Project Wout staat voor ruim 600 nieuwbouwwoningen binnen de ring van Amsterdam
De komende jaren investeert het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) flink in bouwen en wonen. Zo worden aan de westkant van Amsterdam in Haven-Stad de woon-werkwijken ontwikkeld met tot wel 70.000 woningen. Project Wout draagt daar in deelgebied Sloterdijk met 624 woningen aan bij. Dankzij de Transformatiefaciliteit van het ministerie en Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) werden ontwikkelpartners Steengoed, SBI Development, SQM2 Capital en bouwonderneming Janssen de Jong Groep eigenaren van de locatie en kan het project doorgaan. Ton van Oosten, initiatiefnemer van Project Wout en oprichter van projectontwikkelaar Steengoed, vertelt hoe het project tot stand kwam.
De Transformatiefaciliteit is een initiatief van het ministerie van BZK. Binnen de Transformatiefaciliteit zoekt BZK in samenwerking met SVn naar projecten waar voormalige fabrieks- en industrieterreinen versneld getransformeerd kunnen worden tot woningbouwlocaties. Ook binnen het programma Woningbouw van de Nationale Woon- en Bouwagenda richt het ministerie zich op genoeg beschikbare woningen. Zo zet het programma in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030 en een groei van de bouwproductie naar 100.000 woningen per jaar in deze kabinetsperiode.
Eén van de actielijnen van het programma is de extra inzet van woningbouw in kansrijke gebieden. Dit betekent extra woningen in gebieden waar woningtekort het grootst is en waar kleine en middelgrote locaties onvoldoende goede betaalbare woningen opleveren. Ton van Oosten zag een mooie kans in een locatie op Sloterdijk Zuid. “Een paar jaar geleden werd Sloterdijk Zuid genoemd in een structuurvisie van de gemeente Amsterdam”, vertelt de initiatiefnemer. “Er zou op termijn woningbouw mogelijk zijn. Door die gemeentelijke besluitvorming kwam de ontwikkeling in dat gebied in een stroomversnelling. We waren niet de eerste ontwikkelaar die de winkelpand Wout’s Tegelhandel binnenliep voor een gesprek. Een groot woningbouwproject op deze locatie, binnen de ring van Amsterdam, is nu eenmaal een buitenkans. We waren wel de partij met het beste verhaal.”
Samenwerking met gelijke belangen
Terwijl de eigenaar van Wout’s Tegelhandel van zijn pensioen gaat genieten, ontwikkelt Steengoed ‘project Wout’ in een consortium, samen met ontwikkelpartners SBI Development, SQM2 Capital en bouwonderneming Janssen de Jong Groep. Van Oosten: “Samen bezitten we alle kennis en kunde die nodig is om deze transformatie voor elkaar te krijgen. In plaats van te werken volgens de structuur opdrachtgever-opdrachtnemer hebben alle betrokken partijen een zelfde belang in het project en daarmee een hogere opbrengst dan in een normale, reguliere opdracht. Dan krijg je commitment, inleving en focus. Dat is hard nodig bij transformatieprojecten met een lange adem. Het is belangrijk dat iedereen tijdens de hele rit de goede energie behoudt met hetzelfde doel voor ogen.”
Betaalbare woningen met erfpacht
Op de plek van Wout’s Tegelhandel moeten straks zo’n 624 woningen verrijzen, waarvan 80 procent in het betaalbare segment. Bij het realiseren van betaalbare woonruimte speelt erfpacht een belangrijke rol. “De grond is in erfpacht uitgegeven door de gemeente Amsterdam”, zegt Van Oosten. “Daarmee is de gemeente een grote belanghebbende in het project. Erfpacht is een van de belangrijkste onderdelen die bepaalt of de herontwikkeling haalbaar is. Aan ons de taak om de optimale mix te vinden van sociale en middeldure huurwoningen, waarmee zowel de gemeente Amsterdam als wij tevreden zijn.”
Banklening, eigen vermogen en de Transformatiefaciliteit
De ontwikkeling tot aan de start van de bouw wordt gefinancierd met een lening van ABN AMRO, de inbreng van eigen vermogen en de Transformatiefaciliteit. Het consortium werd bijgestaan door De Vastgoed Financiers. Van Oosten: “De financiering vanuit de Transformatiefaciliteit dichtte het gat waarvoor we geen reguliere bankfinanciering konden krijgen. De locatie heeft nu de waarde van de huidige bedrijfsruimte. Wat het na de transformatie waard is, daar kijkt een bank nu nog niet naar. Te veel onzekerheden en risico’s. De Transformatiefaciliteit financiert de risicovolle voorfase wél. Het was een uitkomst, want met een lening konden én durfden we de locatie aan te kopen en kunnen daardoor versneld ontwikkelen. Sinds juli 2022 zijn we formeel eigenaar. Inmiddels zijn er zelfs marktpartijen die interesse hebben, omdat de risico’s nu inzichtelijk zijn.”
Meerjarentraject met gemeente Amsterdam
“We hebben onszelf tot januari 2025 de tijd gegeven om tot een onherroepelijke omgevingsvergunning te komen”, vervolgt Van Oosten. “Waar het definitief ontwerp aan moet voldoen, is onderwerp van nog vele gesprekken met de gemeente Amsterdam. We hebben regelmatig contact, maar het is een kwestie van tijd om tot afspraken te komen in een omvangrijke transformatie als deze. Dat spel tussen markt en overheid kent veel tegenstrijdige belangen, zonder officiële termijnen. We doen dit al langer, dus we hebben geduld en zijn liever enthousiast dan moedeloos. In 2025 moet er een ontwerp liggen dat past binnen de gemeentelijke kaders van bijvoorbeeld duurzaamheid en biodiversiteit, maar wel op zo’n manier dat wij er als consortium ook een serieus resultaat aan overhouden. Als alles volgens planning verloopt en we onderweg geen vertraging oplopen door bijvoorbeeld bezwaren, zouden de eerste woningen er vanaf eind 2026 moeten staan.”
Transformatieproject Project Wout, voormalige tegelhandel
Transformatieproject: Project Wout, voormalige tegelhandel
Website: bekijk de website van Steengoed en SBI Development
Locatie: Amsterdam Sloterdijk
Ontwikkelaar: Steengoed, SBI Development, SQM2 Capital, Janssen de Jong Groep
Aantal woningen: 624 nieuwbouwappartementen
Oplevering: 2026
In 2022 is er door het kabinet € 100 miljoen beschikbaar gesteld voor het versnellen van de bouw van flexwoningen en transformatieprojecten voor statushouders, starters en andere spoedzoekers.