“Woningen optoppen voor senioren? Gewoon doen!”

Praktijkverhaal | 07-10-2024

Remco ziet een groeiende vraag naar seniorenwoningen in de regio waar zijn corporatie actief is. Denk daarbij naast Rotterdam aan plaatsen als Krimpen aan den IJssel, Oud-Beijerland, Spijkenisse, Brielle en Oostvoorne. Oorzaak is de vergrijzing of “dubbele vergrijzing”, zoals Remco het noemt: “Er komen niet alleen steeds meer ouderen, ze blijven ook langer zelfstandig thuis wonen.” Remco vervolgt: “Dan is de vraag hoe we snel relatief goedkope woningen kunnen toevoegen. We zijn ook actief in nieuwbouwgebieden in Rotterdam, zoals Feyenoord City en Schiehaven Noord. Maar nieuwbouw kost tijd. Die nieuwbouwprojecten lopen 10 tot 20 jaar door. Toen hebben we gedacht: hoe kunnen we ons bestaande bezit beter benutten?”

Fabrieksmatige bouw

SOR vond het antwoord in de zogeheten Big5. Behalve om nieuwbouw gaat het dan om optoppen (toevoegen van een extra woonlaag op de hoogste laag van een woongebouw), ondertoppen (op de begane grond woningen realiseren waar nu een algemene of commerciële ruimte is), woning splitsen (van een bestaande woning 2 zelfstandige woonunits maken met elk een eigen opgang en sanitair) en woning delen (in een bestaande woning extra woonruimte creëren waarbij opgang en sanitair gedeeld worden). Remco: “Deze concepten zijn natuurlijk niet nieuw. Ze worden al honderden jaren toegepast. Het grote voordeel voor optoppen is dat je nu met fabrieksmatige bouw veel meer vaart kunt maken.”

SOR heeft de ambitie om in de komende 10 jaar 2000 woningen toe te voegen aan de 8000 woningen die de corporatie nu beheert. SOR wil dit doen met nieuwbouw én conceptuele bouw, oftewel het inkopen van bestaande woningconcepten op de markt. Voor het eerste optopproject kwam SOR uit bij EGM architecten, de ontwerpers van seniorenflat de Klapwiek in Prinsenland. Zij brachten Dura Vermeer Bouw Heyma aan boord van het project. Remco: “Die zijn gestart met de bouw van 44 optopwoningen op de Klapwiek." Nadat het meeste werk in de fabriek in Enschede heeft plaatsgevonden, staan sinds 23 september de eerste optopwoning op het dak.

Enorme potentie

De keuze voor de Klapwiek komt voort uit een scan die SOR deed naar haar eigen bezit en de opties om deze bestaande bebouwing beter te benutten: waar past optoppen in het bestemmingsplan en kun je echt een substantiële hoeveelheid woningen toevoegen? Remco: “Bouwtechnisch gezien is de Klapwiek misschien niet zo handig als eerste project, want het dak is ongelijk. Aan de andere kant: het is een groot gebouw, dus je kunt er aardig wat woningen op kwijt. En als optoppen dáár kan, kan het overal. Hoe gaaf is dat!”

Remco gelooft dat optoppen een enorme potentie heeft. “Als we morgen geld en toestemming van de gemeente krijgen en bouwers hebben tijd, kunnen we met optoppen ruim 800 woningen toevoegen aan ons eigen bezit.

Voordelen optoppen 

Optoppen gebeurt in Nederland nu nog op kleine schaal. Dit komt volgens Remco door een gebrek aan kennis en ervaring met optoppen. “Je moet goed onderzoek doen naar wat de constructie kan dragen. Ook moet je bijvoorbeeld kijken wat het energienet aankan, want je kunt niet onbeperkt woningen toevoegen. Verder hoor je vaak: je kunt wel woningen toevoegen, maar hoe zit het met parkeren? Tja, met bouwen gaat niet alles even soepel. Met nieuwbouw ook niet, maar alles is op te lossen.”

Remco ziet in deze tijd van woningnood veel voordelen in optoppen. “De grond heb je al en de meeste voorzieningen zijn er ook al, zeker in onze gebouwen. Er is een ontmoetingsruimte, een huismeester, er is zorg in de buurt en openbaar vervoer. Als je met optoppen een aantal woningen toevoegt, is dat een overzienbare belasting van het gebouw en de bestaande faciliteiten. Procedures kunnen kort zijn, want er is vaak veel mogelijk binnen een bestemmingsplan. Ik zou zeggen: benut die mogelijkheid.”

