Bunnik realiseerde door slim samenwerken 48 flexwoningen in de eigen voortuin
In een tijdsbestek van slechts twee jaar ging het van eerste idee naar de oplevering van 48 flexwoningen. In een wooncomplex in de voortuin van het gemeentehuis nog wel. Het project ‘Singelpark Odijk’ in de Utrechtse gemeente Bunnik is een mooi voorbeeld van wat er mogelijk is wanneer verschillende partijen zich achter een ambitie scharen. Maar helemáál vanzelf ging het niet, vertellen wethouder Hilde de Groot en bestuursvoorzitter van woningcorporatie Portaal Sander Heinsman.
Ruim 16.000 inwoners telt de gemeente Bunnik, bestaande uit de kernen Bunnik, Werkhoven en Odijk, waar ook het gemeentehuis staat. De laatste jaren is de gemeente flink gegroeid, vooral door de populariteit van de gemeente onder Utrechtse woningzoekenden. De gemeente Bunnik heeft een ambitie om 4.300 woningen te bouwen tot 2040. De nieuw te realiseren woonwijk Kersenweide in Odijk en de herontwikkeling van de stationsomgeving van Bunnik moeten de komende jaren voor zo’n 2.200 extra woningen zorgen en op wat langere termijn zelfs voor nóg eens 1.800. De recente realisatie van 48 flexwoningen in het Singelpark in Odijk past bij deze groei en het toepassen van nieuwe woonvormen.
Meevaller van een miljoen
Het idee daarvoor dateert uit medio 2022, vertelt wethouder wonen Hilde de Groot. “We bleken een meevaller te hebben van een miljoen euro. Bij het bespreken van de jaarrekening ontstond in het college het idee om zo’n100 flexwoningen in de sociale sector te realiseren, met inzet van een deel van dat bedrag. De gemeenteraad ging daarmee akkoord en we zijn meteen aan de slag gegaan. Voor veel mensen duurt het immers te lang voor we die woningen in de geplande woonwijk Kersenweide en in de stationsomgeving klaar hebben. Flexwoningen zijn voor hen een uitkomst.”
Afschrijvingstermijn als struikelblok
Voorwaarde was wel dat er een geschikte plek moest zijn. Drie mogelijke locaties waar de gemeente beschikte over eigen grond werden als locatie onderzocht. Daarbij kwam het grasveld voor het gemeentehuis als beste optie uit de bus. Maar het aanvankelijke enthousiasme maakte al snel plaats voor realisme. Hilde vertelt: “Helaas bleek dat het heel moeilijk zou worden om de businesscase rond te krijgen. Hoe goed het idee ook, financieel kregen we het ondanks het startbedrag niet voor elkaar. Vooral de lage huurprijzen en relatief korte afschrijvingstermijn van 15 jaar bleken een te groot struikelblok.”
Nieuwe energie
Om het plan toch door te laten gaan, wilde het college onderzoeken of bijvoorbeeld bepaalde eisen losgelaten konden worden. Totdat woningcorporatie Portaal voorstelde om er de door het Rijk ingekochte flexwoningen te gaan plaatsen. Bestuursvoorzitter Sander Heinsman van Portaal: “We hadden onze hand weten te leggen op een deel van de 2.000 flexwoningen van het Rijksvastgoedbedrijf. Daarvan konden we een flink deel inzetten in Odijk. En omdat college en gemeenteraad veel lef toonden, konden we snel doorpakken.” Portaal was eveneens bereid om een deel van de kosten te dragen. De gemeente kon met deze suggestie snel doorschakelen en ook de provincie en de rijksoverheid werden bereid gevonden om mee te financieren. Hilde: “Toen ontstond nieuwe energie. Omdat Portaal met een uitgewerkt concept kwam, konden we ook snel het vergunningstraject in, de grond bouwrijp konden maken en met de bouw starten. Ook de afstemming met omwonenden was goed te overzien, omdat op het terrein maar aan één kant andere woningen staan. En die staan ook nog eens op enige afstand, met een weg en een bomenrij ertussen.”
"Door de samenwerking met de woningcorporatie, de provincie, rijksoverheid en leveranciers ontstond een sfeer van: dit gaan we voor elkaar krijgen."
