Funderingsproblematiek in gemeente Zaanstad: een proactieve aanpak
Oude woningen op grenenhouten palen: een recept voor funderingsproblemen. Levinus Jongmans en Marinka van Dam vertellen over de proactieve aanpak waarmee gemeente Zaanstad die problemen te lijf gaat.
“We zien dat veel gemeenten nu wakker worden en aan de slag gaan met funderingsproblemen”, vertelt programmamanager Levinus. “Gemeente Zaanstad is al langer bezig. We moesten wel, omdat de problemen hier groter zijn.” Hij werkt samen met Marinka van Dam, projectsecretaris van het lokale programma Verbeteren kwaliteit bestaande woningvoorraad. Zij is vanaf het eerste uur betrokken bij de aanpak van funderingsproblemen in het gebied. “Zowat alle woningen in vooroorlogs Zaanstad hebben deze problemen door de korte houten fundering”, legt zij uit. “En zo niet, dan krijgen ze die binnen niet al te lange tijd. Dit komt door een anaërobe bacterie die van oorsprong in het grenenhout zit dat in Zaanstad veel is toegepast, en ook onder het grondwater in gemiddeld 70 tot 100 jaar de grenen funderingsconstructie flink aantast.”
Een besmette wijk
“Eind jaren negentig onderzochten we de fundering van 1.700 woningen in verschillende delen van Zaanstad. Toen bleek dat 1 op de 3 er slecht aan toe was”, vertelt Marinka. “Maar dat wilden veel bewoners niet horen. Het voelde alsof hun wijk besmet was. Als we mensen vertelden dat we bij hun woning de komende 25 jaar geen grote problemen verwachtten, reageerden ze alsof ze de loterij hadden gewonnen. Maar als een woning in de slechtste klasse was ingedeeld, waren de bewoners in rouwstemming.” Levinus: “Je spreekt hiermee inderdaad een flinke vloek uit over een gebied. De woningwaarde kan erdoor kelderen en het kan een grote kostenpost zijn om de fundering te herstellen.”
Om het onderwerp minder beladen te maken, zette gemeente Zaanstad eerst in op bewustwording. “We wilden duidelijk maken dat het een gegeven is: bij oude woningen treedt dit probleem nou eenmaal op”, aldus Levinus. “Dat heeft effect gehad. Funderingsproblematiek is nu een bekend verschijnsel hier in de Zaanstreek. Je wordt niet meer als paria gezien als het jouw woning treft.”
De signaalfunctie van de gemeente
Marinka zette met collega’s de voorloper van het Funderingsloket op. “We wilden mensen informeren over de problematiek: hoe herken je het en wat kun je eraan doen?”, vertelt zij. “Met een subsidie stimuleerden we woningeigenaren om de fundering te laten onderzoeken. Er is nu ook een prikkelpremie voor als je vroegtijdig start met het herstel van je fundering. In combinatie met verduurzaming door een vloer van isolerend schuimbeton en vloerverwarming. En we creëerden de funderingskaart op onze website. Daarin vind je per pand de uitkomsten van funderingsonderzoek. Is een pand groen? Dan heeft het een nieuwe fundering. Kleur het pand rood? Dan is de fundering nog niet hersteld en kan er mogelijk iets aan de hand zijn. Makelaars en verkopende eigenaren waren in het begin niet blij met deze kaart. Maar wij hebben als gemeente een signaalfunctie en die nemen we serieus. Iedereen in Zaanstad moet hiervan op de hoogte zijn. Inmiddels hebben we goede contacten opgebouwd met de lokale makelaars en zien ook zij de meerwaarde van een deugdelijk informatiesysteem.”
De gemeente ontwikkelde een leidraad voor het werken in de openbare ruimte. Levinus: “Het doel daarvan is om vooruit te kijken. Vier jaar voordat de gemeente begint met werkzaamheden in een straat, willen wij weten hoe het gesteld is met de funderingen van de omliggende woningen. Dan heb je nog ruim de tijd om met de bewoners in gesprek te gaan over de mogelijkheden.”
Herstellen of slopen?
Is er iets mis met de fundering? Dan staan bewoners al snel voor een dilemma. Want er is met een woning vaak meer aan de hand. “Als je kijkt naar de woningwaarde, kun je je in veel gevallen afvragen of het niet beter is om de woning te slopen”, aldus Levinus. “En er een betere, duurzame woning voor in de plaats te zetten. Daarover verschillen de meningen. Want wat is nou duurzamer: herstellen of slopen en nieuw bouwen? Daarnaast zijn mensen over het algemeen aan hun huis gehecht. En er zijn natuurlijk cultuurhistorische waarden om rekening mee te houden.”
Levinus en zijn collega’s wilden dit dilemma nader bestuderen. Samen met RVO, Bouwend Nederland en diverse partners onderzochten zij wat slopen en nieuw bouwen betekent voor de woonlasten van de woningeigenaar. Zij deden een proefproject met een twee-onder-een-kapwoning in Assendelft. Bewoners kregen financieel, bouwkundig en technisch advies en hulp bij het regelen van vergunningen. De belangrijkste les uit deze pilot? Levinus: “Technisch is het goed mogelijk. Maar financieel is het best spannend of het lukt. Veel hangt ook af van de hypotheekwaarde die nog op het oude pand zit.”
Om huiseigenaren te helpen het financieel mogelijk te maken, biedt de gemeente een erfpachtregeling. “Daarmee kunnen mensen mogelijk de grond en soms ook een deel van de stenen financieren”, aldus Levinus. “Op papier is de grond dan onder erfpacht van de gemeente. Bewoners kunnen die dan in delen weer terugkopen. Zo helpen we hen om het betaalbaar te maken.”
Honderd woningen
Levinus denkt dat de gemeente op deze manier veel woningeneigenaren kan helpen. “We hebben een aanvraag gedaan bij het Volkshuisvestingsfonds om honderd woningen aan te pakken in Zaandam Oost. We hebben daar al twee woningen gesloopt en nieuw gebouwd om te gebruiken als showroom.” Marinka: “In die modelwoningen houdt het Funderingsloket regelmatig inloopspreekuren. Er zijn ook een paar wisselwoningen in de wijk, voor mensen die tijdelijk hun huis uit moeten vanwege het funderingsherstel van de eigen woning. We hopen dat het zo makkelijker wordt om de stap te zetten.”
Kijk niet weg
Wat raden Levinus en Marinka andere gemeenten aan? “Het belangrijkste: kijk niet weg van deze problematiek”, aldus Levinus. “Bestuurders hebben soms die neiging, omdat het ingewikkelde materie is. En als je het eenmaal benoemt, moet je er ook iets mee. Maar het probleem wordt steeds groter. Je kunt het niet negeren. Het begint bij onderzoek: welke woningen zijn kwetsbaar en wat is daar precies aan de hand? Bij ons is het vooral de fundering van grenenhout, die onder grondwater wordt aangetast door een bacterie. Maar in andere gemeenten komt de constructie bijvoorbeeld juist droog te staan, ontstaat er schimmel en houtrot, of daalt de bodem.”
Marinka is het met Levinus eens: “Om je inwoners goed te informeren, moet je eerst zelf alle informatie op een rijtje hebben. Onderzoek is dus belangrijk. Daarnaast is geld voor bewoners de belangrijkste motivatie. We zien daarom ook met smart uit naar het aangepaste Fonds Duurzaam Funderingsherstel voor heel Nederland, dat hopelijk dit jaar beschikbaar komt.”