Anderhalf jaar doorlooptijd

Het is nu 2 jaar geleden dat SOR met haar nieuwe strategie begon en met de Big5 aan de slag ging. Met optoppen is de corporatie zo’n anderhalf jaar echt bezig. De Klapwiek is het eerste project, het volgende staat gepland voor Delfshaven, een samenwerking met VORM. Eind dit jaar moeten er 7 wooneenheden gereed zijn. En er zijn nog meer plannen, bijvoorbeeld voor 48 zorggeschikte optopwoningen in Nesselande en een kleine 100 ‘verpleegplek units’ in Prinsenland. Over deze plannen is SOR met de gemeente Rotterdam in gesprek.

Remco: “Bij de gemeente zijn er meerdere disciplines bij betrokken en er moet wel een gedegen besluitvorming plaatsvinden. Dat kan soms even duren. Maar als je zelf helder hebt hoe je er een rendabel project van maakt, alle betrokken partijen goed op elkaar zijn ingewerkt en een bouwer snel fabrieksmatige woningen levert, kun je zo’n project in anderhalf jaar realiseren. Vergelijk dat eens met de doorlooptijd van nieuwbouw: 10 tot 20 jaar. Daarom is onze boodschap vanuit SOR: optoppen moet je gewoon doen.”

Bewoners betrekken

“Wij dachten dat het ingewikkeld zou worden”, vertelt Remco, “want de meeste mensen denken toch: not in my backyard. Maar onze boodschap in gesprekken met bewoners is juist: in everybody’s backyard!” In de gesprekken gaf hij daarbij telkens 3 argumenten. Als eerste: “Er is woningnood, u kent vast ook iemand die een woning zoekt. Die is er nu niet en daar proberen wij wat aan te doen.” Ten tweede: “We gaan het overal doen en u bent dus niet de enige.” En ten slotte: “De overlast kunnen we niet wegtoveren, maar we proberen het zo kort mogelijk te houden.”

Remco benadrukt dat het belangrijk is om goed met elkaar in gesprek te gaan. “Doe dat aan kleine tafels met een beperkt aantal mensen en leg uit waarom je het doet en waarom je kiest voor een bepaalde bouwwijze en -materialen. En blijf in gesprek. Via informatieavonden, inloopspreekuren en nieuwsbrieven. Mensen willen gehoord worden, dat is een belangrijke randvoorwaarde voor succes.”

Voordelen bestaande bewoners

Ook bestaande bewoners kunnen trouwens profiteren van de optopwoningen. SOR wil dat hun senioren tot het einde in de gebouwen kunnen blijven wonen. Remco: “Mensen komen meestal met z’n tweeën, maar uiteindelijk moet er iemand naar een verpleeghuis of iemand sterft. In onze optopwoningen is zorg en verpleging verkrijgbaar. En dankzij de extra optopwoningen en het splitsen van woningen is er een diverser aanbod en kunnen ouderen in hetzelfde woongebouw makkelijker doorstromen. Als je als oudere alleen overblijft, is het mogelijk om naar een kleinere woning te verhuizen met een lagere prijs. Mensen blijven zo in hun eigen vertrouwde omgeving. Ook al hebben ze niet meer dezelfde buurvrouw, ze kunnen beneden in de ontmoetingsruimte nog steeds koffiedrinken. En ze hoeven bijvoorbeeld ook niet naar een andere huisarts of tandarts.”

Landelijke aanpak optoppen

“Laten we het nou gewoon met z'n allen gaan doen”, besluit Remco. “Als je alles van tevoren wil dichtregelen, blijf je heel lang in een papieren werkelijkheid hangen – nog een spreadsheet en nog een spreadsheet – en ondertussen verandert er niks aan de woningnood.” Hij vindt het dan ook fantastisch dat de overheid een landelijke aanpak optoppen heeft ontwikkeld. Dat is belangrijk, want het Rijk kan volgens hem duidelijkheid geven over zaken als brandveiligheid en welke regelgeving van toepassing is. Remco: “Het helpt bijvoorbeeld als er duidelijkheid is over hoe optoppen in het bouwbesluit geregeld is.”

Remco hoopt dat het Rijk en de provincies optoppen blijven stimuleren. “Dat zorgt ervoor dat gemeenten het als een serieuze optie meenemen.” En hij hoopt dat er een speciale optopsubsidie komt. “Bouwen is momenteel erg duur en zo’n subsidie kan financiële belemmeringen wegnemen.” En als de 44 optopwoningen op de Klapwiek klaar zijn, hoopt hij dat er busladingen mensen komen kijken. “Ze zullen zien dat je met een relatief beperkte inzet iets aan de woningnood kunt doen en dat het kwalitatief goede woningen zijn. Voor senioren, maar evengoed voor andere doelgroepen.”