Afschrijven in 30 jaar
100 flexwoningen realiseren bleek te hoog gegrepen, maar 48 woningen lukte wel. “Dat aanvankelijke aantal was ook maar een slag in de lucht. Met het huidige aantal zijn we al erg blij”, vertelt Hilde de Groot. “Dat paste bovendien goed op het beschikbare terrein.” Waardoor het nu wel lukte de businesscase rond te krijgen? “Door het aanbod van Portaal én door uit te gaan van een afschrijving van 30 jaar. Bij flexwoningen gaat het met het oog op eenvoudiger procedures altijd om een termijn van 15 jaar, maar onze intentie is om er langer mee te doen. Daarover moet formeel nog wel een besluit worden genomen, maar dat mag men tegen die tijd nemen. Ik ga mijn toekomstige opvolger niet voor een voldongen feit plaatsen.” Sander Heinsman vult aan: “Flexwoningen zijn tegenwoordig echt van uitstekende kwaliteit. Ze kunnen zich meten met permanente woningen. Dus over 15 jaar kunnen ze op deze of een andere locatie echt nog een hele tijd mee. Daardoor praat je dan over een veel langere afschrijvingsperiode.”
Motivatiebrief
Al snel was er ook de intentie om het project vooral voor eigen inwoners en voor bijzondere aandachtsgroepen te realiseren. De helft van de woningen is toegewezen aan mensen die door het Sociale Team van de gemeente werden aangedragen. De overige 24 woningen werden aangeboden aan andere belangstellenden in de gemeente Bunnik, die ruim 3.300 woningzoekenden telt. Hilde daarover: “We hebben hen wel gevraagd een motivatiebrief te schrijven, gezien de populatie van het project. Daar zoek je mensen voor die daar goed bij passen. Met iedereen is gesproken zodat men goed wist wat de bedoeling was. Het heeft eigenlijk geen problemen opgeleverd.” Ook Sander ziet dit als een succesfactor: “Juist omdat een deel werd toegewezen aan doelgroepen in de gemeente, was er meer sympathie vanuit de omgeving. Want iedereen kent wel iemand die al vele jaren zit te wachten op een woning. In Bunnik is de gemiddelde wachttijd liefst 13 jaar! En iedereen snapt: niet wonen is geen optie. Mensen zijn daardoor eerder bereid een beetje in te schikken of bezwaren opzij te zetten.”
Geen afstand meer
Dankzij het project, met deels eenkamerwoningen en deels driekamerwoningen, konden totaal zo’n 75 mensen snel aan huisvesting worden geholpen. Variërend van alleenstaande ouders met hun kinderen tot werkende jongeren en statushouders. Met een feestje, compleet met foodtrucks en een springkussen, werd eind september 2024 de ingebruikname van het complex gevierd. De eerste ervaringen en reacties van bewoners zijn louter positief. Heinsman: “Dat zien we eigenlijk overal waar we flexwoningen realiseren. Of dat nu grootschalig is zoals we in Nijmegen hebben gedaan, of op kleinere schaal zoals in Bunnik. Veel gemeenten zie je aarzelen, bijvoorbeeld over de grootte van de woonruimtes of de kwaliteit. Maar de bewoners zijn echt altijd ontzettend blij met hun nieuwe woning. Ze kunnen immers weer stappen maken in hun leven.” Positief over het resultaat is ook het Bunnikse gemeentebestuur. Hilde de Groot: “Het gemeentehuis stond altijd op enige afstand van ‘gewone’ woningen. Dat had te maken met het ontwerp van het gemeentehuis in 1996 als een soort landgoed met grasveld, verwijzend naar de geschiedenis van Bunnik. Dat is nu veranderd. We staan er nu met onze neus bovenop. Dat is ergens wel een verbetering.”
Zoek de samenwerking op
Wat raden Hilde de Groot en Sander Heinsman hun collega’s elders in het land aan die voor een soortgelijke uitdaging staan? Hilde: “Zoek vooral de samenwerking op. Op eigen kracht is het, mede door de lage huurprijs van dit type woningen, financieel eigenlijk niet rond te krijgen. Zelfs niet wanneer de woningen op eigen grond komen te staan. Door de samenwerking met de woningcorporatie, de provincie, rijksoverheid en leveranciers ontstond echt een sfeer van: dit gaan we voor elkaar krijgen. Daarnaast hadden we het geluk een zeer ervaren RO-ambtenaar in huis te hebben. Die fungeerde echt als een gangmaker in dit project die zorgde dat het allemaal heel snel voor elkaar kwam!” Sander sluit zich hierbij aan. “Maar een belangrijk deel van dit succes is ook de manier waarop college en raad van Bunnik zich hiervoor hebben ingespannen. Ook door heel actief geschikte locaties te zoeken, iets waar het overal allemaal mee begint. Als álle gemeenten dit deden, zouden we als woningcorporaties veel meer flexwoningen kunnen neerzetten. En door nota bene te kiezen voor deze locatie in de voortuin van het gemeentehuis, maakte de gemeente hier écht een statement. Daar zouden veel gemeenten een voorbeeld aan kunnen nemen!”