Ga direct naar inhoud

Huurdersorganisaties

Huurdersorganisaties zijn een belangrijk onderdeel van de lokale driehoek. Net als gemeenten en corporaties hebben zij een formele positie in het samenwerkingsproces om te komen tot prestatieafspraken.Huurdersorganisaties van huurders van woningcorporaties zijn een belangrijk onderdeel van de lokale driehoek. Net als gemeenten en corporaties hebben zij een formele positie in het samenwerkingsproces om te komen tot prestatieafspraken.

De definitie van een huurdersorganisatie is dezelfde als die in artikel 1 lid 1 onder f in de Wet op het overleg huurders verhuurder. Indien er geen overkoepelende huurdersorganisatie voor alle huurders van de woningcorporatie is, hebben bewonerscommissies deze positie. In de praktijk kan dit betekenen dat een afvaardiging van bewonerscommissies deelneemt in het proces om te komen tot prestatieafspraken.

Op deze pagina wordt ingegaan op de kenmerken en structuur van huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Ook wordt uiteengezet op welke terreinen het recht op informatie, overlegrecht, adviesrecht en instemmingsrecht van toepassing zijn.

Bestuur en lidmaatschap

Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting waarvan het bestuur wordt gekozen of aangewezen door de huurders die zij vertegenwoordigt. Het bestuur moet bestaan uit huurders uit de achterban. Niet-huurders kunnen wel lid zijn van een huurdersorganisatie die een vereniging is, mits de statuten dat toestaan. Dit kunnen bijvoorbeeld leden zijn die participeren in de wijk waar de huurwoningen zijn gelegen. Maar ook deskundigen die vrijwillig willen meedenken in de huurdersorganisatie kunnen lid zijn.

Een huurdersorganisatie die een stichting is, heeft geen leden maar alleen een bestuur. In dit geval wordt het bestuur aangewezen. Dat bestuur moet ook bestaan uit huurders uit de achterban.

Recht op informatie

De huurdersorganisaties hebben net als gemeenten het recht om informatie bij de corporatie op te vragen die zij nodig vinden, onder andere voor het maken van prestatieafspraken. Het gaat hierbij om informatie over:

  • huurprijzenbeleid
  • verhuur en toewijzing
  • algemene voorwaarden bij huurcontracten
  • servicekostenpakket en het servicekostenbeleid
  • plannen voor het slopen en renoveren van woningen
  • plannen voor het verkopen van woningen
  • onderhoud en beheer van woningen

Ook krijgen zij vanuit hun corporatie bepaalde informatie proactief toegestuurd, zoals voorgenomen beleidswijzigingen op bovenstaande onderwerpen.

Daarnaast krijgen huurdersorganisaties die huurders van een of meer woningcorporaties vertegenwoordigen ook verantwoordingsinformatie (dVi) en prospectieve informatie (dPi) en een indicatie van de bestedingsruimte (IBW). Zij hebben daarmee een gelijkwaardige informatiepositie ten opzichte van gemeenten.

Inhoud huurprijzenbeleid

Over voorgenomen wijzigingen in het huurprijzenbeleid moet de woningcorporatie de huurdersorganisatie uit eigener beweging informeren. Over gehanteerd huurprijzenbeleid moet de corporatie informatie verstrekken indien huurders, een bewonerscommissie of de huurdersorganisatie daar om vraagt.

Onderdeel van dit huurprijzen beleid is bijvoorbeeld:

  • De voorgenomen jaarlijkse huurverhoging (per complex);
  • Streefhuurbeleid voor verschillende complexen;
  • Een richtlijn voor het vaststellen van huurprijzen bij mutatie van woningen;
  • Eventuele lokale of regionale differentiatie in huurprijsbeleid;
  • Beleid inzake huurprijzen bij DAEB-toewijzing en passend toewijzen;
  • De gerealiseerde huursomstijging ten opzichte van de maximale huursomstijging en voorgenomen huursomstijging.

De verhuurder kan zich beroepen op het bedrijfsbelang om bepaalde informatie niet aan de huurdersorganisatie ter beschikking te stellen, ook al acht de huurdersorganisatie de beschikbaarheid van deze informatie noodzakelijk. Een voorbeeld is het verstrekken van een gedetailleerde onderhoudsbegroting, terwijl de werkzaamheden nog moeten worden aanbesteed. Wanneer de huurdersorganisatie de informatie toch wenst te ontvangen, kan zij zich wenden tot de kantonrechter of de huurcommissie (Overlegwet artikel 8a).

Het huurprijzenbeleid en de jaarlijkse huurverhoging zijn vaak onderdeel van gesprek bij lokale prestatieafspraken. Dit geeft de gemeente en de huurdersorganisatie de gelegenheid dit onderwerp met de woningcorporatie te bespreken.

Overlegrecht

De Overlegwet bepaalt dat de verhuurder huurdersorganisaties en bewonerscommissies in de gelegenheid moet stellen om overleg te voeren over de voorgenomen beleidswijzigingen.

Adviesrecht

Op grond van de Overlegwet hebben huurdersorganisaties en bewonerscommissies daarnaast het adviesrecht. Dit betekent dat zij de verhuurder een schriftelijk advies mogen geven over zijn voorgenomen beheer- en beleidswijzigingen. Zie voor meer informatie Adviesrecht.

