Optoppen als onderdeel van integrale wijkaanpak
Optoppen is populair. Steeds meer gemeenten, woningcorporaties en commerciële partijen realiseren extra woningen op platte daken. Maar optoppen biedt meer kansen dan het toevoegen van woningen alleen. Voor buurtontwikkelaar BuurtBoost, een samenwerking van VORM en Did Vastgoedontwikkeling, is optoppen een van de middelen om naoorlogse buurten te boosten en woningen toe te voegen. Dit doen ze onder andere in opdracht van woningcorporaties SOR, Woonbron en Rochdale.
Veel naoorlogse buurten in Nederland kampen met dezelfde uitdagingen. De woningen zijn toe aan verduurzaming, er is behoefte aan extra voorzieningen en de leefbaarheid staat onder druk. Daarnaast vraagt het groeiende woningtekort om meer woningen in de binnensteden. Mariette Broesterhuizen, buurtontwikkelaar bij BuurtBoost: “Bij BuurtBoost pakken we de verbetering van buurten daarom integraal aan. We kijken wat de opgaven in de buurt zijn en hoe we met het toevoegen van extra woningen ook de bestaande buurt een boost kunnen geven. Het toevoegen van extra woningen biedt kansen om de leefbaarheid, openbare ruimte en voorzieningen in een buurt verbeteren.”
Optoppen is het toevoegen van woningen door een bestaand gebouw te verhogen met één of meerdere bouwlagen. Uit onderzoek blijkt dat optoppen voor circa 100.000 extra woningen kan zorgen tot 2030. Daarmee is het een goede manier om bestaande bebouwing beter te benutten en bij te dragen aan de woningbouwopgave.
Integrale aanpak
Woningcorporatie Rochdale schakelde BuurtBoost in voor het verbeteren van de Klipperbuurt in de wijk Banne Noord in Amsterdam. Guido van de Wijgert, gebieds- en duurzaamheidsontwikkelaar bij Rochdale: “We willen onze woningen in de Klipperbuurt verduurzamen en aansluiten op het warmtenet. Maar er zijn ook verbeterpunten op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. Toen dachten we: waarom pakken we dat niet tegelijkertijd aan?” De BuurtScan van BuurtBoost laat zien dat het verduurzamen van de woningen in de Klipperbuurt gecombineerd kan worden met het creëren van woningen door uitbreidingen aan de onderkant van gebouwen of door op te toppen. Guido: “BuurtBoost heeft onderzocht hoeveel woningen we zouden kunnen toevoegen zonder veel te hoeven slopen. Optoppen kwam uit de bus als een van de mogelijkheden.”
Bewoners betrekken
Nadat BuurtBoost met de BuurtScan de kansen, aandachtspunten en ruimtelijke potentie in kaart bracht, startte de participatie in de Klipperbuurt. Mariette: “Het betrekken van bewoners is belangrijk om tot een goede aanpak te komen. Mensen wonen vaak al lang in de buurt en hebben daardoor veel kennis. Het is daarom belangrijk om van de bewoners zelf te horen hoe ze hun buurt en woning ervaren. Zo krijgen we beter inzicht in wat er in een buurt speelt. Het gaat dan niet alleen over huisvesting, maar ook over de betaalbaarheid daarvan of over een gezonde leefomgeving. Allemaal zaken die we willen verbeteren.” Bas Bulten, buurtontwikkelaar bij BuurtBoost, licht toe: “Het verbeteren van de betaalbaarheid van de woning gaat hand in hand met het verduurzamen ervan. Door het verduurzamen dalen de vaste lasten en zijn de bewoners goedkoper uit. Het verbeteren van de gezondheid kan bijvoorbeeld door overlast te verminderen of door nieuwe wandelroutes aan te leggen, zodat mensen meer gaan bewegen.”
Mariette: “Het is belangrijk om van de bewoners zelf te horen hoe ze hun buurt en woning ervaren. Zij kennen de buurt als geen ander en zijn de echte ervaringsdeskundigen.”
