Exploitatiefase

Praktijkvoorbeeld

Tijdelijk woningen worden ingezet voor de huisvesting van verschillende doelgroepen. Ontwikkelende partijen gebruiken normaal gesproken huurniveaus in de businesscase, gericht op de doelgroep die wordt beoogd. Flexwoningen worden juist gekarakteriseerd door de korte inwoningsduur, wat resulteert is snel veranderende gebruikersgroepen. Dit zorgt voor fluctuerende huurinkomsten en bemoeilijkt het gebruik van vooraf berekende huurniveaus.

Gezien het sociale karakter van de Taskforce wordt verwacht dat bij exploitatie de integratie van doelgroepen wordt bevorderd. Gemeenten, woningcorporaties en overige partijen kunnen hierbij leunen op opgedane ervaringen in reeds uitgevoerde projecten.

Het huurrecht betreft het samenstel van regels op het gebied van huur. Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder de verplichting op zich neemt aan de huurder een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De meeste regels van het huurrecht zijn te vinden in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:201 t/m 7:310 BW). Daarnaast zijn er enkele andere wetten en bepalingen die betrekking hebben op specifieke onderdelen van het huurrecht, zoals de Woningwet. Het doel van dit stuk is om overheden en andere woningmarktpartijen te informeren over belangrijke huurrechtelijke aspecten die in het kader van de versnelde realisatie van tijdelijke huisvesting van toepassing kunnen zijn.

Woonruimte

Op grond van artikel 7:233 BW wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of niet zelfstandige woning is verhuurd (ook een woonwagen, standplaats en onroerende aanhorigheden worden als woonruimte bestempeld). Bij de beoordeling of sprake is van een gebouwde onroerende zaak en dus van woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW, wordt aansluiting gezocht bij het begrip onroerend in de zin van artikel 3:3 BW: onroerend zijn (o.a.) gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn, direct of indirect. De vraag of de ‘vereniging met de grond’ duurzaam is, moet aan de hand van objectieve maatstaven worden beantwoord. Hierbij spelen de volgende criteria een rol: (1) of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven; (2) welke bedoeling de bouwer of degene in wiens opdracht gebouwd werd, had; (3) of de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven voor derden kenbaar was; en (4) de verkeersopvatting. De vraag of een flexwoning een gebouwde onroerende zaak is en dus als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW wordt gekwalificeerd, moet dus van geval tot geval worden beantwoord. 

Bij het eerste criterium – bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven – gaat het om de fysieke toestand van de flexwoning. Denk hierbij aan de constructie (is het een container of een bouwwerk?), de omvang van de flexwoning, de voorzieningen, de (mate van) verplaatsbaarheid, de verbindingen met de grond etc. Dat de woningen tijdelijk worden geplaatst met een vooraf bepaalde einddatum, speelt dus bij criterium (1) geen rol. Het ligt bij de (meeste) projecten dan ook voor de hand om te concluderen dat een flexwoning wel een gebouwde onroerende zaak is en dus ook dat het woonruimte huurregime in de zin van artikel 7:233 BW van toepassing is, met name gelet op het fysieke criterium (1) en de mate van tijdelijkheid (zeker als de flexwoning bedoeld is om 15 jaar te blijven staan, kan ook worden bepleit dat sprake is van een zekere mate van duurzaamheid).

Indien geen sprake is van woonruimten in de zin van artikel 7:233 BW, dan is het woonruimte huurregime niet van toepassing. In dat geval is het uitgangspunt contractsvrijheid. Indien wel sprake is van woonruimten in de zin van artikel 7:233 BW, dan is het woonruimte huurregime van toepassing en gelden de volgende regels.

Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur

Het woonruimte huurregime is niet van toepassing op huurovereenkomsten 'naar zijn aard van korte duur' (artikel 7:232 lid 2 BW). Het gaat om gevallen waarbij het voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Terughoudendheid is echter op z'n plaats. Of sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur hangt af van de omstandigheden van het geval en de redelijkheid en billijkheid. Gekeken wordt naar de aard van het gehuurde en de aard van het gebruik. Ook zijn de bedoeling van partijen en de duur van het gebruik van belang. De praktijk leert dat een noodoplossing voor de huurder als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur wordt aangemerkt, maar niet als die een langdurig karakter heeft gekregen. De huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur kan met name geschikt zijn voor (bij voorkeur gemeubileerde) noodopvang of een noodoplossing voor een niet te lange duur van bijvoorbeeld enkele maanden in afwachting van definitieve huisvesting. 

Huurovereenkomsten op basis van de Leegstandwet

Het woonruimte huurregime is gedeeltelijk van toepassing op de huurovereenkomsten op basis van de Leegstandwet (artikel 15 en 16 Leegstandwet). De beëindigingsregels van de artikelen 7:271 lid 4 t/m 8 BW en de artikelen 7:272 t/m 277 BW zijn niet van toepassing. Andere woonruimteregels, zoals de huurprijsbeschermingsregels van de artikelen 7:246 e.v. BW, zijn wel van toepassing. 

Op grond van artikel 15 van de Leegstandwet is het mogelijk om leegstaande woningen te verhuren op basis van een door de gemeente te verstrekken vergunning. Het gaat hierbij – kort gezegd – om onderstaande soorten woningen:

• woningen in een gebouw, dat blijkens zijn constructie dan wel inrichting bestemd is voor doeleinden van groepsgewijze huisvesting, van verzorging of verpleging, van logieverschaffing, van administratie of van onderwijs of voor een samenstel van twee of meer van deze doeleinden;
• voor verkoop bestemde woningen die:
  - nooit bewoond zijn geweest;
  - in de twaalf maanden voorafgaand aan het tijdstip dat de woning leeg kwam te staan 1) door de eigenaar bewoond is geweest of 2) in die twaalf maanden gereed is gekomen voor bewoning en in het overblijvende deel van die twaalf maanden door de eigenaar bewoond is geweest;
  - in de tien jaar voorafgaand aan het tijdstip waarop de vergunning is aangevraagd, slechts drie jaar (grotendeels) verhuurd zijn geweest;
• voor verhuur bestemde woningen die op het tijdstip van aanvraag van de vergunning bestemd zijn voor afbraak of vernieuwbouw;
• voor de verkoop bestemde huurwoningen.

De huurovereenkomst kan door de huurder en de verhuurder worden opgezegd met inachtneming van de opzegtermijnen opgenomen in artikel 16 lid 5 en 6 van de Leegstandwet en eindigt in elk geval op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest (lid 8).

Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd

Op dit punt moeten huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor 1 juli 2024 en huurovereenkomsten die zijn aangegaan op of na 1 juli 2024 worden onderscheiden.

Huurovereenkomsten aangegaan voor 1 juli 2024 

Het woonruimte huurregime is gedeeltelijk van toepassing op (tijdelijke) huurovereenkomsten (artikel 7:271 lid 1 BW (oud)) voor de duur van twee jaar of korter (voor zelfstandige woonruimten) of van vijf jaar of korter (voor onzelfstandige woonruimten): de beëindigingsregels van de artikelen 7:271 e.v. BW, die hieronder onder ‘Beëindiging huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd’ zijn uiteengezet, zijn niet van toepassing. Andere woonruimte huurregels, zoals de huurprijsbeschermingsregels van de artikelen 7:246 e.v. BW, zijn wel van toepassing. Een bepaalde duur van twee jaar respectievelijk vijf jaar of korter moet uitdrukkelijk zijn overeengekomen zonder verlengingsmogelijkheid en opzeggingsverplichting. De huurovereenkomst eindigt dan met het verstrijken van de tijd van rechtswege waarbij de verhuurder niet eerder dan 3 maanden maar uiterlijk 1 maand voor het verstrijken de huurder schriftelijk moet informeren over de dag dat de huurovereenkomst eindigt. 

Het woonruimte huurregime is onverkort van toepassing op huurovereenkomsten voor langer dan twee jaar (voor zelfstandige woonruimten) of langer dan vijf jaar (voor onzelfstandige woonruimten). Een dergelijke huurovereenkomst eindigt niet door het verstrijken van de overeengekomen periode maar kan door huurder en verhuurder worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet eerder dan tegen het eind van de bepaalde tijd (artikel 7:271 lid 1 BW (oud)). De beëindigingsregels die uiteengezet zijn onder ‘Beëindiging huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd' zijn (naast de overige woonruimteregels, zoals de huurprijsbeschermingsregels van de artikelen 7:246 e.v. BW) op deze huurovereenkomsten van toepassing.

Huurovereenkomsten aangegaan op of na 1 juli 2024 

Het woonruimte huurregime is onverkort van toepassing op huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet door het verstrijken van de termijn maar kan door huurder en verhuurder worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet eerder dan tegen het eind van de bepaalde tijd (artikel 7:271 lid 1 BW (nieuw)). De beëindigingsregels die uiteengezet zijn onder ‘Beëindiging huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd' zijn (naast de overige woonruimteregels, zoals de huurprijsbeschermingsregels van de artikelen 7:246 e.v. BW) op deze huurovereenkomsten van toepassing.  

Dit geldt echter niet voor huurovereenkomsten die voor de duur van twee jaar of korter zijn aangegaan ingeval van een woonruimte die wordt verhuurd aan personen die deel uitmaken van bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorieën van personen (artikel 7:271 lid 2 BW (nieuw)). Hiervoor geldt hetzelfde als uiteengezet onder ‘Huurovereenkomsten aangegaan voor 1 juli 2024’ met betrekking tot (tijdelijke) huurovereenkomsten voor de duur van twee jaar of korter (voor zelfstandige woonruimten) of van vijf jaar of korter (voor onzelfstandige woonruimten). In de algemene maatregel van bestuur, te weten het zgn. Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, zijn de categorieën van personen opgesomd als volgt:

a. personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;
b. huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
c. personen die direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 waren;
d. huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat;
e. personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; 
f. personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen;
g. personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven; 
h. vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente.

Met betrekking tot sub h is in de nota van toelichting nog het volgende opgenomen:

“De uitzondering voor deze categorie is van belang om de druk op de asielopvang te kunnen verlichten en eraan bij te dragen dat de vergunninghouder snel na het ontvangen van zijn of haar verblijfsstatus kan starten met integreren in (de nabijheid van) de gemeente waar de vergunninghouder uiteindelijk gaat wonen. In de praktijk blijkt dat het gemeenten tijd kost om te voorzien in definitieve huisvesting voor vergunninghouders. Dit komt bijvoorbeeld door de krapte op de woningmarkt of omdat de vergunninghouder nog in afwachting is van gezinshereniging waardoor nog niet in passende huisvesting kan worden voorzien. Voor deze groep zijn tijdelijke oplossingen nodig om de vergunninghouders al wel uit de opvang te kunnen laten stromen. De tijdelijke huisvesting kan plaatsvinden in de gemeente waar de vergunninghouders aan is gekoppeld door het COA of in een gemeente op basis van afspraken met de gemeente waaraan de vergunninghouder is gekoppeld en die verantwoordelijk is voor de definitieve huisvesting. De mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten te kunnen gebruiken geldt alleen voor vergunninghouders die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum verbleven en is daarmee eenmalig. Na afloop van het tijdelijke contract van twee jaar dragen gemeenten de verantwoordelijkheid in het huisvesten van vergunninghouders, zodat de integratie van vergunningshouders niet wordt onderbroken en wordt voorkomen dat vergunningshouders na afloop van het tijdelijke contract geen huisvesting meer hebben.”

Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd

Het woonruimte huurregime is ook onverkort van toepassing op huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor onbepaalde tijd of zijn verlengd voor onbepaalde tijd kunnen door beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag (artikel 7:271 lid 2 BW). De beëindigingsregels die uiteengezet zijn onder ‘Beëindiging huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd' zijn (naast de overige woonruimteregels, zoals de huurprijsbeschermingsregels van de artikelen 7:246 e.v. BW) op deze huurovereenkomsten van toepassing.  

Beëindiging huurovereenkomsten voor bepaalde tijd  en voor onbepaalde tijd

Voor een opzegging van een huurovereenkomst gelden, naast de hiervoor onder ‘Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd’ en ‘Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd’ in acht te nemen vereisten, onder meer de volgende formele vereisten: 

• De huurder moet een opzegtermijn in acht nemen van een termijn gelijk aan de tijd tussen twee huurbetalingen, maar niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden (artikel 7:271 lid 5 sub a BW);
• De verhuurder moet een opzegtermijn in acht nemen van een termijn niet korter dan drie maanden verlengd met één maand voor elk jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd tot ten hoogste zes maanden (artikel 7:271 lid 5 sub b BW);
• De verhuurder moet bovendien in de opzegbrief één of meerdere van de in artikel 7:274 lid 1 genoemde beëindigingsgronden vermelden (artikel 7:271 lid 4 BW);
• De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de huurovereenkomst (artikel 7:271 lid 4 BW).

Een rechtsgeldige opzegging van de huurder leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst. 

Een opzegging van de verhuurder leidt echter alleen tot beëindiging van de huurovereenkomst als de huurder expliciet instemt met de beëindiging of als de rechter op vordering van de verhuurder de beëindiging op grond van de in de opzegging genoemde grond(en) toewijst. 

De rechter kan alleen toewijzen op grond van één van de in de wet opgesomde beëindigingsgronden (artikel 7:274 BW). Bij verplaatsing, sloop of verkoop van (flex-)woningen zijn de beëindigingsgronden (i) 'tussenhuur / diplomatenclausule' (artikel 7:274 lid 1 sub b/artikel 7:274 lid 2 BW), (ii) 'omgevingsvergunning voor een aflopende activiteit' (artikel 7:274 lid 1 sub g BW) en/of (iii) 'dringend eigen gebruik' (artikel 7:274 lid 1 sub c BW) denkbaar.  

Indien de huurovereenkomst wordt opgezegd op grond van de eerst genoemde beëindigingsgrond (i), dan kan de huurovereenkomst kan worden beëindigd (artikel 7:274 lid 1 sub b/artikel 7:274 lid 2 BW):

• als uitdrukkelijk van de huurder en opvolgend huurders is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd;
• als de verhuurder zijn vordering grondt op een dergelijk beding zoals omschreven in lid 2 (tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming), namelijk:
  - als de verhuurder de woning zelf wil betrekken; of
  - als de verhuurder jegens wie een vorige huurder het recht heeft verkregen de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.

Indien de huurovereenkomst wordt opgezegd op grond van als tweede genoemde beëindigingsgrond (ii), dan kan de huurovereenkomst worden beëindigd (artikel 7:274 lid 1 sub g BW):  

• als er voor de betreffende zelfstandige (flex)woning een 'omgevingsvergunning voor een aflopende activiteit' in de zin van artikel 5.36 lid 2 van de Omgevingswet is verstrekt met een termijn van maximaal 15 jaar; en 
• als de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van die termijn; en
• als in de (schriftelijke) huurovereenkomst melding is gemaakt van de betreffende omgevingsvergunning en van het tijdvak waarvoor die is verleend. 

