Antwoorden op veelgestelde vragen

Dat is het puntensysteem voor zowel zelfstandige als onzelfstandige huurwoningen. Het is bedoeld om de maximale huurprijs van een woning te bepalen. Elke huurwoning heeft een aantal punten dat de kwaliteit van de woning aangeeft. Bijvoorbeeld voor de ligging, het aantal vierkante meters, het energielabel, de WOZ-waarde, welke voorzieningen er in de keuken aanwezig zijn en of er een tuin of balkon is. Bij het totaal van deze punten hoort een vaste huurprijs. Hoe hoger het aantal punten, hoe hoger de huurprijs. De Rijksoverheid stelt ieder jaar opnieuw de prijs per (woning)punt vast. De tabel met het puntenaantal voor zowel zelfstandige als onzelfstandige huurwoningen is te vinden op deze pagina.

Dat kun je controleren via de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie. Dat is een betrouwbare en objectieve manier voor iedereen om gratis het puntenaantal van een huurwoning te berekenen. 

Je vindt deze op huurprijscheck.nl. Het invullen van de Huurprijscheck kost wel even tijd, omdat je best wat gegevens over je woning moet invullen. 

Dat kom je te weten door te kijken naar het puntenaantal van de huurwoning. De punten kun je berekenen via de Huurprijscheck. Er zijn 3 categorieën: 

• Sociale huurwoningen hebben maximaal 143 punten (ook als je van een particuliere verhuurder huurt).  

• Middenhuur-woningen hebben 144 tot en met 186 punten.  

• Vrije sector-woningen hebben 187 punten of meer.  

Ja. Vanaf 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht om het puntenaantal aan huurders duidelijk te maken. Verhuurders kunnen daarvoor de uitkomst van de Huurprijscheck van de Huurcommissie downloaden.

Dat is gedaan om verhuurders de tijd te geven om zich goed voor te bereiden op de uitvoering van de wet. En om alle systemen aan te passen aan het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). Zij krijgen hiervoor 6 maanden de tijd.

Dat is gedaan om gemeenten de tijd te geven om zich goed voor te bereiden op de uitvoering van de wet.  Zij krijgen hiervoor 6 maanden de tijd. De gemeentelijke handhaving op de maximale huurprijzen en maximale huurprijsverhogingen gaat nog niet van start per 1 juli. Verhuurders kunnen tot 1 januari 2025 dus ook nog geen boete van de gemeente krijgen. Wel kunnen huurders al via de Huurcommissie de mogelijke huurprijsverlaging krijgen die bij het nieuwe aantal WWS-punten hoort. Dit kan altijd bij nieuwe contracten die na 1 juli 2024 worden afgesloten. Soms kan dit ook voor bestaande contracten. 

Via de Huurprijscheck van de Huurcommissie kun je voor elke huurwoning berekenen hoeveel punten de woning waard is en welke maximale huurprijs daarbij hoort. Betaal je te veel? Dan kan je huur omlaag. Als je woning tot en met 143 punten waard is, kan je huur in sommige gevallen direct of na een jaar omlaag. Heb je tussen de 144 en 186 punten, dan geldt pas bij een nieuw contract de maximale huurprijs. Voor woningen boven de 186 punten geldt geen maximale huurprijs.  

Woon je in een woonruimte zonder eigen toegangsdeur? Of deel je een badkamer, keuken of toilet? Dan huur je een zogenoemde onzelfstandige woning. Dan moest de verhuurder zich ook nu al aan de maximale huurprijs houden.  

Teken je op of na 1 juli 2024 een nieuw huurcontract? Controleer dan goed of je verhuurder niet te veel huur vraagt. Je verhuurder is verplicht om per 1 januari 2025 2024 het puntenaantal van je woning aan jou duidelijk te maken. Nieuw is verder dat je verhuurder zich ook aan de maximale huurprijs moet houden voor woningen tot en met 186 punten.  

Nee, het maakt voor de wet niet uit of je huurt van een woningcorporatie of van een particuliere verhuurder. 

Met de Wet betaalbare huur wordt de definitie van een zelfstandige woning voor de toepassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) duidelijker gemaakt. In de praktijk wordt dit ook al zo uitgevoerd door de Huurcommissie. Met deze definitie is er duidelijkheid voor huurders, verhuurders, gemeenten en de Huurcommissie. Heb je volgens de definitie een onzelfstandige woning, dan is het WWS voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) daarop van toepassing. Is de woning zelfstandig, dan is het WWS voor zelfstandige woonruimten van toepassing.  

