Verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning
Voor de verkoop van woongelegenheden aan natuurlijke personen die daar zelf gaan wonen, of die de woning kopen voor een familielid in de eerste graad, hoeft de woningcorporatie vooraf geen toestemming te vragen bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Toestemming kan wel vereist zijn als er een korting op de woning wordt gegeven. Op verkopen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning zijn de volgende regels van toepassing:
- Als de woningcorporatie verkoopt tegen een prijs van minstens 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of WOZ-waarde, is vooraf geen toestemming nodig van de Aw. Uiteraard vindt wel verantwoording achteraf plaats, door middel van het financiële jaarverslag.
- Er gelden voorwaarden als de woningcorporatie de woning verkoopt tegen een prijs die lager is dan 90%, maar minstens 50% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik of WOZ-waarde bedraagt. Dit wordt een verkoop onder voorwaarden genoemd. Deze voorwaarden worden vastgelegd in het koopcontract. Verkopen lager dan 50% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik of WOZ-waarde moeten altijd ter goedkeuring aan de Aw worden voorgelegd.
Voor een verkoop onder voorwaarden geldt minimaal het volgende:
- De voorwaarden gelden in ieder geval voor tien jaar na de eigendomsoverdracht. In de koopovereenkomst kan echter ook een langere periode dan tien jaar worden vastgelegd.
- De verleende korting moet altijd worden terugbetaald aan de corporatie. Alleen voor de eerste 10% korting is dit niet verplicht. In de koopovereenkomst kan worden bepaald welk deel van de korting moet worden terugbetaald.
- Daarnaast moet de woningcorporatie meedelen in de waardeontwikkeling van de woning. Hierbij vindt een verrekening plaats die gebaseerd is op het verschil tussen 100% van de WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik tijdens de initiële verkoop door de woningcorporatie en de waarde op het moment van latere doorverkoop door de eigenaar-bewoner.
Waardeontwikkeling en overige bepalingen
- Het percentage van de waardeontwikkeling dat bij doorverkoop ten goede of ten laste komt van de woningcorporatie, is gelijk aan het verleende kortingspercentage tijdens initiële verkoop door de woningcorporatie, met een maximum van 50%. Kijk hier voor de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV) 2015 en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV).
- Als de korting op de WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik niet meer dan 25% bedraagt, is de deling in de waardeontwikkeling met de corporatie niet verplicht als het inkomen van de kopers lager is dan € 53.219 (prijspeil 2024).
- In de koopovereenkomst kan binnen deze voorwaarden worden bepaald hoe de deling in de waardeontwikkeling plaatsvindt bij verkopen.
- Als de woningcorporatie verkoopt tegen minder dan 90% van de waarde, maar wil afwijken van de regels zoals hierboven bij punt 2 zijn beschreven, is altijd toetsing door de Aw vereist.