Vastgoed verkopen

Wijzigingen na gewijzigde Woningwet 1 januari 2022

De verkoopregels zijn per 1 januari 2022 gewijzigd. Voortaan gelden andere regels voor DAEB en niet-DAEB woningen. DAEB-woningen die potentieel te liberaliseren zijn, kunnen worden verkocht zonder gemeentelijke zienswijze. Dit gebeurt alleen als men prestatieafspraken maakt ten aanzien van de voorraad van goedkope huurwoningen én over de verkoop van delen daarvan. Verder wordt zorgvastgoed bij verkoop gelijkgesteld aan maatschappelijk vastgoed en onverhuurd maatschappelijk en zorgvastgoed gelijkgesteld aan bedrijfsonroerendgoed.

Van de aanbiedingsvolgorde (met voorrang voor de zittende huurder en andere toegelaten instellingen) kan worden afgeweken indien daarvoor gegronde redenen zijn. De Aw zal dit beoordelen. De Aw krijgt een discretionaire bevoegdheid om op onderdelen van de regelgeving af te wijken in het belang van de volkshuisvesting. Daarvan zal slechts in uitzonderlijke gevallen gebruik worden gemaakt. Voor vastgoed dat kan worden verkocht zonder goedkeuring van de Aw, gaat gelden dat in het jaarverslag van de toegelaten instelling melding moet worden gemaakt van de verkoop. Indien dit wordt verkocht tegen een prijs lager dan de getaxeerde marktwaarde.

Algemeen

Voor verkopen van ander vastgoed en grond gelden geen regels. Als hiermee meer dan € 10 miljoen is gemoeid, moet de raad van commissarissen van de woningcorporatie dit wel goedkeuren. 

Plannen om huurwoningen te verkopen zijn onderdeel van de prestatieafspraken tussen woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. De corporatie vermeldt de voornemens in het jaarlijkse 'Overzicht van voorgenomen werkzaamheden' dat ze met de andere twee partijen bespreekt.

Verkoop aan derden

Bij verkopen aan derden gelden deze taxatievereisten:

1. De waarde moet worden gebaseerd op de marktwaarde. Bij woningen in verhuurde staat betekent dit dat de marktwaarde in verhuurde staat moet worden getaxeerd.

Bij leegstaande woningen betekent dit:

• dat de waarde moet worden aangehouden die is vastgesteld door een taxatie die is gebaseerd op de marktwaarde vrij van huur en gebruik.

• Bij zogenoemde opknapwoningen kan worden uitgegaan van een residuele taxatie. Dit is de marktwaarde vrij van huur en gebruik na renovatie minus de renovatiekosten

2. Taxaties van residuele waarde hoeven niet te worden gevalideerd.

3. Bij verkoop van woningen in een complex moet de taxateur van elk type woning minstens één woning in zijn rapport opnemen. Ook moet het rapport een beschrijving omvatten van de verschillende typen woningen, het aantal woningen per type en de becijfering die resulteert in de totale taxatiewaarde.

Voor verkoop van corporatiewoningen aan derden is altijd goedkeuring vereist van de Autoriteit woningcorporaties. Onder derden verstaan we verkoop aan een natuurlijk persoon die niet voor eigen bewoning koopt of verkoop aan een andere rechtspersoon dan een toegelaten instelling. Ook de verkopen van vastgoed aan verbindingen van een toegelaten instelling vallen in deze categorie. Als de woningcorporatie woningen wil verkopen aan derden, onderscheidt de regelgeving:

• Woningen of complexen uit de daeb-tak van de corporatie en woningen of complexen uit de niet-daeb-tak van de corporatie;
• Binnen de woningen uit de daeb-tak maakt de regelgeving verder onderscheid tussen woningen die op basis van de waardering van de kwaliteit ook na verkoop altijd gereguleerd blijven en woningen die op basis van de waardering van de kwaliteit geliberaliseerd kunnen worden.

Verkoop van maatschappelijk vastgoed

De regels die gelden voor maatschappelijk vastgoed gelden ook voor gebouwen met een zorgfunctie (als bedoeld in bijlage 2 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting).

Bij de verkoop van maatschappelijk vastgoed kan worden getaxeerd op de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de marktwaarde in verhuurde staat, afhankelijk van de situatie. Maatschappelijk vastgoed mag zonder toestemming vooraf worden verkocht aan een andere toegelaten instelling. Toestemming vooraf is evenmin noodzakelijk als het maatschappelijk vastgoed wordt verkocht aan de zittende huurder tegen ten minste de getaxeerde marktwaarde . Daarbij geldt dat wanneer de verkoop van maatschappelijk vastgoed aan een andere toegelaten instelling plaatsvindt tegen een andere waarde dan de getaxeerde marktwaarde, zoals bepaald bij ministeriële regeling, regeling is bepaald, de corporatie dit moet verantwoorden in haar jaarverslag.

