Vragen en antwoorden vroegsignalering door verhuurders

In de wet en het daaraan verbonden besluit staat dat een verhuurder de contactgegevens van de huurder en de hoogte van een huurachterstand verstrekt aan de gemeente. Zo kan de gemeente iemand schuldhulpverlening aanbieden.

De verhuurder moet wel eerst zelf een aantal dingen doen, voordat hij deze informatie met de gemeente mag delen. Deze stappen worden ook wel een sociale incasso genoemd:  

• De verhuurder moet zich hebben ingespannen om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen.

Persoonlijk contact met huurders kan via bellen, bezoeken of aan de balie. De ervaring leert dat het niet altijd lukt in persoonlijk contact te komen. Daarom is dit een inspanningsverplichting en geen resultaatverplichting.

• De verhuurder moet huurder gewezen hebben op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening door de gemeente.
• De verhuurder moet de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering hebben gestuurd over de betalingsachterstand.
• De verhuurder moet bij die schriftelijke herinnering aanbieden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder mag daarop niet afwijzend hebben gereageerd.

In de wet staan geen termijnen genoemd voor de sociale incasso.

In de overeenkomst van het NVVK zijn afspraken gemaakt tussen gemeenten (schuldhulpverleners) en schuldeisers over termijnen. Bijvoorbeeld over het tijdelijk opschorten van het incassoproces nadat een huurachterstand aan de gemeente is doorgegeven en de huurder de aangeboden hulp accepteert. Dit geeft de gemeente de kans om de hulpverlening op te starten.

Vraag de gemeente op welke manier een huurachterstand voor de vroegsignalering van schulden kan worden gemeld. Gebruik het meldpunt dat de gemeente aangeeft. Dat kan een emailadres, website of webportal zijn. Geef huurachterstanden alleen door als de gemeente vooraf expliciet heeft ingestemd.

Omdat er privacygevoelige informatie wordt uitgewisseld, zal de gemeente vooraf vragen om een overeenkomst met u als verhuurder te sluiten. Hierin staan de afspraken over de veilige uitwisseling van gegevens en de technische en organisatorische maatregelen om dit te garanderen. Dit is een vereiste vanuit de privacywetgeving (de AVG).

De gemeente mag verhuurders vragen huurachterstanden te melden volgens het Landelijk Convenant Vroegsignalering. Deze afspraken hebben gemeenten en schuldeisers gezamenlijk opgesteld om de samenwerking en gegevensuitwisseling eenvoudig en op gestandaardiseerde wijze te laten verlopen. Dit is makkelijker voor iedereen. Brancheverenigingen Aedes, IVBN, VGM NL, VastgoedBelang en Kences hebben het convenant ondertekend.

Bij het convenant hoort een model overeenkomst die gemeente en verhuurder kunnen gebruiken om afspraken te maken over het uitwisseling van privacygevoelige informatie. De NVVK faciliteert de ondertekening van deze model overeenkomst middels een ondertekenportaal. Meer informatie vind je op de website van het NVVK. 

Ondertekening van deze overeenkomst is geen plicht. Het maken en vastleggen van afspraken wel.

Vraag de gemeente op welke manier een huurachterstand voor de vroegsignalering van schulden kan worden gemeld. Gebruik het meldpunt dat de gemeente aangeeft. Dat kan een website, webportal of een emailadres zijn. Geef huurachterstanden alleen door als de gemeente vooraf expliciet heeft ingestemd en conform de gemaakte afspraken.

De NVVK is de branchevereniging van schuldhulpverlening, sociaal bankieren en bewindvoering. De leden zijn gemeenten, gemeentelijke kredietbanken en instellingen die schuldhulpverlening uitvoeren in opdracht van gemeenten. De NVVK bevordert de kwaliteit en uniformiteit van de dienstverlening en het vakmanschap van de hulpverleners.

De NVVK faciliteerde het tot stand komen van het Landelijk Convenant Vroegsignalering en de bijbehorende modelovereenkomst voor gemeenten en schuldeisers. Het ondertekenen van de model overeenkomst door gemeenten en schuldeisers faciliteert de NVVK via haar ondertekenportaal. Vrijwel alle gemeenten werken met dit ondertekenportaal. Op de website van het NVVK is meer informatie over het Landelijk Convenant Vroegsignalering te vinden en hoe ook jij gebruik kunt maken van dit ondertekenportaal.

U bent als verhuurder verantwoordelijk voor een sociale incasso. Voor het doorgeven van huurachterstanden moet de gemeente met u afspraken hebben gemaakt. U kunt hiervoor bijvoorbeeld aansluiten bij het Landelijk Convenant Vroegsignalering of daarover een overeenkomst met de gemeente afsluiten.

Vraag de gemeente op welke manier een huurachterstand voor de vroegsignalering van schulden kan worden gemeld. Gebruik het meldpunt dat de gemeente aangeeft. Dat kan een emailadres, website of webportal zijn. Geef huurachterstanden alleen door als de gemeente vooraf expliciet heeft ingestemd.

Ja. De verhuurder is verplicht te laten weten dat de gegevens aan de gemeente worden doorgegeven. Dat kan bijvoorbeeld door in de betalingsherinnering informatie op te nemen. De volgende tekst kan daarvoor worden gebruikt:

Wij kunnen uw gegevens delen

Wij willen voorkomen dat u door een betalingsachterstand in de problemen komt. Daarom werken we samen met de gemeente en maatschappelijke hulpverlening. Een hulpverlener of de gemeente kan contact met u zoeken. Heeft u er bezwaar tegen dat wij uw gegevens delen? Laat het ons weten.