Instemmingsrecht

Huurdersorganisaties van woningcorporatie hebben, net als huurdersorganisaties die huurders van institutionele beleggers of commerciële verhuurders vertegenwoordigen, instemmingsrecht over het servicekostenbeleid van de corporatie.

Bevoegdheden van huurdersorganisaties van woningcorporaties

Huurdersorganisaties in de corporatiesector hebben op grond van de Woningwet 2015 een aantal extra bevoegdheden ten opzichte van huurdersorganisaties die huurders van private verhuurders vertegenwoordigen.

  • Ze mogen hun ‘zienswijze’ geven bij verkoop van huurwoningen;
  • Ze kunnen een bindende voordracht doen voor minstens een derde van de Raad van Toezicht van een woningcorporatie (maar nooit zoveel dat de huurderscommissarissen een meerderheid vormen);
  • Ze hebben instemmingsrecht bij fusies tussen corporaties (zonder acute financiële noodzaak) en het aangaan van verbindingen;
  • Ze zijn sinds 1 juli 2015 volwaardig (overleg)partner bij lokale prestatieafspraken over wonen (zie ook Regelgeving prestatieafspraken).
  • Op grond van de Woningwet heeft de minister een klachtenreglement aangewezen dat alle woningcorporaties moeten hanteren. Op grond van dit reglement moeten klachtencommissies  jaarlijks verslag aan de huurdersorganisaties uitbrengen van hun werkzaamheden. Dit bevat een uittreksel van het klachtenregister, het aantal binnengekomen klachten, de aard van de klachten, een aanduiding of de klachten ontvankelijk of niet ontvankelijk waren en een onderscheid in gegronde, niet gegronde of gedeeltelijk gegronde klachten.  

Deskundigen

De huurdersorganisatie kan een of meer deskundigen uitnodigen tot het bijwonen van een overleg, met het oog op de behandeling van een bepaald onderwerp. Ook kan de huurdersorganisatie in een overleg aan deze deskundigen inlichtingen en adviezen vragen of vragen advies uit te brengen.

Scholing en vorming

De verhuurder biedt de bestuursleden van de huurdersorganisatie een aantal dagen per jaar de gelegenheid om de scholing en vorming te ontvangen die zij voorde vervulling van hun taak nodig achten. Dat aantal scholingsdagen spreken de verhuurder en de huurdersorganisatie gezamenlijk af, met een minimum van drie dagen per jaar.

Kostenvergoeding

Een huurdersorganisatie heeft recht op een kostenvergoeding van de verhuurder voor de vervulling van haar taak. De verhuurder en huurdersorganisatie spreken hiervoor een budget af voor een kalenderjaar. De huurdersorganisatie kan dit budget naar eigen inzicht besteden. De huurdersorganisatie legt binnen twee maanden na het kalenderjaar aan de verhuurder verantwoording af over de besteding van het budget. De verhuurder hoeft alleen kosten die het budget te boven gaan te vergoeden als hij met die overschrijdende kosten heeft ingestemd.

Die kostenvergoeding omvat:

  • Overleg met en advies aan de verhuurder;
  • Informeren en raadplegen van de huurders;
  • Scholing van de bestuursleden van de huurdersorganisatie;
  • Kosten voor het uitnodigen van externe deskundigen voor overleggen, het vragen van inlichtingen en adviezen van externe deskundigen en voor het vragen van een schriftelijk advies van een externe deskundige;
  • Kosten voor de interne organisatie (bijvoorbeeld kantoorkosten, huur vergaderruimte, versturen nieuwsbrieven).

Bewonerscommissies

Bewonerscommissies zijn vertegenwoordigers van de huurders van een bepaald wooncomplex. Een bewonerscommissie is minder formeel georganiseerd en daarom geen stichting of vereniging. De bewonerscommissie heeft recht op informatie, het voeren van overleg en het geven van schriftelijke advies over voorgenomen wijzigingen in beleid en beheer die rechtstreeks van invloed zijn op de woon- en leefsituatie van de huurders in hun wooncomplex.

Bewonerscommissies hebben geen recht op een kostenvergoeding. Maar de verhuurder moet hen wel faciliteren in het uitvoeren van hun taak; denk daarbij aan vergaderruimte beschikbaar stellen, gebruik van een kopieerapparaat, en dergelijke.

Zie voor meer informatie: Bewonerscommissie.

Samenwerkingsproces lokale driehoek

Huurders van woningcorporaties hebben een actieve rol bij het overleg over het maken van prestatieafspraken. Huurdersorganisaties zijn, samen met gemeente en woningcorporatie, een volwaardige partner in deze lokale driehoek. De Woningwet biedt huurdersorganisaties die huurders van woningcorporaties vertegenwoordigen de ruimte om vanaf het begin van het samenwerkingsproces het huurdersgeluid naar voren te brengen. Dit vraagt uiteraard ook het nodige van huurdersorganisaties zelf, bijvoorbeeld dat zij middels huurdersraadplegingen hun achterban goed vertegenwoordigen. Meer informatie over lokale prestatieafspraken leest u in de handreiking lokale prestatieafspraken.

Relevante regelgeving

De volgende regelgeving is aan de orde betreft dit onderdeel: