in samenwerking met private investeerders. “Bij die partijen was de wil zeker aanwezig, maar financieel was het voor hen onhaalbaar. In hun business case zouden de woningen, zodra huurders eruit vertrokken, verkocht of geliberaliseerd worden. Dan verdwijnen er alsnog woningen uit de sociale voorraad. De conclusie was daarom: deze kwestie moet we binnen de sector oplossen, dus met andere woningcorporaties. Aan het einde van ons vooronderzoek hebben we in kaart gebracht welke corporaties de rol van aankopende partij op zich zouden kunnen nemen.”
Naar het Binnenhof
De conclusie om de verkoop binnen de sector te realiseren, paste helemaal in de visie van wethouder André Schoon van Brielle. “Vestia was met 1.574 woningen veruit de grootste verhuurder van sociale woningen in onze gemeente. Ik zit al een tijdje op dit dossier en had het er in 2015 moeilijk mee dat Vestia vanwege financiële problemen sociale woningen begon uit te ponden. Toen het plan ontstond om de gehele voorraad te verkopen, maakte ik mij er meteen sterk voor dat het dan wel bij de goede partijen terecht zou komen. Je moet er toch niet aan denken dat alle sociale woningen uit Brielle verdwijnen? Ik vind dat huurders de mogelijkheid moeten hebben om in Brielle te wonen. Daar hebben we die sociale voorraad keihard bij nodig. We zijn nog met enkele andere maatwerkgemeenten naar de Tweede Kamer gegaan, om het belang hiervan te onderstrepen.”
Karolien de Jager, directeur Vastgoed bij Vestia en verantwoordelijk voor het verkoopproces, zit op dezelfde lijn. “Op zich ging het gewoon om een transactie, waarbij de prijs en de voorwaarden voor beide kanten acceptabel moesten zijn. Wat het ongewoon maakte, was dat wij onderhands en op basis van exclusiviteit met de aankopende woningcorporaties in gesprek zijn gegaan. Dat wilden wij graag, om zo de sociale voorraad in deze gebieden te behouden. Maar voor deze corporaties waren dit behoorlijk omvangrijke transacties, met impact op hun beleidskeuzes en investeringscapaciteit. Er speelden dus grote belangen, waarbij de corporaties ook een beroep deden op gemeente, provincie en Rijk.”
Tafels, lijnen en coalities
Daarmee is meteen duidelijk dat er een flink aantal partijen bij de verkoop betrokken was. Naast Vestia en de aankopende corporaties (inclusief huurderscommissies en raden van commissarissen) waren dat het ministerie van Binnenlandse Zaken, de Autoriteit Wonen, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), Aedes en de zes gemeenten en de twee provincies waarin zij gelegen zijn (Zuid-Holland en Noord-Brabant). Om het proces overzichtelijk te houden, richtte Karakus per gemeente een zogeheten tafel in. Aan deze tafels konden Vestia, de betreffende corporatie(s) en gemeente met elkaar in gesprek. Op de momenten dat het nodig was, schoven andere partijen aan. “We volgden op elke tafel vier lijnen”, legt Karakus uit. “Lijn 1 was het vormen van coalities van woningcorporaties: kunnen en willen jullie deze transactie aangaan en welke knelpunten moeten daarvoor opgelost worden? Op lijn 2 gingen de corporaties met Vestia het aankooptraject in. Op lijn 3 spraken de corporaties en de betreffende gemeenten met elkaar. In sommige gevallen waren die partijen nieuw voor elkaar en moest er vertrouwen gecreëerd worden. Ook was het nodig om wederzijdse verwachtingen helder te formuleren, bijvoorbeeld op het gebied van mogelijkheden voor nieuwbouw of verduurzamingseisen. Lijn 4 was bedoeld voor overige issues, zoals fiscale vraagstukken.”
Behapbaar
Karakus bleef betrokken bij alle tafels en op alle lijnen, om de vaart erin te houden en verschillen van inzicht op te lossen. Die verschillen speelden op allerlei gebieden, van het strategisch bepalen van de hoeveelheden over te nemen woningen tot het formuleren van de taxatie-opdracht. En uiteraard was de prijs een serieus punt van discussie. “Terecht”, vindt Karakus, “want het ging ook wel ergens over. Aan de ene kant moest de sociale voorraad behouden blijven, aan de andere kant moest Vestia genoeg aan de verkoop overhouden om er financieel goed uit te komen. Daarnaast staan de woningcorporaties al voor een flinke opgave op het gebied van bijbouwen en verduurzamen. Het is logisch dat je dan tot een prijs moet komen die alle belangen dient. En dat doe je niet op een achternamiddag.”