Als de huurder aangeeft bezwaar te hebben tegen het delen van zijn gegevens, dan wordt niet voldaan aan de voorwaarden om een signaal af te mogen geven. Zie stap 1, het proces van sociale incasso.

De verhuurder is (verwerkings-)verantwoordelijk, maar kan mandateren of uitbesteden. Afhankelijk van de afspraken dient een keuze gemaakt te worden wie afspraken dient te maken met de gemeenten over uitwisseling van persoonsgegevens door een overeenkomst aan te gaan, en wie de daadwerkelijke meldingen en de afhandeling daarvan zal doen via het door de gemeente gekozen meldpunt. VGM NL is als branchevereniging betrokken geweest bij het Landelijk Convenant Vroegsignalering en kan zo nodig adviseren.

Op de site van de NVVK, de branchevereniging voor schuldhulp- en financiële dienstverlening staat het Landelijk Convenant Vroegsignalering en de model overeenkomst die daarbij hoort. Deze overeenkomst wordt meestal door gemeenten gebruikt om afspraken te maken over de gegevensuitwisseling.

De (technische) wijze van levering is onderdeel van de afspraken die gemeenten maken met de schuldeisers, waaronder verhuurders. Een bestand uploaden is meestal mogelijk.

De (technische) wijze van levering van signalen is onderdeel van de afspraken die gemeenten maken met de schuldeisers, waaronder verhuurders. De meest gebruikte meldpunten zijn RIS (van Xxllnc Sociaal, voorheen Inforing) en VPS van BKR.

Nadat een verhuurder een signaal aan de gemeente heeft doorgegeven op de door hen afgesproken manier, moet de gemeente de huurder binnen vier weken een hulpaanbod doen.

Verhuurders krijgen een terugkoppeling van de gemeente als de huurder hulp accepteert. Op basis van de afspraken van de model overeenkomst, behorende bij het Landelijk Convenant Vroegsignalering, wordt het incassoproces tijdelijk opgeschort als de huurder de aangeboden hulp binnen de vier weken accepteert. Dit geeft de gemeente de kans om de hulpverlening op te starten.

Afhankelijk van de hulp die nodig is, wordt de verhuurder bijvoorbeeld betrokken bij het afspreken van een betalingsregeling, een schuldregeling of budgetbeheer.

De hulp is niet verplicht en kan dus niet worden ‘opgelegd’. Huurders kunnen altijd hulp weigeren. Dit kunnen verhuurders ook aan huurders laten weten. Het is echt bedoeld om huurders te helpen die door betalingsachterstanden in de problemen kunnen komen.

De gemeente mag de gegevens die door de verhuurder worden doorgegeven alleen gebruiken voor het doen van een hulpaanbod: als iemand hulp weigert mogen de gegevens niet voor een ander doel bewaard worden.

Vroegsignalering van schulden beperkt woningverhuurders niet bij het inschakelen van een gerechtsdeurwaarder of verzoeken aan de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden. Wel hebben diverse rechters inmiddels een verzoek tot ontbinding afgewezen als de gemeente niet middels een vroegsignaal in staat gesteld is om een hulpaanbod te doen. Een sociale incasso en persoonlijk contact met de huurder kunnen vaak huisuitzettingen voorkomen. Het aantal huisuitzettingen (bij woningcorporaties) daalt al jaren.

Eind 2022 hebben de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de verhuurdersorganisaties, brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) en de VNG nieuwe afspraken gemaakt over het voorkomen van huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden. Daarom maakten dezelfde partijen maakten tijdens de coronacrisis vergelijkbare afspraken.

Ervan uitgaande dat woningverhuurders een administratie van hun huurders bijhouden en al sociaal incasseren worden weinig effecten verwacht. De melding is een extra inspanning, maar er staat tegenover dat hulp de betalingsproblemen kan oplossen en de extra (maatschappelijke) kosten van een huisuitzetting kan voorkomen.

De toelichting van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening gaat in op de effecten (hoofdstuk 4).

Verhuurders moeten huurachterstanden melden zodat gemeenten hun wettelijke taak kunnen uitvoeren. Er is geen sanctie opgenomen in de wet. Wel hebben diverse rechters inmiddels een verzoek tot ontbinding afgewezen als de gemeente niet middels een vroegsignaal in staat gesteld is om een hulpaanbod te doen.

Huurachterstanden zijn persoonsgegevens, waarmee zorgvuldig moet worden omgegaan om de privacy van de huurder te beschermen. Daarom maakt de gemeente hierover afspraken met verhuurders, zodat je huurachterstanden alleen doorgeeft als de gemeente vooraf expliciet heeft ingestemd. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van de modelovereenkomst die tot stand kwam als onderdeel van het landelijk convenant vroegsignalering.

Het doel is om schulden eerder te signaleren en op te lossen, zodat de problemen minder ver oplopen. Dit is in het belang van alle betrokkenen. Mensen zijn verantwoordelijk voor het betalen van hun rekeningen en het aflossen van eventuele schulden. Maar als iemand met geen mogelijkheid betalingsachterstanden kan inlopen, is dat een probleem voor alle betrokkenen met grote maatschappelijke en economische gevolgen. Een tijdige melding bij de gemeente, zodra aan alle randvoorwaardelijke sociaal incasso stappen is voldaan, is daarom aan te raden. Dan zijn de achterstanden nog het eenvoudigst op te lossen, mits de huurder daarvoor open staat.