Indien de huurovereenkomst wordt opgezegd op grond van de als derde genoemde beëindigingsgrond (iii), dan kan de huurovereenkomst worden beëindigd (artikel 7:274 lid 1 sub c BW):

• als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding hieronder niet begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van eventuele onderhuurders in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst voortzet; en
• als de huurder een andere passende woonruimte kan verkrijgen;

Onder dringend eigen gebruik wordt ook verstaan een renovatie (sloop en nieuwbouw hieronder begrepen) die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Verder kan een huurovereenkomst, als deze onder een doelgroepovereenkomst (artikel 7:274a tot en met 7:274f BW, gehandicapten, ouderen, jongeren onder de 28, studenten, promovendi en grote gezinnen) valt, door een verhuurder op deze grond worden opgezegd en kan een beroep op deze opzeggingsgrond leiden tot de beëindiging van de betreffende doelgroepovereenkomst.

Meeverhuisoptie

Het is – in het geval de flexwoning wordt verplaatst – niet mogelijk om een meeverhuisverplichting op te leggen aan huurders: dit strookt niet met de huurbeschermingsregels en dan met name niet met de bescherming die huurders dwingendrechtelijk genieten met betrekking tot beëindiging. Beëindigingsgronden zijn namelijk limitatief opgesomd in de wet en een meeverhuisverplichting – die per definitie een beëindiging van de huur impliceert – is er daar geen van (zie hiervoor onder het kopje 'Beëindiging huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd). Het is uiteraard wel mogelijk om deze optie – voor zover dat op grond van de huisvestingsregels kan – bij beëindiging van de huur aan te bieden.

Verhuiskostenvergoeding

Op grond van artikel 7:275 BW kunnen huurders met een huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd waarop de beëindigingsregels die uiteengezet zijn onder ‘Beëindiging huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd' van toepassing zijn alleen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding bij het einde van de huur als de huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder door de rechter wordt beëindigd op grond van ‘dringend eigen gebruik’ (artikel 7:274 lid 1 sub c BW) of op grond van ‘het verwezenlijken van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming’ (artikel 7:274 lid 1 sub e BW). Let wel, een rechter kán een verhuiskostenvergoeding toewijzen ter tegemoetkoming aan de huurder. Een verhuiskostenvergoeding is niet aan de orde als de huurovereenkomst (van een zelfstandige woning) na opzegging door de verhuurder wordt beëindigd op grond van, kort gezegd, ‘het vervallen van de omgevingsvergunning voor een aflopende activiteit’ (artikel 7:274 lid 1 sub g BW). 

Woningbouwcorporaties

Voor woningbouwcorporaties (toegelaten instellingen ex artikel 19 Woningwet) gelden in huurrechtelijke zin in beginsel geen andere regels dan voor andere verhuurders. Woningbouwcorporaties zijn echter meer beperkt in hun mogelijkheden om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. Uit artikel 47a lid 1 Woningwet volgt dat toegelaten instellingen (waaronder dus woningcorporaties) waar het gaat om 'voor permanent verblijf bedoelde' zelfstandige woongelegenheden (artikel 47 lid 1 sub b en c Woningwet) in beginsel geen tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter mogen aangaan. 

Dit verbod geldt niet voor tijdelijke huurovereenkomsten met huurders van één van de categorieën die in artikel 22a van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 zijn opgesomd (artikel 47a lid 2 Woningwet), namelijk:

• huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren; 
• huurders die in verband met renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken; 
• huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang of huurders in een sociale noodsituatie met aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte; 
• huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding wordt afgesloten; 
• huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden. 

De fiscale aspecten van de realisatie van de tijdelijke woningen zijn sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Van belang is onder andere of de tijdelijke woningen roerend of onroerend (link naar roerend onroerend) zijn voor fiscale doeleinden en de eigendomssituatie van de ondergrond (of vestiging van beperkte rechten). Het doel van dit stuk is om overheden en andere woningmarktpartijen kort te informeren over welke fiscale regels van toepassing kunnen zijn bij het realiseren van tijdelijke huisvesting. Met de beantwoording van onderstaande vragen wordt een algemeen overzicht gegeven van de fiscale aspecten. De fiscale aspecten kunnen afwijken van de hieronder gegeven informatie, afhankelijk van de feiten en omstandigheden die spelen in specifieke gevallen. De fiscale uitwerking van verschillende maatregelen is afhankelijk van de voorliggende situatie, betrokken partijen, specifieke feiten en omstandigheden en rollen en taken van partijen.