Dat ervoer ook wethouder Schoon in Brielle. “Bij ons gaat het om 1.574 woningen. Als je die wil aankopen, heb je het over heel veel geld. Teveel geld, in ons geval. Dankzij Hamit Karakus hebben wij het traject in twee delen kunnen opknippen. Dat maakt het behapbaar. Het eerste deel van ongeveer 770 woningen is zo goed als rond. Voor het restant zijn nu de voorbereidende gesprekken gaande.”
Schuivende panelen
Op het moment van schrijven zijn de transacties in vier van de zes gemeenten rond. De aankopende corporaties tot nu toe zijn Staedion (in Pijnacker-Nootdorp), Havensteder, Wooncompas en Patrimonium (in Barendrecht), Arcade, Wonen Midden-Delfland, Wonen Wateringen en Wassenaarsche Bouwstichting (in Westland) en Woningbelang en De Zaligheden (in Bergeijk). In Zuidplas en Brielle lopen de trajecten nog, ter illustratie van de complexiteit. Wat vond Karolien de Jager het lastigste aan het hele traject? “Je hebt te maken met schuivende panelen. De verkoop in Pijnacker-Nootdorp in 2020 zag er heel anders uit dan de verkoop in Brielle in 2022. Er vinden in zo’n periode niet alleen wijzigingen plaats in de financiële omstandigheden van partijen, maar ook de markomstandigheden veranderen. Die zijn weer van invloed op de waarde en de prijs. Daarnaast werd in 2021 de zogeheten achtervang van het borgstelsel vernieuwd, wat weer impact had op de toetsing van het WSW. Dat maakte het allemaal best ingewikkeld. Bij meerdere transacties was het dan ook best spannend of het ging lukken. Daar waren we allemaal heel scherp op de inhoud. Het is dan belangrijk om het hoofd koel te houden en goed te blijven op de relatie. Een klein deel loopt iets uit, maar grotendeels is de verkoop geslaagd. De drie nieuwe corporaties die straks uit Vestia voortkomen, kunnen daardoor de focus volledig op de kerngebieden zetten. Dat moet ook wel, want wij zullen daar onze handen vol hebben aan de woon- en verduurzamingsopgave. We zijn de aankopende corporaties en andere betrokken partijen heel dankbaar dat ze dit mede mogelijk maken.”
Volkshuisvestelijk hart
Wat de verkoop voor Karakus spannend maakte, was wat hij ‘de vertrouwenskwestie’ noemt. Het leek erop dat de kans bestond dat de corporaties het hoge overdrachtsbelastingtarief van 8% moesten betalen. Dat gaat bij de aankoop van ca. 10.000 woningen om veel geld. Op basis van de politieke wens van minister en Tweede Kamer had BZK de intentie uitgesproken dat de corporaties hiervan vrijgesteld zouden worden. “Niet alle corporaties hadden daar zonder meer vertrouwen in. Zij hadden achterover kunnen leunen om het af te wachten, maar dat hebben ze niet gedaan. Uiteindelijk terecht, want BZK en het ministerie van Financiën hebben een enorme inspanning gepleegd om ervoor te zorgen dat de gewenste vrijstelling geregeld werd.” Verder viel het Karakus op dat er op diverse niveaus oud zeer en andere pijnpunten aanwezig waren. Bijvoorbeeld in verband met de verhuurdersheffing, maar ook tussen corporaties onderling en tussen gemeenten en corporaties. Toch is het (vrijwel) allemaal gelukt. Wat is de belangrijkst succesfactor geweest? “We zaten aan tafel met mensen die zonder uitzondering oprecht vonden dat we dit vraagstuk goed moesten oplossen. Ik heb betrokkenen letterlijk horen zeggen: ‘we zitten hier niet om Vestia te redden, maar om de sociale voorraad te redden.’ Bestuurlijk gezien waren er allerlei redenen om niet mee te doen aan dit verkooptraject. Dat was het makkelijkste geweest. Maar het volkshuisvestelijk hart van alle betrokkenen heeft de doorslag gegeven. Uiteindelijk is iedereen hiermee ook beter uit. Als er wel sociale woningen verloren waren gegaan, hadden de corporaties nog meer onrendabel moeten investeren om toch de benodigde voorraad bij te bouwen. En de gemeenten hebben er nu corporaties bij gekregen die nieuwbouw kunnen realiseren. Maar het mooiste is het resultaat voor de huurders van de betreffende woningen. Ik heb met hen gesproken. Ze vertelden mij dat ze jaren in onzekerheid hebben geleefd. Zou hun woning verkocht worden? Zouden ze er dan uit moeten? Dankzij de transactie hebben ze de zekerheid dat ze in hun woning kunnen blijven.”
*’Verkoop’ betekent in dit artikel fiscaal gezien ‘taakoverdracht’.