Verkoop van woningen aan partijen niet voor eigen gebruik
De verkoopregels zijn per 1 juli 2024 gewijzigd. Daardoor moeten corporaties hun sociale eengezins huurwoningen (DAEB), voordat ze kunnen worden verkocht aan een derde – dat wil zeggen een partij die de woningen koopt niet voor eigen gebruik (beleggers) – eerst aan de zittende huurder of aanbieden. In situaties waarin de woning niet is verhuurd, moet de corporatie de woning aan alle andere huurders van sociale huurwoningen in de gemeente aanbieden. Dat kunnen ook huurders bij andere woningcorporaties zijn. Dit geldt zowel voor blijvend gereguleerde woningen als voor potentieel te liberaliseren woningen. Voor blijvend gereguleerde huurwoningen blijft daarnaast de bestaande verplichting gelden om ook andere woningen dan eengezinswoningen, zoals appartementen, eerst aan de zittende huurder aan te bieden. Bovendien moeten blijvend gereguleerde woningen, nadat ze zijn aangeboden aan de zittende huurders, ook aan andere toegelaten instellingen worden aangeboden voordat ze verkocht kunnen worden aan een derde.
De prijs waarvoor de woningen aan zittende huurders moet worden aangeboden is maximaal 100% van de WOZ-waarde of getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik. Bij leegstaande woningen, die aan andere huurders van woningcorporaties worden aangeboden, moet de getaxeerde marktwaarde bekend worden gemaakt. In die gevallen kan de corporatie er voor kiezen, indien er meer geïnteresseerde huurders zijn, om te verkopen tegen het hoogste bod.
De hiervoor geschetste aanbiedingsvolgorde wordt door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) gecontroleerd op het moment dat de corporatie goedkeuring vraagt om individuele woningen of complexen met woningen te verkopen aan een derde. De Aw zal een verkoop niet goedkeuren wanneer huurders belangstelling hebben om een woning te kopen en ook aan de voorwaarden voldoen om dit te kunnen. Alleen als er hele goede redenen zijn om van de aanbiedingsvolgorde af te wijken zal de Aw hier toestemming voor geven. Het is verstandig om hierover vooraf met de Aw contact over op te nemen.
Let op: wanneer een corporatie verkoopt aan huishoudens die zelf in de woning gaan wonen geldt er geen aanbiedingsvolgorde. De aanbiedingsvolgorde geldt ook niet wanneer de corporatie woningen verkoopt aan een andere woningcorporatie. En ook bij de verkoop van woningen uit de niet-DAEB-tak van de corporatie geldt de aanbiedingsvolgorde niet.
Andere eisen bij verkoop aan derden
In het verkoopproces van DAEB-woningen of DAEB-complexen gelden deze stappen:
- Wanneer de woningcorporatie huurwoningen aan een derde wil verkopen, moet zij uiteenzetten hoe de verkoop zich verhoudt tot het belang van de volkshuisvesting.
- De corporatie moet ook motiveren waarom zij van plan is de woongelegenheden niet te vervreemden aan de zittende, of, bij eengezinswoningen, aan andere huurders of aan een andere toegelaten instelling als dit is vereist. Het argument dat een derde meer biedt, is op zichzelf niet van voldoende meerwaarde voor de volkshuisvesting en is dus onvoldoende motivatie.
- Als het aanbiedingsproces is doorlopen en er hebben zich geen huurders of toegelaten instellingen gemeld, komt de derde partij in aanmerking voor de woningen. De Aw beoordeelt de integriteit van de beoogde koper. De koper vraagt zelf een Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) aan en verstrekt deze aan de woningcorporatie. Een VOG is niet nodig voor pensioenfondsen (onder toezicht van De Nederlandsche Bank) en voor gemeenten die woningen willen kopen van een verkopende woningcorporatie. Daarnaast kan de Aw het noodzakelijk vinden om een Bibob-procedure voor de beoogde koper te doorlopen.
- Bij verkoop van blijvend gereguleerde woongelegenheden uit de DAEB-tak aan derden moet de gemeente en de betrokken bewonersorganisatie haar zienswijze hebben gegeven. Deze zienswijzen moeten in beginsel positief zijn en minimaal betrekking hebben op de te verkopen adressen en de koper. Ook moet de koper verklaren dat hij zich als een sociale verhuurder zal gedragen.
Bij verkoop van potentieel te liberaliseren woongelegenheden uit de DAEB-tak aan derden moet alleen de gemeente haar zienswijze geven. De gemeentelijke zienswijze kan achterwege blijven als de corporatie met de gemeente afspraken heeft gemaakt over de omvang van de voorraad sociale huurwoningen (DAEB) in de gemeente én over de verkoop van delen daarvan. Een andere voorwaarde voor het achterwege blijven van de gemeentelijke zienswijze is dat de corporatie in het koopcontract heeft laten vastleggen dat de koper de woningen nog tenminste zeven jaar na de eigendomsoverdracht blijft verhuren met een huurprijs van maximaal € 1.000 per maand.
- De koper moet een Verklaring omtrent sociaal verhuurgedrag tekenen. Deze maakt onderdeel uit van de koopovereenkomst. Zo'n verklaring borgt de belangen van de huurders.
Let op: deze stappen gelden niet als de woningcorporatie van plan is de sociale huurwoningen te verkopen aan een partij waarvan zij zelf ten minste 5% van de aandelen bezit.