Verkoop van woongelegenheden aan derden

DEAB- en niet-DAEB woningen

Bij de verkoop aan derden, dat wil zeggen eigenaren die daar niet zelf gaan wonen, geldt een onderscheid tussen woningen en complexen uit de DAEB-tak van de corporatie en woningen en complexen uit de niet-DAEB-tak van de corporatie. Bij woningen uit de DAEB-tak gelden strengere eisen, waarbij verder een onderscheid gemaakt wordt tussen blijvend gereguleerde en potentieel te liberaliseren woningen. Bij woningen uit de niet-DAEB-tak geldt dit onderscheid niet.

Bij een gemengd complex geldt dat meer dan 90% van de woningen in dat complex niet-DAEB-woningen moeten zijn om een ‘lichter’ verkoopregime te mogen toepassen. Andersom betekent dit dat wanneer meer dan 10% van de woningen in dat complex DAEB-woningen zijn, strengere eisen gelden.

Gereguleerde DAEB-woningen

Gereguleerde woningen zijn woningen die op basis van de waardering van de kwaliteit altijd tot de sociale huursector blijven behoren, omdat ze op grond van het woningwaarderingsstelsel niet voldoende punten behalen om geliberaliseerd te mogen worden.

Voor een DAEB-woningcomplex geldt dat het hele complex tot de gereguleerde woningen behoort als 10% of meer van het aantal woningen in het complex beneden de puntengrens blijft om geliberaliseerd te mogen worden.

Verkoopproces

In het verkoopproces van DAEB-woningen of DAEB-complexen gelden deze stappen:

Voordat de woningcorporatie een sociale huurwoning daadwerkelijk aan een derde mag verkopen, moet de corporatie deze woning eerst ten minste vier weken te koop aanbieden aan de zittende huurder tegen maximaal 100% van de WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik.
Het is ook verplicht om de woning aan andere toegelaten instellingen en in het openbaar aan andere gegadigden in Nederland aan te bieden. Dit mag gelijktijdig plaatsvinden met aanbieding aan de zittende huurder, mits de corporatie bij de beoordeling van de reacties wel uitgaat van de voorkeursvolgorde: zittende huurder, andere toegelaten instellingen en overige gegadigden. Als de woningcorporatie de sociale huurwoning aan een derde wil verkopen, moet de corporatie motiveren waarom zij van plan is de woongelegenheden niet te vervreemden aan de zittende huurders of aan een andere toegelaten instelling. Het enkele argument dat een derde meer biedt, biedt geen inzicht in de meerwaarde voor de volkshuisvesting en is onvoldoende motivatie.
Als het aanbiedingsproces is doorlopen en er hebben zich geen zittende huurders of toegelaten instellingen gemeld, komt de derde partij in aanmerking voor de woningen. De Autoriteit woningcorporaties beoordeelt de integriteit van de beoogde koper. De koper vraagt zelf een Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) aan en verstrekt deze aan de woningcorporatie. Een VOG is niet nodig voor pensioenfondsen (onder toezicht van De Nederlandsche Bank) en voor gemeenten die woningen willen kopen van een verkopende woningcorporatie. Daarnaast kan de Autoriteit woningcorporaties het noodzakelijk vinden om een Bibob-procedure voor de beoogd koper te doorlopen.
Bij vervreemding van blijvend gereguleerde DAEB-woongelegenheden aan derden moet de gemeente en de betrokken bewonersorganisatie haar zienswijze hebben gegeven. Deze zienswijzen moeten in beginsel positief zijn en minimaal betrekking hebben op de te verkopen adressen en de koper.
De koper moet een Verklaring omtrent sociaal verhuurgedrag tekenen. Deze maakt onderdeel uit van de koopovereenkomst. Zo'n verklaring borgt de belangen van de huurders.

Deze stappen gelden niet als de woningcorporatie van plan is de sociale huurwoningen te verkopen aan een partij waarvan zij zelf ten minste 5% van de aandelen bezit.

Instemming

De Autoriteit woningcorporaties kan instemmen met de verkoop aan de derde als:

de woning tegen marktwaarde wordt verkocht;
de woning wordt verkocht onder het beding dat deze nog zeven jaar voor de verhuur bestemd blijft.