Project Flexwoningen Marsweg: sociale huur en middenhuurwoningen op Texel
Texel is als Waddeneiland een uniek stukje Nederland. Toch wordt ook hier de woningnood gevoeld en neemt de vraag naar betaalbare woningen toe. De gemeente Texel had samen met Stichting Woontij al ervaring met 100 flexwoningen sociale huur bij Den Burg in het project De Tuunen. Dit groene en duurzame wijkje is een succes. De gemeente Texel koos ervoor om niet op één, maar op twee locaties extra flexwoningen te realiseren: het project Flexwoningen Marsweg. Een ‘versnellingsproject’ dat is opgenomen in de Woondeal 2.0 Noord-Holland Noord en waarvoor door het Rijk een Woningbouwimpuls is verleend.
Op het terrein Marsweg Zuid (nu Texelwende genaamd) worden 120 flexwoningen in zowel de middenhuur als sociale huur opgeleverd in samenwerking met Rabo SmartBuilds en Woontij. Rabo SmartBuilds is gedelegeerd ontwikkelaar voor Woontij. Op Marsweg Noord worden 90 flexwoningen van het Rijksvastgoedbedrijf geplaatst, bestemd voor de sociale sector. De snelheid, de woningen worden naar verwachting binnen twee jaar vanaf de Woningbouwimpuls gerealiseerd, is opmerkelijk. We spreken Remko van de Belt (wethouder Sociaal Domein en Wonen bij de gemeente Texel) en Hein van der Vlerk (beleidsadviseur Wonen en Gebiedsontwikkeling) over het proces en de uitdagingen, maar bovenal over het succes van het project Flexwoningen Marsweg.
Sociale huur- en middenhuurwoningen
Het begon bij een webinar van Rabo SmartBuilds in het najaar van 2021, waarbij Hein aanwezig was. Nog tijdens de sessie stuurde hij een berichtje naar de presentator, Arjan Oosterhuis (salesmanager) - dit concept zou wel wat kunnen zijn voor Texel. De woningen zijn namelijk duurzaam, snel op te leveren en vallen in het middeldure segment. Er is op Texel veel vraag naar middenhuur. Zo is de lokale economie bijvoorbeeld afhankelijk van de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Veel mensen die op het eiland komen werken zijn vaak ook op zoek zijn naar een betaalbare woning. Maar ook mensen die al op het eiland wonen en tijdelijk huren of de jongeren zijn op zoek naar betaalbare woningen. Dat bijna 60% van de geplaatste flexwoningen op Marsweg Zuid in de middenhuursector vallen, is uniek.
“Vertrouwen, lef en daadkracht zijn nodig om zo’n project in dit tempo van de grond te krijgen”
Na de eerste gesprekken blijken ook Rabo SmartBuilds en Woontij enthousiast. Voortvarend gingen de gemeente, de woningcorporatie en de bank de samenwerking aan om 70 flexwoningen in de middenhuur en 50 woningen in de sociale huur te realiseren op het terrein Marsweg Zuid in Den Burg. Sinds kort staan hier de 120 woningen van Barli (een duurzame, modulaire woningbouwer). De woningen voldoen aan het permanente woningbouwbesluit en mogen 40 jaar op de locatie blijven staan. De middenhuurwoningen blijven in het bezit van Rabo SmartBuilds, de sociale huurwoningen zijn van Woontij. De woningen zijn qua kwaliteit en uitstraling hetzelfde, maar verschillen in oppervlakte.
Parallelle processen
Het is bijzonder dat deze woningen er tweeëneenhalf jaar na het eerste contact staan. Dit was mede mogelijk doordat Rabo SmartBuilds al voorwerk had verricht door geschikte bouwers te selecteren en goede afspraken met hen te maken. Een andere factor is het verantwoordelijkheidsgevoel en de drive van de gemeente Texel. Hein vertelt over de korte lijnen binnen de gemeente en tussen de partijen: ‘’Vanaf het begin was er onderling vertrouwen en een goede samenwerking, dat werkte voor iedereen plezier verhogend.’’ Bovendien was het door deze goede samenwerking mogelijk om processen parallel te laten lopen. Er werd niet gewacht met het starten van een nieuwe actie, als een ander besluit nog niet was genomen. Het onderlinge vertrouwen was er namelijk vanaf het begin. Dit wordt ook bevestigd door ontwikkelmanager Michael van Zanten van Rabo SmartBuilds: “Vertrouwen, lef en daadkracht zijn nodig om zo’n project in dit tempo van de grond te krijgen.”
