Voormalig L'Oréal-kantoor maakt plaats voor 190 nieuwbouwappartementen in Alphen aan den Rijn
Iedereen wil wonen in een groene, leefbare omgeving. Met het huidige tekort aan woningen is dat niet voor iedereen mogelijk. De Financieringsfaciliteit Binnenstedelijke Transformatie biedt wel kansen hiervoor. Mede dankzij deze financiering maakt het bedrijfspand aan de Dr. A.D. Sacharovlaan in Alphen aan den Rijn ruimte voor het nieuwbouwproject UPP Living met 190 appartementen. Het kantoorpand is inmiddels aan de kopers geleverd en de leningen zijn afgelost. De bouw is gestart en is het voormalig kantoorgebouw van L’Oréal gesloopt. Marc Snijders is directeur bij ontwikkelaar Reales en vertelt meer over het project.
Het voormalige kantoorpand gelegen naast het station in Alphen aan den Rijn maakt plaats voor ruim 190 nieuwbouwappartementen en 162 ondergrondse parkeerplaatsen. Om de investering en ontwikkeling mogelijk te maken, diende Reales een aanvraag bij de Transformatiefaciliteit in. “Bij meerdere projecten hebben we gebruikt gemaakt van financieringsmogelijkheid van SVn”, aldus Marc Snijders. “We hebben de locatie gekocht om kwalitatieve woningbouw toe te voegen aan de gemeente Alphen aan den Rijn. Daarnaast willen we het gebied leefbaar en groen maken.”
Kortere doorlooptijd
“Als ontwikkelaar kun je niet bij een reguliere bank terecht, omdat banken terughoudend zijn met het financieren van projecten als de omgevingsvergunning en bestemming nog niet gereed zijn.” Volgens Snijders is de Transformatiefaciliteit een uitkomst, omdat het juist financiering biedt tijdens de voorfase van woningbouwtransformaties. Een gemiddelde ontwikkeling van een project duurt in Nederland soms vijf tot tien jaar, afhankelijk van de partijen waarmee je samenwerkt. Wij hanteren zelf een doorlooptijd van drie tot vier jaar. Door de financiering en ondersteuning van SVn kon Reales gas geven op dit project en zo extra snelheid maken.
“Een bestemmingsplan is altijd maatgevend, daar gaat veel tijd in zitten”, vertelt Snijders.
“Voordat je met het bestemmingsplan aan de slag kan, moet je het ontwerp doorlopen en overeenstemming hebben met de stedenbouwkundige van de gemeente en de buurt. Daarnaast moet je ook kijken of het commercieel gaat werken. Het zijn allemaal processen die een goede uitwerking vereisen. Als je bijvoorbeeld met klein team van architecten werkt, dan duurt dat ongeveer een jaar. Als je dat team vergroot omdat je er meer geld in kan investeren door de lening, dan wordt de doorlooptijd significant verkort. Hierdoor kunnen we veel eerder starten met bouwen.”
Huurwoningen
In totaal maakt de locatie plaats voor 190 nieuwbouwappartementen en 162 ondergrondse parkeerplaatsen. “De woningen zijn allemaal huurwoningen geworden”, aldus Snijders. De woonlocatie bestaat uit een gebalanceerde mix van woningen in de sociale middenhuur en vrije huursegment variërend van 50 tot ongeveer 120 vierkante meter. “De woningen zijn geschikt voor allerlei doelgroepen. We zien in de praktijk dat er al veel senioren zich inmiddels in hebben geschreven. Het is dan ook een aantrekkelijke plek voor senioren: zeer centrale gelegen op loopafstand van het station en het gezellige centrum. Verder denken we dat er ook veel starters zich melden, omdat de huurprijzen niet enorm hoog zijn.” Reales heeft de woningen verkocht aan Pensioenfonds Rail & Openbaar Vervoer en een groep private beleggers. De bouw van het project is inmiddels gestart. Aannemer Ouwehand Bouw uit Katwijk is verantwoordelijk voor de realisatie van het nieuwbouwproject.
Toekomst
Nico van Est is fondsmanager bij SVn en vertelt dat SVn merkt dat veel ontwikkelaars niet weten dat de Transformatiefaciliteit bestaat of zich onvoldoende beseffen wat de mogelijkheden zijn. “Het mooie van de financiering uit de Transformatiefaciliteit is dat de ontwikkelaar in staat wordt gesteld om een evenwicht te vinden tussen de inzet van zijn eigen vermogen en het aantrekken van vreemd vermogen in een fase van het ontwikkelproces waarin reguliere banken doorgaans niet financieren. Daarmee kunnen veel goede plannen door de juiste balans en extra financiering ineens doorgaan.”
Volgens Van Est financiert de Transformatiefaciliteit de voorinvesteringen niet volledig, maar wordt dit samen met eigen geld van de ontwikkelaar aangevuld. In sommige gevallen is er sprake van financiering van andere financiers, investeerders of lokale overheden. “Door het bundelen van financieringen kan de slagkracht van ontwikkelaars worden vergroot. Zij worden hiermee in staat gesteld om meer woningbouwprojecten tot ontwikkeling te brengen.”
Van Est verwacht de komende jaren nog een belangrijke bijdrage te kunnen leveren voor het woningtekort in Nederland. “Juist in een binnenstedelijk gebied kunnen we een verschil maken. Door een financiering te bieden met een looptijd van gemiddeld twee tot drie jaar, verwachten wij vaker verrassende woningbouwlocaties tot ontwikkeling te kunnen brengen.”
Transformatieproject Dr. A.D. Sacharovlaan in Alphen aan den Rijn
Transformatieproject: Project Upp Living Alphen aan en Rijn
Website: https://www.uppliving.nl/
Locatie: Dr. A.D. Sacharovlaan in Alphen aan den Rijn
Ontwikkelaar: REALES
Aantal woningen: 190 nieuwbouwappartementen
Oplevering: 2023
Meer weten? Kijk dan op de website van Reales of SVn.
De Transformatiefaciliteit is een initiatief van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Het ministerie investeert de komende jaren flink in bouwen en wonen. Binnen de Transformatiefaciliteit zoekt BZK in samenwerking met SVn naar projecten waar voormalige fabrieks- en industrieterreinen versneld getransformeerd kunnen worden tot woningbouwlocaties.