De informatie wordt gedeeld aan de hand van de vier meest voorkomende vragen. Bij de beantwoording is als uitgangspunt genomen dat

1. De tijdelijke woningen voor een langere periode (meer dan 5 jaar) worden verhuurd
2. De tijdelijke woningen pas worden geplaatst nadat de ondergrond in eigendom is verkregen of een beperkt recht is gevestigd
3. De grondeigenaar handelt als ondernemer voor btw-doeleinden
4. De tijdelijke woningen eigendom zijn van een woningcorporatie
5. Er meer dan een symbolische vergoeding wordt betaald voor iedere transactie

Zijn de tijdelijke woningen roerend of onroerend voor de btw en overdrachtsbelasting?

Voor de btw wordt als onroerend aangemerkt: een zaak die vast is verbonden aan een welbepaald deel van het aardoppervlak. Een zaak is vast met de grond verbonden als de zaak niet gemakkelijk is te demonteren of te verplaatsen. Daarmee wordt bedoeld: zonder zware inspanningen en zonder aanzienlijke kosten.

Zaken die relatief gemakkelijk te verplaatsen zijn, zijn in beginsel dus roerend. Dat is anders als zulke zaken niet makkelijk kunnen worden losgemaakt, uitsluitend bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te worden gebruikt en op verschillende nutsvoorzieningen (water, elektra, gas, tv- en/of telefoonaansluiting) zijn aangesloten. Dan zijn zulke zaken alsnog onroerend voor de btw;

Om discrepantie (dubbele of geen heffing) te voorkomen, sluit de overdrachtsbelasting – onder voorwaarden – bij de kwalificatie voor de btw aan.

Is btw verschuldigd?

Er is alleen sprake van btw, als de leverancier van de woning respectievelijk de ondergrond handelt als btw-ondernemer [en de ondergrond kwalificeert als btw-bouwterrein, omdat de grond onbebouwd is en bestemd is om te worden bebouwd].

Tijdelijke woningen

Ter zake van de (op)levering van de tijdelijke woningen zal btw verschuldigd zijn, ongeacht of deze roerend of onroerend zijn. De levering van roerende zaken is altijd btw-belast. En als de woningen voor de btw als onroerende zaak moeten worden aangemerkt, dan zal sprake zijn van de btw-belaste (op)levering van een nieuw gebouw. Deze handeling is ook van rechtswege btw-belast.

Ondergrond

De levering van de ondergrond in volle eigendom en de uitgifte in voortdurende of eeuwigdurende erfpacht is btw-belast, als de woning als onroerende zaak moet worden aangemerkt en de ondergrond onbebouwd is en kennelijk bestemd om te worden bebouwd. Hetzelfde geldt voor de vestiging van een tijdelijk erfpacht of opstalrecht, mits de vergoeding ten minste gelijk is aan de marktwaarde en objectieve kostprijs van de grond (is de vergoeding lager, dan is de gronduitgifte btw-vrijgesteld).

Als de woningen voor de btw als roerende zaak moeten worden aangemerkt, dan is de gronduitgifte van rechtswege btw-vrijgesteld. De grond kan dan niet als btw-bouwterrein worden beschouwd.

Verhuur

Als de woning onroerend is voor de btw, dan is de verhuur van de woning btw-vrijgesteld. Is de woning roerend, dan is de verhuur van rechtswege btw-belast. De verhuur van de ondergrond is in beide gevallen btw-vrijgesteld. De woningcorporatie heeft alleen recht op aftrek of teruggaaf van btw op kosten die worden aangewend voor de btw-belaste verhuur van de woningen, indien deze roerend zijn.

