Wooncoöperaties in de Woningwet
De Woningwet omschrijft de wooncoöperatie als 'een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving'.
De term wooncoöperatie in de Woningwet is alleen van toepassing op coöperaties die voldoen aan de eisen uit artikel 18a van de Woningwet en de daaronder hangende regelgeving. Dit betekent dat er sprake dient te zijn van huurders die van plan zijn om bestaand bezit van woningcorporaties te kopen.
a. Oprichting
Koop
Een wooncoöperatie in de zin van de Woningwet bestaat bij oprichting in meerderheid uit huishoudens met een huishoudinkomen dat niet hoger is dan de inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Er zijn minimaal vijf bij elkaar in de buurt liggende woningen nodig om een wooncoöperatie op te kunnen richten. De aspirant-leden van de wooncoöperatie kunnen in gesprek gaan met de woningcorporatie over de koop van de betrokken woongelegenheden. Een woningcorporatie is niet verplicht de woningen te verkopen.
Huur: Beheercoöperatie
Het kan ook zijn dat huurders van een woning van de woningcorporatie meer eigen beheer willen, zonder dat zij de woning willen kopen. In dat geval kunnen zij met de woningcorporatie overleggen over het overdragen van beheertaken zoals verhuur en onderhoud. De eigendom blijft dan bij de corporatie en we spreken over een 'beheercoöperatie'. Zie voor mogelijkheden bij beheer van wooncoöperaties de handreiking voor corporaties: “Aan de slag met de beheercoöperatie” (Den Haag, juli 2019).
b. (Tijdelijk) verkoopverbod
Wanneer de aspirant-leden bij de woningcorporatie aangeven dat zij een wooncoöperatie willen oprichten, gaat een periode van zes maanden in waarin de woningcorporatie de betrokken woningen niet mag verkopen aan anderen dan de aspirant-leden. Mocht de wooncoöperatie toch niet tot stand komen, dan hoeft de woningcorporatie zich bij een volgende poging van deze huurders niet nog een keer te houden aan de verkoopverbodsperiode van zes maanden.
c. Coöperatieplan
Aspirant-leden van de wooncoöperatie stellen een coöperatieplan op. Daarin staat in ieder geval beschreven hoe de wooncoöperatie bijdraagt aan het onderhoud en beheer van de woningen van haar leden. De corporatie is hierbij verplicht om de aspirant-leden te voorzien van minimaal 5000 euro als tegemoetkoming voor onafhankelijke ondersteuning bij het opstellen van een coöperatieplan.
d. Betrokkenheid woningcorporatie (zorgplicht onderhoud)
De woningcorporatie reserveert bij de verkoop aan de wooncoöperatie een bedrag voor het uitvoeren van onderhoud op basis van de voorziene onderhoudsuitgaven in de eerste vijf jaar na verkoop.
Regeling
De tot 2021 geldende Beleidsregel experiment verkoopregels wooncoöpeaties wordt/is per 1 januari 2023 vervangen door de Ministeriële Regeling experiment verkoopregels wooncoöperaties. Deze maakt het mogelijk dat de woningcorporatie een korting van maximaal 50 % van de marktwaarde kan verlenen aan door huurders opgerichte wooncoöperaties die hun huurwoningen met instemming van de corporatie kopen. Voorwaarde is wel dat zij voldoen aan de voorwaarden uit de regeling zoals op het gebied van de governance om weglek van maatschappelijk vermogen te voorkomen. Ook dienen zij in de toekomst voor de doelgroep bestemd te blijven.
De regeling is een voorzetting van het beleid dat in twee voorgaande beleidsregels al was vormgegeven en maakt gebruik van de experimenteer ruimte in de Woningwet. In 2025 zal de regeling worden geëvalueerd.