Verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning

Ook de verkoop van opknapwoningen moet tegen de marktwaarde vrij van huur en gebruik worden verkocht. De taxateur moet bij de waardering van woningen altijd rekening houden met de staat waarin de woning zich bevindt.

Taxatiemethodiek

De taxatiemethodiek van de taxateur moet aansluiten bij de goedgekeurde methodieken van het NRVT. Bij de waardering van opknapwoningen kan zo ook bijvoorbeeld gebruik worden gemaakt van de methodiek van residuele waarde (de marktwaarde vrij van huur en gebruik na renovatie minus de renovatiekosten).

Een woningcorporatie kan een huurwoning verkopen aan een natuurlijk persoon (bijvoorbeeld aan de zittende huurder of bij mutatie). 

Verkoopvoorwaarden

Deze verkoopvoorwaarden gelden voor nieuwe eigenaren die zelf in de huurwoning gaan wonen (bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de koper die zelf in de woning gaat wonen geldt ook als 'eigen bewoning'):

1. Als de woningcorporatie verkoopt tegen een prijs van minstens 90% van de WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik, is vooraf geen toestemming nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Uiteraard vindt wel verantwoording achteraf plaats, door middel van het financiële jaarverslag.
2. Er gelden voorwaarden als de woningcorporatie verkoopt tegen een prijs die lager is dan 90% van de WOZ-waarde, maar tenminste 50% bedraagt van de WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik. De voorwaarden worden vastgelegd in het koopcontract. 

Hierbij geldt minimaal het volgende:

• De voorwaarden gelden in ieder geval voor tien jaar na de eigendomsoverdracht. In de koopovereenkomst kan echter ook een langere periode dan tien jaar worden vastgelegd.
• Bij zo'n verkoop onder voorwaarden moet de verleende korting altijd worden terugbetaald aan de corporatie. Alleen voor de eerste 10% is dit niet verplicht. In de koopovereenkomst kan worden bepaald welk deel van de korting moet worden terugbetaald.
• Daarnaast moet de woningcorporatie meedelen in de waardeontwikkeling van de woning. Hierbij vindt een verrekening plaats die gebaseerd is op het verschil tussen 100% van de WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik tijdens de initiële verkoop door de woningcorporatie en de waarde op het moment van latere doorverkoop door de eigenaar-bewoner. 

Waardeontwikkeling en overige bepalingen

Het percentage van de waardeontwikkeling dat bij doorverkoop ten goede of ten laste komt van de woningcorporatie, is anderhalf keer het verleende kortingspercentage tijdens initiële verkoop door de woningcorporatie, met een maximum van 50%. Kijk hier voor de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting en het Besluit toegelaten instellingen, inclusief tabel met rekenvoorbeelden.

Als de korting op de WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik tussen de 10% en 25% bedraagt, is de deling in de waardeontwikkeling met de corporatie niet verplicht als het inkomen van de kopers lager is dan € 42.436 (prijspeil 2021).  

In de koopovereenkomst kan binnen deze voorwaarden worden bepaald hoe de deling in de waardeontwikkeling plaatsvindt bij verkopen.

Als de woningcorporatie verkoopt tegen minder dan 90% van de waarde, maar wil afwijken van de regels zoals hierboven bij punt 2 zijn beschreven, is altijd toetsing door de Autoriteit woningcorporaties vereist.