Is overdrachtsbelasting verschuldigd?

De verkrijging van de ondergrond voor de woningen is in beginsel onderworpen aan de heffing van overdrachtsbelasting ad 10,4% over de koopprijs of hogere marktwaarde. Bij uitgifte in erfpacht of opstalrecht is naast de vergoeding tevens overdrachtsbelasting verschuldigd over de gekapitaliseerde waarde van de canon of retributie, tot maximaal de waarde in volle eigendom.

Op het moment dat de flexwoning in het kader van de verkoop wordt losgemaakt van de ondergrond en de flexwoning wordt verplaatst naar een andere locatie, is de flexwoning roerend geworden en is zodoende geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij de verkrijging van de flexwoning.

Samenloopvrijstelling

De woningcorporatie kan een beroep doen op de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting, als de woningen voor de btw als onroerende zaak kunnen worden aangemerkt. De ondergrond moet dan onbebouwd zijn en kennelijk bestemd voor bebouwing met een of meer gebouwen. Bovendien moet de leverancier of blooteigenaar als btw-ondernemer handelen en moet een vergoeding zijn verschuldigd die ten minste gelijk is aan de marktwaarde en ten minste gelijk aan de objectieve kostprijs. De woningcorporatie is dan 21% btw verschuldigd, die zij hoogstwaarschijnlijk niet terugkrijgt van de Belastingdienst;

De natrekking van de woningen is geen belastbaar feit voor de heffing van overdrachtsbelasting, tenzij de vergoeding minder bedraagt dan de marktwaarde of minder dan de objectieve kostprijs. Dit geldt alleen als de woningen als onroerend moeten worden aangemerkt voor de btw en de overdrachtsbelasting.

Handelt de corporatie als eigenbouwer?

Een woningcorporatie kan als eigenbouwer worden aangemerkt, indien zij de algehele leiding heeft over de realisatie van de tijdelijke woningen (al realiseert zij de woningen niet zelf) en de werkzaamheden voor meer dan 50% worden verricht op de locatie waar deze worden geplaatst. Van algehele leiding is sprake als de corporatie ‘met gebruikmaking van de eigen technische en/of organisatorische knowhow met betrekking tot de uitvoering van het werk een aanzienlijk meer omvattende rol speelt dan een ‘normale’ opdrachtgever’. Hierbij is relevant dat de corporatie zelf (kundig) personeel in dienst heeft, zelf de leiding heeft over en toezicht houdt op de ontwikkeling en praktijkervaring en/of kennis heeft met betrekking tot de ontwikkeling.

Indien de corporatie als eigenbouwer handelt, is het gevolg dat de btw over de aanneemtermijnen moet worden verlegd (indien de woningen voor de btw onroerend zijn) en is de corporatie hoofdelijk aansprakelijk voor niet afgedragen loonbelasting, sociale premies en premies volksverzekeringen op niveau van de aannemer en ingeschakelde onderaannemers, installateurs en dergelijke ondernemers. De Belastingdienst kan aankloppen bij de woningcorporatie voor betaling van de omzetbelasting en niet-afgedragen loonbelasting, sociale premies en premies volksverzekeringen.
Eigenbouwerschap speelt voor de btw dus niet, indien en voor zover de woningen voor btw-doeleinden als roerende zaak moeten worden aangemerkt.

Huurtoeslag

De huurder van een woning komt mogelijk in aanmerking voor huurtoeslag, mits de huurder voldoet aan de daarvoor gestelde eisen. Daarnaast moet ook de woonruimte in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Huurtoeslag kan in beginsel slechts worden verkregen voor een woning die bestaat uit of deel uitmaakt van een gebouwde onroerende zaak, welk begrip door het civiele recht wordt ingevuld. Voor bijvoorbeeld woonboten en woonarken kan geen huurtoeslag worden aangevraagd.