Vergroten aanbod middenhuurwoningen: woningcorporaties aan zet
Bestuurder Ger Peeters over de middenhuur-aanpak van Wonen Limburg
De behoefte aan betaalbare woningen is huizenhoog. Eén van de manieren om het woningtekort aan te pakken is het vergroten van het aantal woningen in de middenhuursector. Hoe pak je dat als woningcorporatie aan? Wonen Limburg richtte er een aparte bv voor op en merkt dat een groeiende groep potentiële investeerders interesse heeft in de gecombineerde huurmarkt. Bestuurder Ger Peeters: “Door naast sociale huurwoningen ook te investeren in een passend huuraanbod voor mensen met een middeninkomen, kunnen we een bredere doelgroep bedienen. Dit biedt ruimte voor doorstroom én zorgt voor gemengde wijken, wat de leefbaarheid ten goede komt.”
Er is een groot tekort aan huurwoningen in het middensegment: woningen met een huurprijs tot circa 1.000 euro kale huur per maand. Juist nu de markt een stap terug doet, hebben woningcorporaties een belangrijke taak om te blijven bouwen in de middenhuursector. Tot 2030 moeten er circa 50.000 middenhuurwoningen bij komen. Dat is onderdeel van de prestatieafspraken die in de zomer van 2022 zijn gemaakt met de woningcorporaties en staat in de recent afgesloten woondeals.
Aparte bv voor middenhuur
Wonen Limburg zet al een aantal jaren fors in op het verhogen van het middenhuuraanbod in de regio. Daarvoor richtte de woningcorporatie in 2018 een aparte bv op: Wonen Limburg Accent. Peeters: “Dit is een juridische afsplitsing van Wonen Limburg waarmee we ons specifiek richten op de middenhuur. Wonen Limburg Accent handelt zelfstandig en wordt volledig gefinancierd uit de markt. Dat heeft als voordeel dat we duidelijk kunnen aantonen wat we als sociale tak doen, zoals de wetgeving van ons vraagt, en wat onze activiteiten zijn binnen de middenhuurtak. Bovendien kunnen we de winsten die we hiermee maken, weer gebruiken voor sociale initiatieven van de corporatie."
Om te kunnen starten, ontving Wonen Limburg Accent een lening van Wonen Limburg. De wet staat dit eenmalig toe, op voorwaarde dat de lening binnen 15 jaar wordt terugbetaald. Vanwege de lage rente besloot de corporatie de lening af te lossen met een financiering van Rabobank en BNG Bank. Peeters: “Zij wilden vanuit hun maatschappelijke betrokkenheid graag meedenken, en we hebben goede afspraken kunnen maken. Aangezien we blijven groeien, mogelijk zelfs buiten Limburg, zijn we momenteel bezig met het aantrekken van nieuwe geldstromen. We zien dat de groep potentiële investeerders groeit; de gecombineerde huurmarkt is ook interessant voor bijvoorbeeld pensioenfondsen.”
Maximum huurprijs
In 2023 ligt de inkomensgrens voor sociale huur op een jaarinkomen van circa 44.035 euro (eenpersoonshuishouden) en 48.625 (meerpersoonshuishouden). Peeters: “Daar kom je al snel aan, vooral als je met zijn tweeën een redelijk basaal inkomen hebt. Denk aan politieagenten, zorgverleners en leerkrachten. Middenhuurwoningen zijn een uitkomst voor mensen die geen recht hebben op een sociale huurwoning, maar niet kunnen of willen kopen. Wij hanteren voor de middenhuur een jaarinkomen tussen de 45.000 en 75.000 euro, dat is een hele grote groep. Je betaalt dan net wat meer dan voor een sociale huurwoning: boven de huurgrens van 808 euro en tot maximaal 1.100 euro.”
Samenwerking collega-corporatie
Peeters ervaart dat je met middenhuur een interessantere partij kunt zijn voor gemeenten en projectontwikkelaars. Hij legt uit: “Wanneer een corporatie wil starten met sociale huur, middenhuur en goedkope koopwoningen, leidt dit tot een ander soort gesprek met gemeenten over de grondprijzen en biedt het de mogelijkheid om een gevarieerde groep bewoners met verschillende inkomensgroepen te huisvesten. Een voorbeeld daarvan is een groot bouwproject in Sittard, waar we in gesprek gingen met een aantal commerciële partijen en een collega-corporatie. Die laatste gaat een deel sociale huur doen en wij een gedeelte middenhuur. Dat zijn mooie resultaten.”
