Voldoende betaalbare woningen
De afgelopen jaren zijn er te weinig betaalbare woningen gebouwd. Mensen met een normale baan, zoals politieagenten, verplegers en leraren, komen er vaak niet meer tussen op de woningmarkt. Daarom moeten er voldoende betaalbare woningen komen. De wet Versterking regie volkshuisvesting draagt daaraan bij.
De wet Versterking regie volkshuisvesting zorgt voor voldoende betaalbare woningen.
Van de totale bouw van woningen moet 30% sociale huur zijn en twee derde van de nieuwbouwhuizen moet voor lage en middeninkomens zijn. Dit geldt op regionaal en provinciaal niveau. Het gaat om nieuwbouw, maar ook om extra woningen door optoppen, splitsen of transformatie van bijvoorbeeld kantoor naar woningen.
Alle gemeenten in een regio moeten meehelpen om deze betaalbare woningen te realiseren. Gemeenten met veel sociale huurwoningen moeten 40% bouwen voor middeninkomens (huur en koop). Gemeenten met weinig sociale huurwoningen moeten 30% sociale huurwoningen bouwen. Hiervoor wordt gekeken of een gemeente meer of minder woningen heeft dan het landelijke gemiddelde sociale huurwoningen. Dit landelijk gemiddelde is nu 27%. We hanteren drie categorieën als het gaat om betaalbare woningbouw: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. We werken per categorie met een uniforme bovengrens, nu ook landelijk voor middenhuur.
In iedere gemeente in Nederland zijn de definities van wat betaalbaar is hetzelfde. Dit helpt om er uiteindelijk voor te zorgen dat overal in Nederland voldoende betaalbare woningen te huur of te koop zijn en dat woningzoekenden met een laag-of middeninkomen overal een passende woning kunnen vinden. De definities zijn als volgt:
Sociale huur
- De huurprijs is gemaximeerd op de sociale huurgrens - (Wet huurtoeslag).
- De huurwoning wordt verhuurd aan huishoudens die bij aanvang een inkomen hebben onder de DAEB-inkomensgrens.
- Minimale instandhoudingstermijn: 25 jaar. Dat betekent dat de woning gegarandeerd 25 jaar als sociale huurwoning in stand wordt gehouden, bijvoorbeeld door regels in het omgevingsplan.
- Sociale huurwoningen van corporaties tellen altijd mee als sociale huurwoningen.
Middenhuur
- De huurprijs van middenhuurwoningen ligt tussen de sociale huurgrens (Wet huurtoeslag) en de bovengrens: maximum gereguleerde middenhuur.
- Minimale instandhoudingstermijn: 10 jaar.
Betaalbare koop
- Tot 2023 gold de NHG-grens als grens voor wat betaalbare koopwoningen zijn. Door de sterke stijging van de NHG-grens is met ingang van 2023 de NHG-grens losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. Voor 2025 betekent dit dat de betaalbaarheidsgrens wordt vastgesteld op € 405.000.
- Instandhoudingstermijn: minimaal 1 jaar en maximaal 10 jaar.
Betaalbaar bouwen en betaalbaar houden
Met het wetsvoorstel worden gemeenten verplicht om voldoende betaalbare woningen op te nemen in hun bouwplannen. Hierbij komt ook de verplichting van een minimale instandhoudingstermijn per categorie (zoals hierboven beschreven). Als gemeenten hierover geen afspraken maken met de ontwikkelaars of kopers dan telt de woning niet als mee als toevoeging aan de woonvoorraad in het kader van het volkshuisvestingsprogramma. Door deze afspraken wel te maken met ontwikkelaars en kopers kunnen betaalbare (koop)woningen ook betaalbaar blijven.
De wet zorgt voor een goede regionale verdeling van betaalbare woningen tussen gemeenten. Gemeenten die weinig sociale huurwoningen hebben en onder het landelijk gemiddelde zitten, zullen verplicht méér sociaal moeten bouwen. Zij moeten 30% sociale huurwoningen opnemen in hun programmering. Gemeenten die juist boven het landelijk gemiddelde zitten qua woningvoorraad van sociale huurwoningen moeten 40% bouwen voor middeninkomens. Zij vullen hun nieuwbouwopgave in met in ieder geval 40% betaalbare koop- en middenhuurwoningen. Zo ontstaat een goede balans in de regio en maken mensen met een midden- en laag inkomen in de hele regio kans op een woning.
Gemeenten leggen vast hoe ze zorgen voor voldoende woningen voor studenten en ouderen.
De provincie heeft in de wet Versterking regie een belangrijke rol. Allereerst neemt de provincie het voortouw om met de gemeenten afspraken te maken over de bouw van voldoende woningen en voldoende betaalbare woningen. De wet Versterking regie bevat daarvoor de kaders: in iedere regio moet twee derde van die te bouwen woningen betaalbaar zijn, 30% sociaal. De provincie bepaalt ook welke gemeenten samen één regio vormen en afspraken maken. Het is logisch dat ze daarbij de bestaande samenwerking in de Woondeals voortzetten, omdat die in de praktijk goed werkt. Alle afspraken moeten bij elkaar optellen tot de wettelijke eisen van 30% sociaal en twee derde betaalbaar in de regio. Gemeenten die veel sociale huurwoningen hebben bouwen daarbij 40% voor middeninkomens, gemeenten met weinig sociale huurwoningen bouwen 30% sociale huurwoningen. Deze afspraken landen in het verplichte gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma, in lijn met de instructieregels op die programma’s. Als gemeenten de maatregelen opgenomen in het volkshuisvestingsprogramma bijvoorbeeld niet voldoende uitvoeren, kan de provincie ingrijpen door de gemeente bijvoorbeeld de opdracht te geven in het omgevingsplan te zorgen voor voldoende locaties voor betaalbare woningen.
Het uitgangspunt van het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting is dat gemeenten die een lager aandeel sociale huur hebben dan het landelijk gemiddelde, 30% in de nieuwbouw programmeren. Dat percentage geldt voor alle toevoegingen, dus ook splitsing, optoppen en transformatie. Gemeenten die meer sociale huur in de voorraad hebben dan het landelijk gemiddelde krijgen een verplichting om 40% in het middensegment te programmeren. In sommige gemeenten past een verplichting om 30% in het sociale huursegment te programmeren aantoonbaar niet. Die gemeenten wijken hiervan af als zij dit onderbouwen en met andere gemeenten hebben afgestemd. Provincies (en het Rijk) kunnen op basis van het ontwerpbesluit een ontheffing verlenen of instructieregels in de provinciale omgevingsverordening opnemen die een lager percentage bevatten.
In het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting wordt geregeld dat gemeenten die meer sociale huurwoningen hebben dan gemiddeld verplicht 40% moeten bouwen in het middensegment. Er geldt voor deze gemeenten in de wet geen plafond voor het totale percentage sociale huurwoningen in de nieuwbouw. Wel is het de vraag of het nodig en gewenst is om in deze gemeente ook nog 30% sociale huurwoningen te bouwen. Door deze wet moeten andere gemeenten met weinig sociale huurwoningen immers helpen met de bouw van sociale huurwoningen. Daarnaast kan een eis van 30% sociale huur plus 40% middensegment leiden tot stagnering van die woningbouw, omdat projecten financieel niet meer uitkunnen. Om dat te voorkomen is het belangrijk dat gemeenten goed overleggen met marktpartijen en zelf ook een financiële bijdrage leveren, bijvoorbeeld in de vorm van een lagere grondprijs of erfpacht.