Marktwaardering van corporatiebezit wordt eenvoudiger
De financiële verantwoording over de marktwaarde van het bezit van woningcorporaties wordt vanaf boekjaar 2026 sterk vereenvoudigd. De marktwaarde verdwijnt uit de jaarrekening en er komt een centraal georganiseerd waarderingssysteem. Hierover hebben het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Aedes afspraken gemaakt. De eerder aangekondigde invoering van de nieuwe waarderingsmethodiek vanaf boekjaar 2025 schuift hierdoor een jaar op. Zo kunnen de regels rondom de financiële verantwoording gelijktijdig worden versimpeld.
In juli 2023 heeft de minister van VRO de Tweede Kamer geïnformeerd over een evaluatie van de marktwaarde en beleidswaarde van het vastgoed van corporaties, en de met WSW, Aedes en Aw overeengekomen aanpassingen op basis van deze evaluatie. Een van de conclusies was dat de huidige bepaling van de marktwaarde niet houdbaar is. Momenteel bestaan er twee methodes naast elkaar: de full-waardering en de modelmatige waardering met het Handboek marktwaardering. Dit levert soms uiteenlopende uitkomsten op. Dat leidt in toenemende mate tot ongemak bij accountants bij het goedkeuren van de jaarrekening, en tot een hoge lastendruk bij corporaties. In juli 2023 is daarom het voornemen gepresenteerd om voor de verantwoording over 2025 over te stappen op een andere systematiek. Ook zijn de stappen geschetst die nodig zijn om dit doel te halen.
Centrale bepaling van de marktwaarde is haalbaar
Concreet was het voornemen om op zoek te gaan naar een meer modelmatige bepaling van de marktwaarde van corporatiebezit. Het is belangrijk dat zo’n nieuwe methodiek bruikbaar is voor borging en toezicht en de administratieve lastendruk verlaagt. Een werkgroep vanuit de 4 partijen is hiermee aan de slag gegaan.
Onder leiding van WSW is een marktverkenning uitgevoerd om in beeld te krijgen hoe een verbeterde marktwaardemethodiek eruit zou kunnen zien. Dit leverde meerdere waardevolle visies van marktpartijen op. Op basis daarvan heeft de werkgroep de conclusie kunnen trekken dat een centrale bepaling van de marktwaarde, die voldoet aan de gestelde randvoorwaarden, haalbaar is. Dit betekent dat corporaties niet langer zelf de marktwaarde van hun bezit hoeven te bepalen. Dit levert een flinke vermindering van de administratieve lasten op. Bij de verdere uitwerking wordt nader verkend welke mogelijkheden er zijn om het nieuwe marktwaardesysteem bij te laten dragen aan de vastgoedsturing.
Marktwaarde niet langer in de jaarrekening
Ook de verplichte vermelding van de marktwaarde in de jaarrekening is een aandachtspunt. De positie van de marktwaarde in de jaarrekening en de discussie over de waarderingsmethodieken zorgen voor onzekerheid bij accountants over of zij een getrouwe verklaring kunnen blijven afgeven op de jaarrekeningen van corporaties. Daarbij speelt ook dat de beleidswaarde een meer realistisch beeld geeft van de waarde van corporatiebezit, omdat de marktwaarde in de praktijk niet realiseerbaar is. Naar aanleiding van deze signalen is een wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) voorbereid. Deze wijziging sorteert voor op het verplaatsen van de beleidswaarde naar de balans en de marktwaarde naar de toelichting in de jaarrekening.
Consultatiereacties op de Btiv-wijziging, en gesprekken die de afgelopen maanden met alle betrokken partijen zijn gevoerd, leverden weer nieuwe inzichten op. Zo is nu duidelijk dat het naar de toelichting verplaatsen van de marktwaarde de problemen rondom de accountantscontrole waarschijnlijk onvoldoende wegneemt. Bij de overstap naar een centraal berekende marktwaarde kan de huidige complexiteit rondom de accountantscontrole dus blijven bestaan. Tegelijkertijd bleek dat ook buiten de jaarrekening om een goede kwaliteitscontrole op de marktwaarde kan worden georganiseerd.
Op basis van deze nieuwe inzichten hebben VRO, WSW, Aw en Aedes gezamenlijk besloten om corporaties vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe methodiek niet meer wettelijk te verplichten om de marktwaarde in de jaarrekening op te nemen. De partijen onderschrijven dat de marktwaarde belangrijk is en blijft voor het toezicht en de borging, maar dat verantwoording hierover in het jaarverslag voor deze doeleinden niet noodzakelijk is. Dit onder de voorwaarde dat de kwaliteit van de berekende marktwaardes op andere wijze gegarandeerd is, zodat deze bruikbaar zijn voor borgings- en toezichtdoeleinden. De opbrengsten van de marktverkenning bieden vertrouwen dat dit met een centrale, modelmatige marktwaardebepaling mogelijk is.
Wel is voor deze verdergaande stelselwijziging meer tijd nodig. Pas vanaf boekjaar 2026 verschuift de beleidswaarde naar de balans en hoeft de marktwaarde niet langer in de jaarrekening te worden opgenomen. Voor het boekjaar 2025 wordt de huidige werkwijze nog eenmalig gecontinueerd. Zo kunnen de noodzakelijke aanpassingen in het wettelijke kader worden doorgevoerd.
Gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de marktwaarde
Vanaf boekjaar 2026 hoeven corporaties dus niet langer zelf de marktwaarde te bepalen en te verantwoorden in de jaarrekening. Zij hoeven dan alleen nog de input aan te leveren, zodat de marktwaarde op centraal niveau bepaald kan worden.
WSW zorgt voor de borging van corporatieleningen en is daardoor een belangrijke gebruiker van de marktwaarde. Hiermee wordt de waarde van het onderpand bepaald. Daarom wordt WSW verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de nieuwe methodiek waarmee centraal, op portefeuilleniveau, de marktwaarde van het corporatiebezit kan worden bepaald. Om de onafhankelijkheid en kwaliteit van de berekende marktwaardes te borgen, is afgesproken dat de 4 partijen hier gezamenlijk verantwoordelijkheid voor blijven dragen. Naar verwachting zet WSW in het najaar een opdracht in de markt voor de ontwikkeling van de methodiek.