VBO: ”Biedlogboek zorgt voor transparant en controleerbaar koopproces voor huizenkopers”
In november 2021 maakte oud-minister Kajsa Ollogren van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in een kamerbrief bekend dat makelaars het koopproces van een huis eerlijker en transparanter moeten maken. Met als eerste stap: het werken met een automatisch biedlogboek. Dit systeem moet niet-integere handelingen in de makelaardij voorkomen. VBO, de vereniging van makelaars, taxateurs en huurbemiddelaars, startte in september 2021 met een pilot die onlangs succesvol is afgerond. Tristan Bons, manager Public Affairs bij VBO, en Adriaan Tollenaar, directeur en makelaar bij Optimaal Makelaars, delen hun eerste bevindingen en eigen ervaringen met het gebruik van het automatisch biedlogboek.
De eerste fase van de pilot is inmiddels succesvol afgerond met ruim 270 verkochte woningen via het systeem. De reacties op de pilot zijn positief. Volgens Tristan Bons van VBO was de pilot een goede manier om praktische zaken op een rijtje te zetten. “We kwamen er al snel achter wat wel en niet werkte in het biedlogboek. Eén van die dingen is het voorbehoud van financiering. Slechts een vinkje ‘met voorbehoud van financiering’ bleek onvoldoende. Makelaars wilden bijvoorbeeld ook inzicht hebben in de duur en de totale som. Voorbeelden zoals deze en andere kinderziektes konden we door de feedback vanuit de pilot-deelnemers snel aanpakken.” Adriaan Tollenaar van Optimaal Makelaars maakt gebruik van het biedlogboek en is heel tevreden over het systeem. “Het werkt heel erg simpel. Ik heb zelfs extra klanten gekregen omdat ik met het biedlogboek werk. Zij vinden het fijn dat wij met het biedlogboek werken, want daarmee laten we zien dat wij transparant en eerlijk zijn.”
Ook consumenten zijn positief: zij waarderen het online biedlogboek met een 8,8 op een schaal van 1 tot 10. VBO is blij met de eerste reacties. Bons vertelt: “We horen dat kandidaat-kopers tevreden zijn over het inzicht en de transparantie. Ook zijn ze positief over de gebruiksvriendelijkheid.” Bons geeft nog wel aan dat er vragen zijn over het automatisch biedlogboek. “Het is belangrijk dat het systeem in de praktijk werkbaar is, zodat makelaars optimaal gebruik kunnen maken van het automatisch biedlogboek. Sommige makelaars hebben 30 jaar ervaring en zijn een bepaalde werkwijze gewend. Ook voor hen willen we de software van het biedlogboek zo goed mogelijk integreren in hun dagelijkse werkzaamheden. We willen niet dat zij hun werkwijze drastisch moeten veranderen.”
Hoe het werkt
Om het systeem te ontwikkelen, werkte VBO samen met privaat keurmerk Eerlijk Bieden. Dit is een onafhankelijk keurmerk en software voor makelaars. Voor het biedlogboek krijgen kopers via aangesloten VBO-makelaars een unieke link naar een online biedformulier. “Alleen via deze link kan de woningzoekende een bod plaatsen op het huis. Op het biedformulier vult deze persoon alle benodigde gegevens in. Ook is het mogelijk om aan te geven onder welke voorwaarden je het bod doet. Je kan bijvoorbeeld aangeven wanneer je wilt verhuizen. Een bod kun je indienen tot de biedingsdeadline. Daarna krijgen de verkoper en de makelaar een overzicht van alle biedingen die geplaatst zijn, inclusief informatie over gestelde voorwaarden. Naam en andere persoonlijke gegevens zijn hier nog niet zichtbaar. De makelaar en verkoper kiezen samen het beste bod. Dat hoeft niet altijd het hoogste bod te zijn”, licht Bons toe. Nadat er een koper is toegewezen, ontvangt iedereen tegelijkertijd een bericht zodat direct duidelijk is of het bod is geaccepteerd of niet. De laatste stap in het verkoopproces is de bekendmaking van het uiteindelijke bod. Dan ziet iedereen voor hoeveel de woning verkocht is. “De consument krijgt zo duidelijk inzicht in het verloop van het verkoopproces en de prijsvorming van een woning”, vertelt Bons. Volgens Tollenaar is het moment dat het overzicht gedeeld wordt belangrijk. “Op sommige biedingen zit een voorbehoud financiering, die moet eerst rond zijn. Daarna is de overeenkomst bindend en delen wij het logboek. Stel je voor dat iemand de financiering niet rond krijgt, dan is het niet verstandig om het biedlogboek al te openbaren.”
Voor de verkopende makelaar zoals Tollenaar is het proces tussentijds anders dan voorheen. Hij ziet in het systeem van Eerlijk Bieden niet wat er geboden is tot de deadline. Volgens Tollenaar kunnen er op deze manier geen spelletjes worden gespeeld. Helaas is het biedingsproces door het biedlogboek niet meteen waterdicht. "We willen graag samen met Eerlijk Bieden toezicht houden op misbruik van het systeem”, vertelt Tollenaar. Bons vult aan: “Ze zijn op dit moment bezig met het certificeren van het systeem. Ook willen we dat het biedlogboek verplicht wordt voor de hele markt. Dus voor iedereen.”
Vertrouwen herstellen
Volgens Bons gaat de communicatie veel makkelijker met het biedlogboek. “Alle communicatie komt op één plek terecht, zodat alle partijen evenveel zicht hebben op wat er geboden wordt.” Adriaan Tollenaar meldt dat het systeem daardoor erg gebruiksvriendelijk is. “Ik heb alle benodigde informatie bij de hand. Doordat ik alle informatie in het biedlogboek heb staan, hoef ik niet langer een boekwerk aan papier naar een bezichtiging mee te nemen.” Maar om het succesvol te laten worden, is het volgens Bons vooral belangrijk om het gebruik van het systeem in de gaten te houden. “We moeten nu goed letten op gaten in het systeem. Er zijn bijvoorbeeld partijen die dit graag willen gebruiken om leads te genereren, bijvoorbeeld met reclame enzovoort. Onze focus ligt op het transparanter maken van het koopproces, dus niet op het commercieel oogmerk. Wij hopen dat de software van Eerlijk Bieden de uitkomst biedt voor een transparantere woningmarkt.”
Volgens Bons is het heel belangrijk dat het automatisch biedlogboek de leden van VBO, verkopers en de kopers geruststelt. “Het is belangrijk dat alle partijen tevreden zijn met het koopproces. We willen de makelaars, verkopers en (kandidaat-)kopers laten zien dat het kopen van een huis ook op een goede en eerlijke manier kan. We willen het vertrouwen herstellen waar het is kapotgemaakt. Dat is het belangrijkste.”