Als de Wet betaalbare huur ingaat, is er voor het WWS sprake van een zelfstandige woning als:  

• De woning een eigen toegang en een eigen keuken, toilet en wasgelegenheid (douche/bad) heeft; én  

• De woning bewoond wordt door:  

  • maximaal 2 personen; óf  

  • 3 of meer personen die samen een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voeren. Dit geldt meestal als je met je gezin in de woning woont.  

Is je woning volgens deze definitie niet zelfstandig? Dan is het een onzelfstandige woning en geldt direct bij het ingaan van de Wet betaalbare huur het WWSO.  

Kamers, woonwagens of een combinatie van een standplaats met een woonwagen zijn géén zelfstandige woningen. Voor deze ruimten gelden eigen Woningwaarderingsstelsels en is de huurprijs altijd gereguleerd. 

Heb je op de Huurprijscheck van de Huurcommissie gecheckt dat jij meer betaalt dan de maximale huurprijs die hoort het puntenaantal van de woning of de kamer? Praat dan eerst met je verhuurder. Komen jullie er samen niet uit? Vraag dan bij de Huurcommissie om een huurverlaging. Of je kunt ook naar je gemeente gaan om dit aan te geven. De gemeente handhaaft op de naleving van de wet. 

Denk je dat je recht hebt op een lagere huur? En kom je er niet uit met je verhuurder? Dan kun je de Huurcommissie inschakelen om een uitspraak te doen over geschillen over: 

• de maximale huurprijs  

• een huurverhoging  

• onderhoud en gebreken aan de woning 

• de afrekening van servicekosten. 

Lees hierover meer op de website van de Huurcommissie. 

Je kunt ook aankloppen bij je gemeente. Daar kunnen ze je huurprijs niet verlagen, maar ze kunnen wel boetes opleggen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden. Vanaf 1 januari 2025 zullen gemeenten handhaven op de naleving van de wet. 

Dat kan alleen binnen 6 maanden nadat je het huurcontract bent aangegaan. Je moet de Huurcommissie binnen die 6 maanden vragen om te bekijken of de huur inderdaad omlaag kan. De Huurcommissie toetst dan de huurprijs bij aanvang van het contract. Doet de Huurcommissie een uitspraak dat de huur omlaag moet? Dan is de verhuurder verplicht om de te veel betaalde huur terug te betalen.

Als je een tijdelijk huurcontract hebt van maximaal 2 jaar, kan je langer je aanvangshuurprijs laten toetsen. Je kan dan tot 6 maanden na afloop van dat tijdelijke contract naar de Huurcommissie stappen. 

Door de nieuwe wet kan in 3 gevallen de huur omlaag. Hieronder leggen we per geval uit hoe het zit. 

1. Je woning is 143 punten of minder en bij de start van het huurcontract was mijn huur lager dan de toen geldende liberalisatiegrens. Je hebt dan per direct recht op een huurprijs die hoort bij het aantal punten van jouw woning. De verhuurder had dit namelijk ook in de oude situatie al moeten doen. 

2. Je woning is 143 punten of minder en bij de start van het huurcontract was mijn huur hoger dan de toen geldende liberalisatiegrens. Je hebt dan op 1 juli 2025 (een jaar na ingang van de wet) recht op een huurprijs die hoort bij het aantal punten van jouw woning. Volgens de oude regels had je binnen 6 maanden bezwaar moeten maken bij de Huurcommissie. Als je dit niet hebt gedaan, is je woning onderdeel geworden van de vrije sector (geliberaliseerd). Om verhuurders de tijd te geven om aan de nieuwe situatie te wennen, geldt in dit geval een overgangstermijn van 1 jaar na de invoering van de wet. 
   Let op: is je contract minder dan 6 maanden geleden ingegaan? Dan kun je in dit geval alsnog naar de Huurcommissie stappen en je verhuurder moet de eventueel te veel betaalde huur terug betalen. 