Bij verkoop van maatschappelijk vastgoed aan de zittende huurder tegen een waarde lager dan de getaxeerde marktwaarde, moet de corporatie dit eveneens verantwoorden in haar jaarverslag.

Toestemming vooraf is vereist bij verkoop van verhuurd maatschappelijk vastgoed aan derden, inclusief verbindingen van de woningcorporatie. Voordat een woningcorporatie maatschappelijk vastgoed kan verkopen aan een derde partij, moet het vastgoed eerst vier weken zijn aangeboden aan de zittende huurder. Dit geldt ook voor andere gegadigden in Nederland, tenzij de woningcorporatie een belang heeft van minstens 5% in de beoogde koper. De verkoopprijs bedraagt minimaal de getaxeerde marktwaarde.

Vervolgens voert de Autoriteit woningcorporaties een integriteitsbeoordeling van de koper uit (deze is hetzelfde als bij verkoop van woningen aan derden). Ook moet een zienswijze van de gemeente worden meegezonden en van de huurder. De Autoriteit woningcorporaties zal alleen instemmen met de verkoop van maatschappelijk vastgoed aan derden als dit gebeurt tegen ten minste de getaxeerde marktwaarde.

Verkoop aan andere woningcorporaties

Voor de verkoop van woongelegenheden, verhuurd maatschappelijk vastgoed of andere onroerende zaken aan andere woningcorporaties gelden geen voorwaarden en is toestemming vooraf niet noodzakelijk. Wel moeten de verkopen worden opgenomen in het jaarverslag. Daarbij geldt verder dat indien de verkoop plaatsvindt tegen een waarde lager dan de in een ministeriële regeling bepaalde waarde, de corporatie dit moet verantwoorden in haar jaarverslag.

Als de corporatie een gebouw wil verkopen dat de status heeft van rijksmonument, provinciaal of gemeentelijk monument en de koper is een rechtspersoon met de status van professionele organisatie voor monumentenbehoud (POM), kan het gebouw worden verkocht tegen de marktwaarde op grond van de bestemming die het gebouw op het moment van verkoop heeft. De corporatie moet wel aan de voorwaarde voldoen dat het gebouw tenminste zeven jaar na de eigendomsoverdracht voor verhuur bestemd blijft.

Verkoop aan derden van ander vastgoed dan woongelegenheden of verhuurd maatschappelijk vastgoed

Corporaties kunnen ander vastgoed dan woningen of verhuurd maatschappelijk vastgoed aan derden verkopen zonder toestemming vooraf van de Autoriteit woningcorporaties. Denk hierbij bijvoorbeeld aan commercieel onroerend goed (bedrijfspanden) of leegstaand maatschappelijk vastgoed.

Indien de verkoop plaatsvindt tegen een waarde lager dan de getaxeerde marktwaarde, moet de corporaties dit verantwoorden in haar jaarverslag.

Discretionaire ruimte Autoriteit woningcorporaties

In uitzonderlijke situaties kan het zijn dat er onduidelijkheid bestaat welke van de hiervoor beschreven regels van toepassing is of dat het voldoen aan de regels leidt tot een uitkomst die vanuit volkshuisvestelijk perspectief niet wenselijk is. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van taxaties van incourante objecten. In die gevallen bieden de regels ruimte aan de Aw om van de regelgeving af te wijken. De Aw zal in haar afweging altijd het belang van de volkshuisvesting voorop stellen en heeft daartoe beleidsregels opgesteld.

Relevante regelgeving

De volgende regelgeving is relevant voor dit onderwerp:

• Btiv, artikel 22 t/m 27
• Rtiv, artikel 9 t/m 12
• Woningwet, artikel 27

Samenvatting

De verkoopregels zijn per 1 januari 2022 gewijzigd. Voortaan gelden andere regels voor DAEB en niet-DAEB woningen. Potentieel te liberaliseren DAEB-woningen kunnen worden verkocht zonder gemeentelijke zienswijze indien prestatieafspraken zijn gemaakt ten aanzien van de voorraad van goedkope huurwoningen én over de verkoop van delen daarvan. Daarnaast wordt zorgvastgoed bij verkoop gelijkgesteld aan maatschappelijk vastgoed en onverhuurd maatschappelijk en zorgvastgoed gelijkgesteld aan bedrijfsonroerendgoed. Van de aanbiedingsvolgorde (met voorrang voor de zittende huurder en andere toegelaten instellingen) kan worden afgeweken indien daarvoor gegronde redenen zijn. De Aw zal dit beoordelen. De Aw krijgt een discretionaire bevoegdheid om op onderdelen van de regelgeving af te wijken in het belang van de volkshuisvesting. Daarvan zal slechts in uitzonderlijke gevallen gebruik worden gemaakt. Voor vastgoed dat kan worden verkocht zonder goedkeuring van de Aw gaat gelden dat in het Jaarverslag van de toegelaten instelling melding moet worden gemaakt van de verkoop indien dit wordt verkocht tegen een prijs lager dan de getaxeerde marktwaarde.