Experimenteren met meters en kosten
Naast het bouwen van nieuwe woningen, maakt Wonen Limburg Accent ook bestaande panden geschikt voor de middenhuur. “Een mooi voorbeeld daarvan is een leegstaand kantoorpand in Weert, waarin we prachtige appartementen maakten. Daarbij experimenteerden we ook met manieren om het aantal meters – en daarmee de prijscategorieën – omlaag te brengen. Zo kozen we hier voor een collectieve wasruimte met moderne wasmachines, waar aanbieders de dienstverlening verzorgen. Huurders moesten even wennen, maar zeker jongeren en starters kunnen hier prima mee uit de voeten. Ze kunnen een tijdslot reserveren in een app en krijgen een berichtje als hun was klaar is. Bovendien heeft dat nog een ander voordeel: wasruimtes worden sociale ontmoetingsplekken.”
Meer eisen
Middenhuur brengt wel specifiekere vereisten met zich mee voor de dienstverlening, weet Peeters uit ervaring. “Huurders in het middenhuursegment hebben andere eisen en verwachtingen. Zie je bij sociale huur soms nog wel eens de sporen van de vorige bewoners, bij middenhuur is dat zeker niet wenselijk. Als corporatie, vooral de verhuurmedewerkers – moeten we hier rekening mee houden. Tegelijkertijd zie ik dit als een kans voor wederzijdse inspiratie: een verbeterde dienstverlening bij middenhuur kan leiden tot een algehele verbetering van de dienstverlening."
Financiële uitdagingen
Ook financiering kan een uitdaging zijn, omdat veel woningcorporaties weinig ervaringen hebben met het aantrekken van financiering voor woningen in het middensegment en (nog) geen aparte bv hebben. Peeters: "Ik merk echter dat steeds meer corporaties meer willen doen met middenhuur. Als Wonen Limburg maken we deel uit van een landelijk doorbraakteam waarin we onderzoeken hoe we de uitdagingen van middenhuur vanuit woningcorporaties kunnen aanpakken en vormgeven. Ook heeft branchevereniging Aedes een handboek gemaakt over het omgaan met de vraag naar middenhuur, inclusief financieringsaspecten. Dit handboek is gratis te downloaden via de website van Aedes."
Vertrouwen in wetsvoorstel
Ondertussen werkt het kabinet onder meer aan een wetsvoorstel Betaalbare huur. Hiermee kan de overheid de middenhuur reguleren en wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend. Peeters verwacht dat regulering positief kan uitpakken voor woningcorporaties. “Ik denk dat er voor woningcorporaties weer een beter speelveld ontstaat waarin ze breder kunnen investeren. Wel is het belangrijk om af te stappen van het idee dat projectontwikkelaars en woningcorporaties elkaars concurrenten zijn. Zo denken kunnen we ons niet veroorloven; we zullen elkaar opnieuw moeten vinden en open moeten staan voor samenwerking. Het is niet nodig dat woningcorporaties hun volledige financiële informatie openbaar maken, maar we moeten wel met elkaar in gesprek gaan. Samen kunnen we optrekken en bijdragen aan de uitdagingen die er zijn op het gebied van huisvesting.”
Kansen voor doorstromers
Volgens Peeters zorgt het vergroten van het aantal middenhuurwoningen ook voor meer kansen voor mensen die willen doorstromen. “Sommige oudere huurders willen hun ruimere sociale huurwoning graag inruilen voor een kleiner huis en kiezen bewust voor een woning in het middenhuursegment. Door deze doorstroming komen er weer plekken vrij voor huishoudens met een lager inkomen. We leggen onze huurders niks op, maar onze medewerkers wijzen hen wel op de mogelijkheden die er zijn. Doordat corporatiemedewerkers veel in de wijken en buurten komen, kennen ze veel huurders en weten ze waar zij mee bezig zijn. Daardoor kunnen ze laagdrempelig het gesprek aangaan.”
Gemengde wijken
Wonen Limburg Accent wilde niet alleen meer mensen helpen met het vinden van een woning, maar ook de mogelijkheden vergroten voor het realiseren van gemengde wijken. Peeters: “Vaak werken woningcorporaties vanuit de gedachte er te zijn voor de individuele sociaal zwakkeren, maar ik vind dat we door een bredere bril moeten kijken. Als woningcorporatie zijn we verantwoordelijk voor sociale wijken en gemeenschappen. Wanneer er teveel mensen met een laag inkomen en een rugzakje bij elkaar wonen, komt dat de leefbaarheid in een wijk niet ten goede. Door middenhuur als bewuste strategie toe te passen, kun je zorgen voor gemengde wijken met een mix van sociale huur, middenhuur en (sociale) koop. Zo maak je wijken én mensen sterker.”