3. Je woning heeft 144 tot en met 186 punten (middenhuur). Als je woning tussen de 144 en 186 punten heeft, valt je woning in de middenhuur. Er verandert voor jou dan in principe niets. Toen het huurcontract inging, golden namelijk nog de oude regels. Deze regels blijven gelden zolang het contract duurt. Pas bij het afsluiten van een nieuw contract moet de verhuurder de prijs aanpassen naar de prijs die past bij de puntentelling. 

Als je denkt dat je te veel servicekosten betaalt, kun je dit laten toetsen door de Huurcommissie. Voor woningen in de middenhuur en vrije sector (met een puntenaantal van 144 en hoger) kan dit als je contract is afgesloten op of na 1 juli 2024. Kijk voor meer informatie op de website van de Huurcommissie.

Dat hangt af van de situatie. Check hieronder of en per wanneer je je aan de maximale huurprijs volgens het puntenstelstel moet houden: 

Is een maximale huurprijs verplicht, maar is de huurprijs hoger dan de prijs die bij het puntenaantal hoort? Dan moet je de huurprijs verlagen.  

Dit klopt niet helemaal. Voor onzelfstandige woonruimtes en woningen tot en met 143 punten gold altijd al dat je je aan de maximale huurprijs volgens het puntenaantal van de woning of kamer moest houden. Deze verplichting geldt nog steeds. Nieuw is dat gemeenten er toezicht op houden en erop kan worden gehandhaafd. De handhaving op de maximale huurprijzen en maximale huurprijsverhogingen gaat per 1 januari 2025 van start.  

Verhuur je dus een woning die in deze categorie valt en klopt de huurprijs nu niet bij het puntenaantal? Dan moet je ook de huurprijs van bestaande contracten aanpassen.  

Voor woningen met 143 punten of minder, die al vanaf de start van de huur een hogere huurprijs hebben dan de liberalisatiegrens, is er een overgangsregeling. Huurders hebben in dit geval vanaf 1 jaar na ingang van de wet (1 juli 2025) recht op een lagere huurprijs. 

Dit klopt niet. Een groepscontract blijft mogelijk voor kamerverhuur. Wel is verduidelijkt dat elke huurder van een kamer een huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) moet krijgen. Met daarbij het puntenaantal waar de huurprijs op is gebaseerd. 

Huurders kunnen ook zelf de Huurprijscheck van de Huurcommissie doen. En met jou als verhuurder in overleg treden als ze denken dat ze te veel huur betalen. Als jullie er dan niet uitkomen, kunnen huurders naar de Huurcommissie stappen om hun huurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie gaat dan onderzoek doen. Ze doen een uitspraak over de WWS-punten en de bijbehorende huurprijs. Die uitspraak is bindend: als verhuurder moet je je daaraan houden. 

Daarnaast gaat ook de gemeente per 1 januari 2025 toezicht houden op naleving van de Wet betaalbare huur. Vraag je te veel huur? Dan kun je een boete krijgen die kan oplopen tot een fors bedrag. De maximale boete is € 100.000.   

Gemeenten kunnen verschillende maatregelen nemen om de nieuwe regels te handhaven, afhankelijk van de situatie. Een gemeente kan waarschuwen of bestuursdwang of strengere maatregelen toepassen, zoals een dwangsom of een boete. In het uiterste geval kan de gemeente het beheer van de huurwoning overnemen. Bij een kleine overtreding wordt meestal eerst gewaarschuwd. Als verhuurder moet je de kans krijgen om je gedrag te veranderen na een waarschuwing of een herstelmaatregel. Als dit niet gebeurt, kan er een boete worden gegeven. De bedragen in de wet zijn de maximale boetes. Bij het bepalen van de hoogte van de boete moet de gemeente kijken naar alle omstandigheden, zoals hoe ernstig de overtreding is. Ook moet de gemeente een lagere boete opleggen als de overtreder kan laten zien dat de boete te hoog is door bijzondere omstandigheden. Als het tot een rechtszaak komt, zal de rechter ook kijken of de gemeente de maatregelen op een eerlijke manier (proportioneel) heeft ingezet. 

Ja, maar dat kan alleen binnen 6 maanden nadat de huurder het huurcontract is aangegaan. De huurder moet dan in die periode de Huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen. Doet de Huurcommissie een uitspraak dat de huur omlaag moet? Dan ben je verplicht om het verschil met terugwerkende kracht te vergoeden.