Maar, het parallel laten lopen van processen brengt risico’s met zich mee. Er bestaat altijd de kans dat wanneer een spoor doodloopt, dit een impact heeft op andere sporen. Daarom moeten alle partijen gewillig zijn deze risico’s gezamenlijk te nemen en soms ongebaande paden te bewandelen. Hein gaf aan dat het spannendste voor de realisatie op Marsweg Zuid uiteindelijk de NUTS-aansluiting was. Door goed overleg en de vele afstemmingsmomenten is het toch gelukt om dit op tijd te regelen. Voor Marsweg Zuid zijn er geen grote obstakels meer. De woningen zijn geplaatst en de omgeving wordt op dit moment woonrijp gemaakt. In het najaar 2024 betrekken de eerste bewoners hun woning.
“Het is belangrijk om momentum te houden, wacht niet met het nemen van beslissingen en twijfel niet te lang”
Marsweg Noord
Marsweg Noord heeft een compleet ander karakter dan Marsweg Zuid. Met een kortere exploitatieperiode van 15 jaar en de keuze om alleen sociale huurwoningen te plaatsen, is Marsweg Noord een ander soort project. Daarbij is de beoogde doelgroep dat ook. In Marsweg Noord bestaat deze vooral uit starters, Oekraïense vluchtelingen en statushouders. Helaas lukte het Woontij niet om de 90 woningen te realiseren, dit paste niet meer in de begroting van de stichting. Toch besloot de gemeente Texel door te zetten met de snelle realisatie van de 90 flexwoningen op Marsweg Noord. De gemeente nam eind 2023 contact op met de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting voor de flexwoningen van het Rijksvastgoedbedrijf. Toevalligerwijs kon Texel de laatste beschikbare RVB-woningen, ook geproduceerd door Barli, kopen.
Bestuurlijk lef
Remko geeft aan dat het niet de normale gang van zaken is dat de gemeente Texel zelf woningen aanschaft, maar om tempo te blijven maken heeft de gemeente Texel dit wel gedaan. De gemeenteraad toont hiermee bestuurlijk lef en laat zien alles uit de kast te willen halen om het tekort aan betaalbare woningen aan te pakken. Met de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen werd de aankoop iets aantrekkelijker en makkelijker. Daarnaast maakt de gemeente Texel gebruik van de Financiële Herplaatsingsgarantie. De keuze voor RVB-woningen bevalt de gemeente tot nu toe goed.
Het project Marsweg Noord wordt, als alles goed verloopt, eind 2024 opgeleverd. Momenteel loopt de aanvraag voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Waar voor Marsweg Zuid de vergunning via de Crisis- en Herstelwet werd geregeld, valt Marsweg Noord onder de nieuwe Omgevingswet. Texel behandelt hiermee voor het eerst een aanvraag voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het is een spannende en strakke planning. Bedoeling is de omgevingsvergunning medio juli 2024 te verlenen. Als dat is gelukt, is de weg vrij om te starten met het bouwrijp maken van de locatie.
‘’Vanaf het begin was er onderling vertrouwen en een goede samenwerking, dat werkte voor iedereen plezier verhogend”
Draagvlak creëren
Tegen de omgevingsvergunning voor Marsweg Zuid is geen bezwaar aangetekend. Hein vertelt dat het belangrijk is om omwonenden tijdig en volledig te informeren, en hen actief mee te nemen. Bovendien ziet iedereen op het eiland dat er snel extra betaalbare woningen nodig zijn voor mensen die economisch of maatschappelijk verbonden zijn aan Texel. Daarmee is de boodschap dat flexwoningen een goede en duurzame toevoeging zijn aan het woningaanbod. Een boodschap waar draagvlak voor is. Bovendien geeft de gemeente extra aandacht aan de inrichting van de omgeving. Omwonenden wordt gevraagd om hier input op te leveren. Hiermee waarborgt de gemeente het bijzondere landschap waarover Texel beschikt en worden de wensen van omwonenden, waar redelijkerwijs mogelijk, gehonoreerd.
De gemeente Texel heeft laten zien dat door goed samen te werken, tempo te willen maken en onderling vertrouwen het mogelijk is snel flexwoonprojecten te realiseren. De woningen passen bij Texel en zullen een plekje bieden aan nieuwe bewoners en eilanders die al decennia lang op Texel wonen. Als ultieme tip geeft Remko het volgende mee: “Het is belangrijk om momentum te houden, wacht niet met het nemen van beslissingen en twijfel niet te lang.”