Guido erkent wel dat het lastig is om bewoners mee te nemen in een integrale aanpak. “Bewoners willen maar één ding en dat is renovatie en verduurzaming op korte termijn. Dat hebben we hen ook beloofd. Zodra we vertellen dat we de buurt gaan aanpakken is de eerste vraag die we krijgen: ‘Maar wanneer is mijn woning dan aan de beurt?’” Hij legt uit dat bewoners in de Klipperbuurt last hebben van tocht, vocht en schimmel. “Dat zijn acute problemen, die we zo snel mogelijk willen wegnemen.” Guido merkt dat bewoners vooral op zoek zijn naar duidelijkheid. “In het verleden zijn er wel eens toezeggingen gedaan waaraan we ons niet hebben kunnen houden. Het is nu daarom extra belangrijk dat we goed naar hen luisteren en uitleggen waarom we de buurt integraal willen aanpakken, bijvoorbeeld om extra woningen of speelruimte voor hun kinderen te creëren.”
Meer diversiteit
Het optoppen moet naast het creëren van extra woonruimte bijdragen aan meer diversiteit in de Klipperbuurt. Guido: “Nu bestaat het aanbod uit 100% sociale huurwoningen. Het zijn ook nog eens vrij grote woningen van vier kamers, die we graag willen behouden.” Om variatie te creëren in het aanbod worden de nieuwe optopwoningen voornamelijk tweekamerappartementen en studio’s. Guido: “Op die manier proberen we andere en jongere doelgroepen aan de buurt te binden.” Daarnaast biedt een divers woningaanbod kansen voor bewoners om door te stromen naar een andere woning in de buurt, bijvoorbeeld wanneer ze minder woonruimte nodig hebben. Een aantal van de optopwoningen wordt sociale huur, maar er komen ook woningen in de vrije sector en middenhuur bij.
Extra voorzieningen
Meer mensen in de buurt betekent sowieso een groter draagvlak voor voorzieningen. Mariette: “Van oudsher zaten er in buurten als de Klipperbuurt veel lokale voorzieningen zoals een supermarkt, groenteboer of buurtcafé. Maar doordat het aantal personen per huishouden de afgelopen 50 jaar bijna gehalveerd is, zijn veel voorzieningen verdwenen.” Het idee van de betrokken partijen is om op de begane grond van de gebouwen winkels toe te voegen en om werkplekken en ateliers te creëren voor zzp’ers in huidige garageboxen. Maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid dus, want een buurtpunt en buurtkamer zijn er al. Guido: “Daarnaast hebben we bewoners gevraagd welke voorzieningen zij missen in de buurt. Daaruit kwam naar voren dat mensen graag ontmoetingsplekken voor ouderen willen, zoals moestuinen.”
Guido: “Zorg dat de neuzen van alle betrokken partijen dezelfde kant op staan.”
Tips integrale aanpak optoppen
Guido heeft een belangrijke boodschap voor andere woningcorporaties die een buurt integraal willen aanpakken en optoppen als middel overwegen om te verdichten: “Zorg dat de neuzen van alle betrokken partijen dezelfde kant op staan. Elke partij heeft een eigen belang, maar het is belangrijk dat partijen met dezelfde intentie en ambitie aan tafel zitten. Dan is het alsnog een lange adem, maar dan staat er wel een goede basis die kansen biedt voor de toekomst.” Daarnaast doet hij een oproep aan andere woningcorporaties om breder te kijken dan alleen het verduurzamen van woningen. Guido: “Kijk naar wat er nog meer mogelijk is in een buurt. Kunnen er bijvoorbeeld ook woningen worden toegevoegd, al is het op kleine schaal?”
Ook Bas en Mariette van BuurtBoost benadrukken de urgentie om met verschillende partijen, zoals gemeenten, woningcorporaties en beleggers, een actiepunt te maken van een integrale aanpak optoppen. “Optoppen is een goed instrument om op schaarse bouwgrond nieuwe woningen toe te voegen aan een gemeente,” aldus Bas. Mariette vult aan: “Uiteindelijk zullen we met zijn allen aan de knoppen moeten draaien om de woningbouwopgave te realiseren. We moeten buiten de gebaande paden leren kijken en van integraal denken de standaard maken.”
Tot slot legt Guido uit dat je moet proberen je plannen zo beeldend mogelijk te maken voor bewoners. “Als we mensen laten zien hoe optoppen eruitziet, zijn ze vaak meteen enthousiast”, vertelt hij. “Dat geldt voor veel dingen die we in de buurt doen. Mijn tip: maak het visueel! Dat gaat beter met foto’s en video’s dan met ontwerptekeningen.”